大同天價處分「芙蓉大樓」，未來每坪上看250萬！研究機構萊坊解析：不動產後市

芙蓉大樓土地市值  比敦南SOGO還高

瑞普萊坊週一(4/8)公布2024年第一季的重大商用不動產交易統計達435億元，超過去年同期約55%，其中以大同公司出售芙蓉大樓的131.25億元為最高金額交易， 吳紘緒表示，芙蓉大樓此次交易土地面積約860.03坪，佔整宗基地1,367.30坪的持分約62.9%，如果以土地單價每坪1,526萬元換算，芙蓉大樓的土地市值逾208.7億元，比2021年皇翔取得敦南SOGO百貨基地938.96坪的130億元還高。

吳紘緒說，芙蓉大樓看似成交金額不低，但事實上買方已有將可獲得的都更容積獎勵計算進去，除了原容積率為住三之二、住三以外，還可再申請到50%都更容積獎勵，再加上容積移轉上限40%，至少可以申請到高達650~670%的容積率進行改建，換算芙蓉大樓每坪容積單價高達432.7萬元，換算未來每坪售價上看250萬元才有開發利潤，以芙蓉大樓正臨仁愛路林蔭大道的立地條件來看，是相當有機會可以達到建商預期售價的目標。

除了芙蓉大樓，在今年第一季的重大交易中，還有晶悅國際飯店、展華花園會館等合計約200億元，應該都是為了重新開發為住宅，顯示住宅開發商的積極性。但是第一季的純土地交易量僅有357億元，也反映出市場上除了重劃區的土地較容易取得外，現在開發商為了取得好的「布料」，從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案，都能更有效的取得土地，以及控制整合時間，這是在土地交易金額上所看不到的。

另外，吳紘緒還表示，自2019年美中貿易戰開始，臺灣受惠於國際供應鏈重組與台商回流，帶動製造業與物流需求，其中桃園因產業聚集及海空雙港兼具的優勢，統計2019至2024第一季的重大工業不動產交易量達到1,045億元，佔全台灣工業交易量的36%，居全台之冠。

因此，萊坊也在2024年亞太區不動產市場展望報告(Horizon: Asia-Pacific Tomorrow)中，將台北(台灣)選為物流市場的重點關注城市，其他兩個焦點地區為越南的胡志明市，與印度一線城市，是受惠於「中國+1 (China+1)」的趨勢。

台北商辦市場熱絡  建築標章成頂辦標配

在台北市辦公室市場方面，近年來不受疫情影響，一反其他歐美或亞太區主要城市辦公室租金下跌、空置率動輒20~30%的情況，維持辦公室租金持續上漲的趨勢，空置率除了新大樓需要招租時間外，許多都是在低於3%的情況，可說是辦公室需求非常穩定。

瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，台北市辦公室市場受到近幾年來新供給短缺以及外商企業持續看好台灣的影響，例如近20年來的平均租金漲幅為每年2%，但是近5年來的平均漲幅達到每年3%，都是表示台北辦公市場的熱絡，甚至每坪4,000元的辦公室租金已經成為信義計畫區頂辦的分界線，台北市頂級A辦已有7棟租金超過4,000元，而且綠建築標章也是頂辦的標配。

其實，在ESG永續效應下，許多外商企業為符合總部要求或國內企業為維持供應鏈資格，也都面臨碳盤查、碳揭露與碳減量的要求，因此在辦公室要求上就有綠建築、大眾運輸系統(員工交通運具)、綠色能源等的條件，才能符合減碳、淨零、永續的目標。

江珮玉表示，現在新規劃的大樓都將朝向取得台灣綠建築(EEWH)、智慧建築以及建築能效的方向。例如台北市周圍內湖、南港、北投都因為是新興產業聚集區域，符合綠建築規格以及具有捷運機能的新大樓，對於市中心的辦公大樓來說，具有相當的吸引力。

資料來源：瑞普萊坊