常常聽到有些有錢人會買農地投資，或是退休後買塊農地享受開心農場。之前小代書在當助理的時候，突然發現有個建設公司集團董娘的名字好常見，常常在買好幾千萬的土地，實在太好奇了所以就問前輩知不知道什麼八卦，難道是那邊準備開發土地，地價要暴漲了嗎？（是多想發財）一問之下才知道……
原來是因為農地只要取得「農業使用證明」，買賣移轉的時候便免繳土地增值稅，而且贈與配偶或子女時也不用繳贈與稅，甚至在死亡時由繼承人繼承，也免繳遺產稅！所以有不少有錢人在年事已高之際，會規劃置產農地。而這位董娘因為年事已高，大集團的財產可想而知是多麼龐大，所以她在慢慢執行節稅規劃，讓下一代在繼承移轉時，享受到免稅的優惠，未來也可以隨時將農地出售取得現金（羨慕）。
那農業使用證明是什麼呢？
民國89年，政府在農地政策上做出了重大變革，過去取得農地是需要符合有自耕能力者為限，所以農地取得相對有所限制，通常只有農民可以取得。但在自由貿易浪潮的衝擊之下，傳統的農業經營與家庭農場，已無法面對外在的競爭，所以農地便由「農地農有農用」調整為「放寬農地農有，落實農地農用」。簡單來說就是農地開放自由買賣，而政府為了落實及奬勵農地繼續作農業使用，於農業發展條例明定：作農業使用的農地移轉給自然人時，可以申請免徵土地增值稅、遺產稅和贈與稅，而申請時應檢附「農業用地作農業使用證明書」，並訂定「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」作為執行依據。
而農地開放自由買賣後，流通性與一般土地沒有差別，並且在時代的進步與開發下，價值也提升，例如：當航空城或是高鐵等重大建設公告開發時，周邊農地的價值也應聲水漲船高，所以不乏有許多人投資。不過要注意，農業用地移轉的免徵土地增值稅是有規定的，並不是真的免徵，而是如配偶贈與，暫時不課徵土地增值稅而已。農地一定要符合「農用」，否則原來免除的稅賦可能就會被要求連誅九族全部奉還∼
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因為土地稅法第39條之2規定，不課徵土地增值稅的農地在持有期間，曾被有關機關查獲土地未作農業使用，且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用；或雖在所令期限內恢復作農業使用，而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。並且課徵的土地增值稅，起算期間是以最近一次課徵土地增值稅時，核定申報移轉現值為原地價。
簡單來說就是，假設一筆農地從89年開始就都做農業使用，而王老先生如果買了這筆農地又違規使用，未來要出售的時候原地價會回朔到89年，等於是20幾年來連上一手甚至上上一手地主的土地增值稅，都必須由王老先生繳納才能辦理過戶！
而為了防止核准免稅後違規使用、廢耕或移轉等不繼續作農業使用的狀況，政府也規定繼承人承受的5年內，若未為農業使用需追繳遺產稅。
所以節稅規劃一定要合法，並且一定要了解其中隱藏的條件，全方位的一一實行，才能避免計畫白費了。
作者簡介_小代書（王淑瑜）
國家考試及格地政士、國家考試及格不動產經紀人、中山大學行銷傳播管理碩士、小代書的成長日記創辦人、紅杉地政士事務所 所長、高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師
本文摘自FUN學出版《小代書的不動產日記》
