租房市場M型化已經發生。很多人說少子化會讓房價崩跌，那麼租房呢？少子化誰在租房子？
如果你想知道一個人的年齡，可以問他小學同學有幾人？
我小學同學有50人、一個年級30班，那你大概可以猜到我是幾零年代的人了......
我出生在台灣新生兒最多的1975～1985年代，在我國中的時候，媽媽聽人說投資學生套房好，就跟著買了一間大學附近的套房出租，都是20歲上下的學生來租，那也是我第一聽到「包租公」、「包租婆」這個字眼，所以我也一直以為，要當包租婆，就是要找學區套房。
租房主力早就不是學生
出生率從1980年後就逐年下降，2000年後，開始雪崩。
由於1975～2000年出生人口是多數，這批孩子的大學年華，便是出租學生套房的黃金年代，因應1975～1985這批數量最多的孩子，1995～2005這幾年可以說是投資學生套房的全盛時期，一直持續到2020年，此後逐步的走入夕陽。
時間已經來到近2025年，你一定聽過很多專家勸你不該再投資學生套房。我媽買的那間，早就在競爭最激烈的年代，有一搭沒一搭的出租，後來只能賤賣。
我在10年前踏足包租業，就設定自己的產品瞄準上班族，也就是市場主力的租屋族群。複習一次，他們是誰呢？是1975～2000年出生的人。他們在25～35歲的事業上升期，還沒有買房，是主力的租屋族，到了35至45歲，則成為買房的主力族群。
2025年租房市場進入黃昏？白領租屋族的黃金年代即將過去
因此上班族的租屋黃金年代，可以說是自2000年開始。而隨著1980年後的出生率逐年下降，到了2020年，這些人口數最多的一群人已邁入40歲，開始脫離租屋市場；2000年出生率的雪崩，最後一票的白領租屋族，上車時間則是2025年。
也就是說，未來15年，白領租屋族隨著少子化人口下滑，房子會越來越不容易找到租客。
但這意味著市場看壞嗎？不是，只是迎來新的挑戰。
中產階級正在消失 租房市場M型化開始
M 型化已經開始，未來將是顯學。
租金超級便宜、或是超級貴，都會持續擁有更加精準的消費受眾。但如果產品不上不下，平庸而吸納「一般」大眾，未來將會受到少子化顯著的衝擊。
地理位置的選擇也變得越來越重要。租房市場裡的中產階級正在消失，未來只有高付租能力的人，有條件留在消費最高昂的核心城區，付租能力弱的，被迫往外移動，住到越來越偏遠的地區、忍受越來越長的通勤時間。
十幾萬的房子誰在租？M型化市場的右邊是誰
而為什麼租金超貴的房子有人要租？他們不會去買房嗎？
他們有能力買房，只是沒有動機，例如外籍人士，高科技業招募來台的高級人才，他們沒有在台置產的理由。
又或者，他們有買房，只是沒有選擇住在買來的房子裡，他們認為自住的房子，以租代買是更好的財務決策，例如我。
我雖然沒有住在租金超貴的房子裡，但我認為，住在台北市中心，租房是比買房更好的選擇。
而住房業者將面對的挑戰是，如果不能將產品好好升級、鎖定高付租能力者，只有往下走，進入低端產品市場。
作者簡介_Tody陶迪
理想好居住居管理SAND INC.執行長
《不買房當房東》、《買房也買自由》作者
Podcast節目【陶迪說 】Youtube頻道【TODY 陶迪】
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