王先生住的大樓沒有設立管理委員會，搬來前聽說有地下停車位可租用，於是其和負責管理停車位的人接洽，得到回覆係需等到有住戶退租，才會有車位出租。可是，轉眼 3 年過去了，卻沒有人退租，王先生覺得很不公平。地下停車場是所有住戶共有的，為什麼之前租的人可以一直租用，而後來的住戶卻都租不到。而且，原本車位月租 500元，但因多年來都沒有做任何的維護，所以最近這 1 年就沒有收租金了。像這樣的狀況，是否有解決的方法？
按公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，雖由管理負責人或管理委員會為之。」然而，規約或區分所有權人會議另有規定，管理負責人或管理委員會應從之，公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款、第 12 款、第 36 條第 1 款定有明文。又非屬公寓大廈者，其共有物之管理，則從民法第 820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」之規定。
由此可知，有關本案中之地下停車位問題，若屬公寓大廈者，其地下室停車位出租事項，得依法召開區分所有權人會議議決之，並納入規約，以為管理負責人或管理委員會執行之依循。另參照民法第 799 條之 1 第 3 項，對本案規約之內容，依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人是否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人則得於規約成立後 3 個月內，請求法院撤銷之。
至於區分所有權人會議之決議，則類推適用民法第 56 條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」之規定為之；反之，非屬公寓大廈者，則依民法第 820 條之規定辦理。
法律小叮嚀
有關本案中之地下停車位問題，若屬公寓大廈者，其地下室停車位出租事項，得依法召開區分所有權人會議議決之，並納入規約，以為管理負責人或管理委員會執行之依循。
作者簡介
劉孟錦律師
法學碩士、律師高考及格、地政士特考及格、專利代理人、台灣聯合法律事務所所長、台灣法律網主持人
楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席（暨創辦人）、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.O、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者
本文摘自書泉出版《公寓大廈實務問題Q&A》
