小花跟房東租房子租了快20年，租金都可以拿來買一棟房子，但小花實在是喜歡這種老房子的氛圍，梧桐樹雄偉的在街道兩旁站崗，探著頭讓行人享受茂密的蔭涼，附近社區生活機能又完整，讓人想在這邊住一輩子。
可是最近附近的房子好像有人掛出「本棟房屋近期即將進行危老重建計畫，懇請鄰里包涵」的布條，旁邊仲介業店面原本稀疏的「賀成交」紅紙，突然變得密密麻麻。一走到家門口，房東就在門口等她，然後說：「小花小姐啊，不好意思，我們最近這邊鄰居都在談說要都更要危老，然後有建設公司要買我的房子。」
小花心想不對啊，我們租約簽了5年，現在才剛簽完半年，那我要怎麼辦，心想著還是把球丟回去給房東：「房東先生，那你的意思是？」
「我是想說，我給你時間去找新的房子，但不要超過3個月，不然我實在沒辦法賣，你也知道，我那不肖子最近在大陸作生意不太順利，錢又卡在大陸出不來，這邊公司又需要錢，要我幫忙，不然我也不可能會賣這間我最愛的房子。」房東低著頭怯怯的說。
小花腦裡轟的一聲，完全不知道該怎麼辦？我該搬走嗎？房子如果賣給建商我該怎麼辦？小花硬著頭皮說：「不行，約既然已經簽了，房東先生你就要負責，我會住到滿為止，你自己去跟建商說吧。」
小花心裡雖然這樣說，但還是會怕，如果真的賣給建商要怎麼辦？
老派貓變法術
一、房東賣房子了怎麼辦？什麼是買賣不破租賃？
你是否有遇過租約還沒屆滿，房東就通知「準備把房子賣掉」要你搬家的情況呢？在租屋的實務上，這類案件屢見不鮮，當遇到這樣情況，房客只能摸摸鼻子搬家嗎？還是有保護房客的法律規定呢？
這邊要介紹一個重要的條文：《民法》第425條買賣不破租賃。
《民法》第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。（第1項）前項規定， 於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。（第2項）」該條規定不僅適用房東買賣房屋的情況，也同時可援用在贈與、互易等法律關係。
看完饒口的法條後，請讀者再看一次前面的案例，小花和房東先生簽五年租約，在租約存續期間，房東先生想要把房子賣給建商，租約的甲方、乙方是小花和房東先生，今天如果房東先生真的把房子賣給建商，那麼依照買賣不破租賃的規定，小花和房東先生原本的租約就發生法定的契約承擔，由建商承受房東先生的出租人地位，也就是建商不能主張租約與他無關，硬要強制小花搬家。
不過買賣不破租賃難道就這麼戰無不勝嗎？其實不是喔！
《民法》第425條第2項規定中，特別指出如果是未經公證的未定期限租約、未經公證的期限超過五年租約，都無法適用買賣不破租賃，主要立法理由在於，實務上常有債務人於快要被強制執行的時候，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約（債務人為了不要被強制執行，跟知情的第三人說好把房子賣給他），以妨礙債權人之強制執行（因為這樣第三人可以主張買賣不破租賃，會阻礙債權人的強制執行），所以避免減少這樣類似訴訟案件，便明定期限超過五年或是未定期限又未經公證的租約，排除買賣不破租賃原則。
所以能適用買賣不破租賃的租約必須是：
㈠未定期租約經公證者。
㈡定期租期逾期五年且經公證者。
㈢定期租期未逾五年者（不管有無公證）。
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二、買賣不破租賃的效力
只有上述三種租約的房東，在與房客的租約效力存續中，把房子出售或是贈與第三人，原本的租約對於房屋的買受人仍然繼續存在，所謂租賃契約繼續存在，就是說買受人跟原本的房客不需要重新簽訂租約，當買受人從原房東受讓房子的所有權時，同時承繼原房東的地位，當然與房客發生租賃關係（法定契約承擔），基於原租約所生權利義務，當然亦在承受範圍內。
回到前面小花的案例，小花與房東先生簽五年合約，每月租金兩萬元，不到半年，房東先生便想要把房子賣給建商，假設房東先生將房子順利賣給建商，那麼建商這時候取代了房東先生的地位，成為小花的新房東，依照買賣不破租賃的效力，建商必須要依照原本租約規定完成，其中也不可以隨意調漲房租或是任意終止租約。
這邊也要特別提醒房客，除了要主張自己的權益以外，也要跟原本的房東確認，押金是不是有隨同交付給買受人（建商），不然如果到時候租約屆滿後，新房東才說根本沒有拿到押金，舊房東又消失了，那就麻煩了。
作者簡介_劉琦富律師
經歷：政大法律系、地政所在職專班碩士、臺北市政府消費爭議調解委員、臺北市租賃公會證照班講師、崔媽媽基金會義務律師
本文摘自FUN學出版 《律師教你簽租約》
