隨著房屋價格的高漲，辦理銀行抵押貸款，成為買賣房屋的必要條，銀行貸款的額度及利率更影響著房屋市場的成交量。
對於資金豐沛的買方，買現金不辦理貸款，是一種選項，因為可以避免負擔銀行利息。但是，辦理銀行貸款對於買賣不動產而言，其實也是保障交易安全的好方法。
個案中的買方第一次買房子的小資族，搭上政府的新青年安心貸款，看上一戶約1000萬元的大樓，準備200萬元的自備款，在仲介公司的介紹下，很快的找到喜歡的物件，經過房屋仲介公司的安排，透過買賣雙方見面談，終於取得共識，簽立不動產買賣契約書。
因為房屋謄本上載明有占用鄰地的情事，所以辦理銀行貸款時，竟然遭到銀行的謝絕，屆時，買方感到懷疑，房屋有所有權狀，仲介公司也說沒有問題，明明是合法房屋，為何銀行貸款下不來？
依據建物所有權第一次登記法令補充規定第 16 點：領有使用執照之建物，其建築面積與使用執照面積相符，惟部分占用基地相鄰之土地，該建物所有人得就未占用部分，申辦建物所有權第一次登記，公告時無須通知鄰地所有人。
辦理登記時，應於登記簿標示部其他登記事項欄加註：「本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記」之文字。所以核發建物所有權狀狀沒有問題。
為此，買方請求我們協助辦理銀行貸款，由於新青年安心成家貸款只有8家公營行庫承辦，我們先諮詢其中2家行庫意見，都是遭婉拒。屆時，我們建議買家三思，是否承買該房屋？如果真的一定要買，可能要找其他的銀行或是當地的農會或是信用合作社辦理。
我們建議，房屋除了保值以外，變現性也相當重要，當手上臨時需要一筆資金時，房屋貸款往往要最快速又簡單的取得資金方式。另外，未來換屋時如果買方遇到相同的問題，無法辦理銀行貸款，這個問題會轉嫁到賣方的身上，處理起來，似乎沒有那麼簡單。
買方深思熟慮後，決定放棄承買該房屋，我們也樂觀其成，希望他完成解除買賣契約，向賣方主張返還價金。3天後我們接到買方的通知，已經順利的完成解除契約並順利取回買賣價金。
其實，銀行貸款除了幫消費者購屋助一臂之力，還幫消費者購屋安全把關。這也是很多消費者購屋時，明明有全額繳清的能力，卻習慣透過銀行貸款購屋，先支付2～3成自備款，等產權登記完後，再對銀行辦理清償貸款的原因。或許，這就是「有錢人和我們想的不一樣」的真實呈現。
作者簡介_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
