2024房地產強強滾，除預售屋買氣居高不下，中古屋市場受惠去年8月「新青安」政策上路後，不少年輕人有機會買下第一間自住房。但買房終究有預算規劃的煩惱，如何根據不同條件、自身情況快速篩選適合房子，有超過600間看屋經驗、PTT理財達人A大將心得整理成「買房九宮格規劃表」，盤點包括人事時地物等九大面向，幫助購屋族更快找到適合自己的房子。
買房九宮格規劃法
(圖)買房九宮格遊戲-順時鐘規劃法_A大提供
A大以預算為核心出發點，考量進入議價環節，買方其實具有殺價空間，瞭解自己的預算不但能縮小看房範圍，也能了解議價上下限。A大指出，在沒有其他因素影響下，簡單預算推估可用「年收入所得*10」抓預算，透過釐清九宮格其他環節，調整出最後完整的買房預算。
第一個影響因素「人」，先想清楚未來房子幾個人住。1個人住，就不必考慮2房~3房案源，如有生小孩計畫，就要以多房為優先考量。
接著透過「事」瞭解買房目的，自住與投資思考角度不同、格局也不一樣。像退休族群想換屋，除需評估重購退稅問題，房型是否需要大換小也是考量重點。
「時」評估預計何時需要使用這間房子、有沒有迫切性。A大認為，如果近期就有購屋需求，建議趁早累積看房經驗。即使沒有短期購屋需求，明確時間會讓存錢更有目標。
「地」是地點，若預計買在雙北，應以捷運站附近1公里內為考量，因銀行鑑價具優勢，可拉高貸款成數。雙北以外捷運等建設尚未完善地區，可跟著麥當勞開店位置買房，「麥當勞與醫院的中間帶，屬於既有城市內的新蛋黃區。」A大認為，速食店容易產生群聚商機，便利商店也容易進駐，生活機能一定不會差。
「物件」除透天、公寓、華廈或大樓，還需考量買成屋、中古屋或預售屋。A大認為，如果沒有迫切需求，可考慮買預售屋，因低首付、高貸款成數都是誘因。如果擔心買到無法完工的爛尾樓，建議避免買第一次開案的建商。
「自備」指的是自備款總額，包含頭期款，一般會抓購屋預算或房價的2~3成。「假設預算1000萬，就要準備200萬到300萬較保險。」A大說明，因房貸可能貸7~8成，交屋的契稅、規費、代書費等預估暫繳代收款，加上裝潢費、頭期款，才是完整準備的自備款。
「房貸」部分，A大認為健康房貸所得比應落在30%~35%，台灣房價攀升速度，很容易月房貸支出超過月薪40%。如果因迫切需求買房，務必想辦法提高收入或盡早投資，讓投資配息金額能抵銷房貸支出。A大建議，即便在寬限期內，每月房貸支出以寬限期後月繳金額來計算較佳，算出寬限期內每月差額，立定自己的存錢目標。
「機能」則是以自身習慣判斷需要的生活機能。像是以通勤習慣來尋找附近有捷運的房屋、以料理習慣尋找附近有菜市場的房屋。
A大自身在台南有多次看房經驗，歸納出以火車站、歷史博物館兩大核心為購屋區域，若沒有迫切需求，也可往北區捷運站附近新建案看房。
「需要與不需要一樣重要。」A大提醒，所有的網路功課都不如實地考察，透過九宮格規劃法分析需求，再到現場看房調整想法，透過經驗不斷累積才會找到最適合自己的房子。
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