望子成龍，望女成鳳，父母親們總希望小孩能夠過好日子，有房、有車、結婚生子....五子登科。
隨著房價高漲，買房變成一種奢望，政府部門也感受到這股壓力，於是推出新青安房貸，由原來的30年放寬到40年，由原本的800萬元加碼到1000萬元，為房市注入一股強大的力量，讓首購族勇敢購屋，房市交易熱鬧非凡。
為此，媽媽也想把房屋過戶給兒女，順便辦理新青安房貸，如何順利過關？
首先確認過戶的方式，如果媽媽還在，辦理的方式有買賣及贈與，如果媽媽往生辦理的方式就是繼承。
就新青安的規定登記原因必須是買賣，所以贈與及繼承取得的房屋，無法辦理新青安貸款，因此，只剩下以買賣的方式辦理所有權移轉登記，才能符合規定。
問題來了，依照遺產及贈與稅法第 5 條規定：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：......六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
所以父母親對於子女的房屋買賣案件必須有明確的金流才能免除課徵贈與稅，否則10%～20%的贈與稅，可能高達數十萬元甚至百萬元，如此一來所省下的房貸利息，一定是入不敷出。
個案的媽媽希望以1250萬元將房屋出售給兒子，同時申請1000萬元的新青安房貸，因為兒子名下並沒有任何房屋座落，所以符合資格申貸。
如果房屋以1250萬元成交，自備款2成就是250萬元，該金額可以由爸媽各自贈與取得，而且免課徵贈與稅。
但是，兒子剛出社會，並未申報所得稅，所以有關1000萬元的新青安銀行貸款償還能力，無法讓國稅局認可，最後恐將被國稅局核課贈與稅才能辦理過戶。
為此，我們建議他們，如果要讓國稅局認可，應該等有收入，開始申報所得稅後，再來辦理主張買賣，避免被國稅局否准，課徵贈與稅，或是解除買賣契約，白忙一場。
屆時，媽媽非常疑惑的問，銀行貸款審查核貸已經過件，為何國稅局不認同？其實，國稅局在乎的是兒子的償還銀行貸款能力，銀行端是以擔保品及保證人而決定是否放款有所不同。
您也有類似將房屋過戶給小孩同時申請青安房貸的想法嗎？記得，未雨綢繆先讓小孩有收入，同時向國稅局申報所得稅，讓小孩有資歷別當小白，辦理青安貸款時，將會事半功倍，如魚得水。
作者簡介_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
