中國各大城市在2009年房價開始飆升。為什麼？「多虧」美國的金融海嘯。因為金融海嘯，美國國內的需求減少，而美國是中國商品的最大進口國，當中國拿不到訂單，出於無奈，中國政府只得大量放貸房地產，把原本打算調整房價的政策收回去，期望依靠房地產彌補出口的損失。也正因為金融海嘯，大量熱錢撤出美國和其他受災國家後，全都湧進前景看好的中國。
於是，中國人想買一間房，需要祖孫三代的積蓄。有一則新聞說，南京有個年輕人，為了買房，非但要父母拿出所有存款，還逼著爺爺奶奶外公外婆掏空所有的退休金，說是沒有自住房就不結婚，不結婚就要斷子絕孫，真是可嘆、可悲！而現在，這樣的情況更是越來越普遍。
百姓購房難的故事，更充分說明了一點：輿論──特別是歐美著名「專家」、「學者」的意見，無論在美國還是中國──在相當程度上對房價的飆升，都起了推波助瀾的作用。但房價飆升最關鍵的因素，可以說是華爾街移山大法的「神奇」力量。
美國曾發表一項震撼人心的資料，大約有四分之一的美國房主「Under Water」，即他們欠銀行的房貸比房屋淨值要高。也就是說，房產降價了，賣掉房產的錢不夠還銀行的房貸。
華爾街大投行、金融巨鱷和國際投機者，利用資產泡沫這一暗器，像當初吹大南美洲、日本和美國房市泡沫那樣，也興風作浪、吹大了中國的房地產泡沫。因此，美國的今天，很可能就是中國的明天（按：2021年底，中國房市泡沫破裂，整體房價持續下跌）。
由於中國經濟繁榮昌盛，這頭「肥羊」太誘人，華爾街的「倖存者」摩根史坦利在美國本土損失慘重，但它在中國的業務卻果實纍纍。
其實早在1990年代初期，摩根史坦利就針對亞洲市場，建立兩支房地產信託投資基金──MSREF III International 和MSREF IVInternational，其中50％的基金全都進軍中國，特別是上海和廣州等大都市，由海外的「中國買辦」充當鋪路石，在以GDP增長作為主
要考核政績的狀況下，以當地地產公司為平臺，取得聯合開發專案的權力，隨後再將中方公司的股權買過來，控股之後操縱房產的定價運作。摩根史坦利已完成在中國擁有「融資－開發－招商－營運」這一產業鏈龍頭的角色。
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由於中國人對房子情有獨鍾，無房的家庭想買房，而已經擁有房子的人還想擁有更多，中國房產的炒作空間極大，房價上漲的趨勢幾乎勢不可擋。
面對如此瘋狂的房屋市場，摩根史坦利曾在全球募集了42億美元的MSREF V房產基金（請記住，他們是募集，並不是用自己口袋裡的錢，賺了他們拿錢，虧了也是虧別人的錢，他照樣賺──因為他們的「獎金」早已作為公司營運成本先扣下來），將多達50％的資金又投入中國房市。在他們的哄抬下，大量資金爭先恐後湧入房市，造成各地「地王」頻現，同時，摩根史坦利在中國的各個業務板塊越做越大。
中國房產泡沫就是被華爾街炒作出來的，他們利用一切可以利用的工具，時而唱衰、時而捧殺中國房市，其目的就是一個──獲利。唱衰就是「進」的信號，捧殺已經是撈足一票之後要「撤」了。泡沫越大，他們搜刮到的資產就越豐厚。
目前，無論用哪一種普遍公認測試房產泡沫的方法，例如房價與租金比、房價與收入比，都明明白白顯示中國房市有泡沫，而且巨大。在美國，即使在次貸危機爆發前、房價處於最高位時，租售比也只是剛超過200倍而已，比起上海、北京房價最高時的500～800倍，以及高檔公寓和別墅的上千倍來說，簡直不值一提。
泡沫如此巨大，華爾街等金融機構卻利用輿論，聲稱中國房市沒有泡沫，竭力唱多中國房地產，目的很清楚：他們撈足一票後要出逃了，不製造無泡沫的輿論，誰來接手？他們又怎麼逃呢？這是華爾街慣用的伎倆。
以華爾街另一「倖存者」高盛來說，高盛是最早挺進中國的華爾街投資銀行之一，同樣在中國房市賺得缽滿盆溢，後來順利出逃。2007年4月，高盛以1.9億美元（約合當時人民幣16億元）收購位於虹橋的「上海花園廣場」，總建築面積為9.78萬平方公尺，包括用於租賃的53棟別墅，以及9幢酒店式公寓。
2010年新年剛過，高盛以平均交易價一平方公尺人民幣2.5萬元，將上海花園廣場易手給中資企業，成交價格高達人民幣24.45億元（約3.2億美元）。
高盛接手上海花園廣場3年不到，即使忽略其3年的租金收益不計（將人民幣升值的因素考慮在內，再兌換成美元來計算），高盛的帳面收益都達到100％了。
而在此之前，位於上海黃金地段的福州路「高騰大廈」，是高盛於2005年從新加坡凱德置地手中購得的。當時的收購價為1.076億美元，創下收購金額的最高紀錄。高盛持有高騰大廈2年後，以1.5億美元易手，獲取接近40％的「升值」回報。
房市越是炒作，回報越高。2005年，高盛的投機升值接近40％，但兩年後的2007年，竟炒高至100％的回報率。之後摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）、花旗、麥格理和凱雷等公司，相繼拋售中國的住宅及商辦大樓，他們集體出逃，帳面獲利至少一倍或更多，接手的又幾乎全是中資企業。
這些華爾街「食人魚」，在金字塔的頂端搭好底盤，劫掠過後立刻撤走，等著泡沫被刺破。倒楣的就是接手的中資企業，以及最後接棒的「傻瓜」──中國普通百姓。而避免被盤剝的唯一方法，就是遠離他們。
想跟他們玩又不賠，除非你能玩得比他們更厲害，讓他們的金全都爛在中國──畢竟，他們不可能把高樓從中國搬走。
想當初，日資雄心勃勃橫掃美國，搶購曼哈頓的地標洛克菲勒中心（Rockefeller Center），到頭來美國房市泡沫被金融霸權一刺破，日資來不及逃跑，全爛在美國。有史為鑑，泡沫終究會破，房地產泡沫也是如此。
作者簡介_陳思進
國際金融專家，央視大型紀錄片《華爾街》、《貨幣》學術顧問。曾任美國銀行證券公司（BofA Securities）副總裁、瑞士信貸（Credit Suisse）證券部助理副總裁、宏利金融集團（Manulife Financial Corporation）資深顧問。目前擔任某國際金融財團風險管理資深顧問。
本文摘自任性出版 《白話金融》
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