還記得小代書在當助理的時候，曾經幫客戶報過一個房地合一稅讓我印象很深刻。客戶賣掉一間大約6100萬的豪宅，而買進的時候成本大概5500萬，持有不到兩年扣除其他所有費用大概實際賺了350萬，但最後居然不用繳房地合一稅！那時候真的開了眼界，學習到有錢人規劃稅務的重要。那麼他到底是怎麼節稅的呢？
原來是客戶與老婆當初跟建商買進豪宅時，各登記1/2的持分，並且房貸3300萬由老婆向銀行貸款，後來老婆不幸過世了，老婆的持分與房貸規劃繼承在女兒名下，於是房子出售時為客戶與女兒共同持有。這代表什麼意思呢？在房地合一稅有提到，繼承的房子出售時，房貸餘額若超過繼承時房屋現值及公告土地現值合計數，且確實負擔償還部分，可以自房地交易所得中減除。
所以女兒的房地合一稅計算如下：
房地交易所得
成交價額3050萬元（6100×1/2）－繼承時房地現值900萬元（1800×1/2）＝2150萬元
繼承取得房地之額外負擔
實際負擔貸款餘額3300萬元－繼承時房地現值900萬元（1800×1/2）＝2400萬元
應課稅所得
房地交易所得2150萬元－額外負擔2400萬元＝−250萬元
房地合一稅
0萬元×45%（持有期間2年以下）＝0萬元（換算下來沒賺錢所以免稅）
而客戶的部分，除了取得時的契稅印花稅規費等以外，其他所有支出費用都開在客戶名下，例如：賣出時的仲介費（買進跟建商買，所以沒有仲介費）、買進賣出時的代書費及清潔費等，扣除相關費用後以公式換算下來沒賺錢所以不用繳稅，實在是太狠了。
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客戶的房地合一稅計算如下：
房地交易所得
成交價額3050萬元（6100×1/2）－取的時房地成本2765萬元（5500×1/2＋契稅印花稅規費）－可減除移轉費用310萬（仲介費、代書費）＝−25萬元
因為短期買賣土地沒有漲價，所以沒有漲價總數額可以扣除，但因為算到這邊已經是負數所以也不用繳稅。
房地合一稅
0萬元×45%（持有期間2年以下）＝0萬元（換算下來沒賺錢所以免稅）
是不是很神奇！如果按原本的買賣取得又賣出的話，是要繳350萬（6100－5500－310）×45%＝157.5萬的房地合一稅，但因為客戶當初配偶尚在世時有規劃借款房貸，讓房貸確實負擔的部分可以扣除，再利用移轉費用抵銷客戶自己的獲利，明明實際賺了350萬卻不用繳房地合一稅。如果當初配偶的部分沒有房貸，那要繳的房地合一稅就很可觀了。
所以懂得找專業人士規劃真的可以節稅阿！這也讓當時的小代書更崇拜大代書，我們的專業真的讓客戶能夠合法省下大筆稅金。
作者簡介_小代書（王淑瑜）
國家考試及格地政士、國家考試及格不動產經紀人、中山大學行銷傳播管理碩士、小代書的成長日記創辦人、紅杉地政士事務所 所長、高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師
本文摘自FUN學出版《小代書的不動產日記》
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