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飛龍在天、地蛇難升天...顏炳立談龍年房市會比去年更辛苦:政府苦心「鼓勵自用買盤進場」

飛龍在天、地蛇難升天...顏炳立談龍年房市會比去年更辛苦:政府苦心「鼓勵自用買盤進場」

彭蕙珍

房地產

彭蕙珍攝

2024-01-03 17:57

戴德梁行今(1/3)舉辦2024年Q1房市趨勢記者會,戴德梁行總經理顏炳立繼去年當湯姆克魯斯,演《不可能的任務》,今年將再度扮演湯姆克魯斯,演出《不可能的任務2》。他表示,這幾年房市很辛苦、真的很難做,「今年不會更輕鬆,會比去年更辛苦。」

有「空頭總司令」之稱的他分析,今年房價不會上漲,「現在不是沒有跌,要用過去2~3年的房價拿來看,今年能否用相同的價格賣掉,這就是緩跌;量縮比價跌更明顯,今年趨勢會更明顯。」

他強調:「政策不改,投資不入;政府用政策為房價灑下天羅地網是,最後踹你一腳的是囤房稅,現在做好全國總歸戶,超過5戶稅率就是4.8%,對中古影響不大,對預售有影響,因為房價漲不動,持有稅在增加。」

總結2024年房市,他說是「飛龍在天,地蛇難升天」,「你本來是蛇,卻說自己是龍,用無人機飛上天,但蛇可以裝龍嗎?所以,蛋白區的房子不要賣蛋黃區的價格。」

 

顏炳立表示,今年房市會熱是假的,會再漲是虛的,「我從去年就說房價會跌,為什麼沒有急速下跌?要感謝政府讓市場軟著陸,因為升息很緩。」他指出,若總統大選後升息,對目前房屋的持有者會帶來極大壓力。

 

房價要漲難 看這4條件

 

「現在說房價不會下來的都是仲介、公會理事長,說市場好,是因為建材漲、缺工、碳稅。」他強調:「量縮價漲,炒作的意味比較高。」

 

他進一步說明,房價會下跌是因為以下這四根柱子。

 

1. 市場的供給量是大的

 

2. 需求方減少了。自用為主、目前只有剛性,「房市要熱,必須有投資、投機、自用三者。」

 

3. 利率。現在政府控制很好,只有2%多利率,「還在緩升,對房市、房價不好。」

 

4. 資金減少了。銀行都在收縮資金。

 

由此看來,房價要上漲有點困難,「現在市場反應的是價在緩跌,不相信的人就把房子放著,2024年,你放著就死。」

 

他補充,房價上漲要有以下條件:利率低(定存不到1%)、供給量增加、需求多、資金多,現在看來沒有這個條件。

 

房價跌看量  囤房稅是關鍵

 

至於房價何時落底?顏炳立表示,看建商金流是否出現問題,「建商大部分的錢都向銀行借,銀行不借你要怎麼辦?金流就會出現問題;未來看到大建商出現問題,就是落底的時候,假設沒有出現問題,代表大家很好。」

 

「整體看來,土地市場還是有量的,不用擔心。」現在建商為了迎合市場需求,近年調整產品,「從大(坪數)變小(坪數)」,「好基地要賣小房子,目的是為了去化快一點,為了金流。」

 

另外,房價會不會跌,還要看市場拋出來的量。他說:「假設量一直沒有拋出來,就相安無事;囤房稅的目的就是要逼量拋出來。」

 

「2023年政府是在抑制投資性買盤,2024年在鼓勵自用買盤介入,看得出來政策的用心。」

 

商用不動產破千億  交易量寫3年新低

 

在商用不動產部分,戴德梁行研究部協理李易璇指出, 2023年商用不動產市場符合預期但又充滿驚奇。符合預期的是因受升息影響下,交易萎縮,而且壽險投資幾乎退場。

 

全年結算交易金額大於1億的筆數,總計119筆,較2022年減少19筆,寫下近3年新低。

 

驚奇的是,上半年新光一號REITs成功完成清算,加上季末多筆大額交易加持,全年結算交易總額約1300億,甚至略超越2022年水準,「破千億代表著原本預料市場冷的狀況,沒有發生。」

 

從交易來分析今年商用不動產支柱,以本土企業以自用為目的,購置總部或研發中心成為重要買盤。光是辦公及廠辦大樓交易全年合計過770億。

 

土地交易破千億  工業土地漲幅驚人

 

土地市場方面,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,2023全年土地交易量為1129億元,是繼2016年實施房地合一稅以來之次低記錄,相較於2022年量縮高達589億元。

 

「2023前3季,原本對於年度土地交易要守住千億大關,預測難度極高,結算到年底幸好驚喜突破。」

 

分析今年的土地交易,他表示,量縮最明顯的土地類型是工業土地。2019年至2021年工業土地交易量超過500億元,2022年度更高達895億,但2023全年工業土地交易量則緊縮至275億元。

 

他分析原因是近5年全台工業土地漲幅驚人,尤以南部為最,在「護國神山」台積電進駐的區域,不少地方土地漲幅翻倍。對製造業來說,工料雙漲已不斷侵蝕獲利,工業土地飆漲已達到購置生產用地的成本極限。

 

西門商圈最亮眼  零售業有新話題

 

店面部分,依據經濟部統計局資料,2023年1至11月累計綜合商品零售業營業額年增9.9%,金額來到1兆4008億元,創下歷年同期新高,消費表現暢旺。

 

李易璇表示,2023年第4季忠孝商圈有新光三越diamond towers、大巨蛋,但商業未完全發酵,空置率微幅下降,為13.4%。

 

中山商圈從疫情至今表現平穩,加上合作金庫資產管理透過法拍競標,購入NET承租店面,推估租金收益率達3.5%,站穩台北市商圈店面投報率指標,空置率與上季持平。

 

西門商圈復甦迅速,空置率持續下降至4.7%,是歷經4年新冠疫情後,再度成為台北市空置率最低的一級商圈。

 

展望2024年,北市將迎來南港區「Mitsui Shopping Park LaLaport 南港」及信義區的「遠東SOGO CITY」接連開幕,替實體銷售通路再增加逾8萬坪空間,有望為零售業市場帶來新話題。

 

其中,市場普遍期待藉由「遠東SOGO CITY」帶來串聯忠孝與信義商圈效益,加速忠孝商圈復甦。

 

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