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外溢效應〉都更、 資產活化、 捷運TOD…翻轉中山北路 「台灣路王」持續轉型再進化

  外溢效應〉都更、 資產活化、 捷運TOD…翻轉中山北路    「台灣路王」持續轉型再進化

李佳薇

房地產

台北市政府

1401期

2023-10-25 11:41

如果說,台北市在近十年有所謂的東區門戶計畫、西區國門軸線翻轉等兩大建設亮點,那麼從來不寂寞的,就是這座城市的中軸線──持續轉型、再生的中山北路。隨著各界高度關注北士科火熱開發的外溢效應,中山北路一路走來的資產開發亮點,精采程度也絕對值得聚焦關注。

先從中山北路的起點,也就是中山南路與忠孝西路一段交叉口看起;去年一月,「金毓泰設定地上權案」正式動工,本案主角就是位於該處的台北市舊市議會。二○一七年九月,豪昱營造轉投資的金毓泰,以超過二十八億元標得「台北市舊市議會五十年地上權土地開發案」,未料日後豪昱驚傳跳票,開發案幾經波折,才在二一年由海悅國際取得本案特許公司金毓泰的五○.二三%股權,接手主導開發。

 

目前規畫分為A棟、E棟等兩棟大樓,前者規畫地上二十層、地下六層,後者E棟則為地上十七層、地下六層。原本在豪昱主導的開發計畫中,一度有意引進日本三井不動產以租賃二十年方式經營飯店,但該計畫如今已告終止,取而代之的是,單層面積約六二○坪的A棟將規畫為高級商辦,至於單層面積約四百坪的E棟,一到十樓預計作為「台北城市博物館」,十一樓以上則為文化觀光空間及會議廳等。

 

若扣除台北城市博物館部分,兩棟大樓的合計權狀坪數約一.六二萬坪,在預計二五年完工後,業界預估,有力拚每坪月租金四千元區域紀錄的潛力。

 

都更案遍地開花

國賓飯店改建豪宅  衝破中山區天花板   

 

來到中山北路二段,最具話題的莫過於國賓飯店都更案。一九六四年開業的國賓飯店,是台灣第一家民營五星級飯店,二二年啟動危老重建計畫,將一四五三坪的基地改建為一棟飯店與兩棟豪宅,建築規畫地上二十三層、地下六層鋼骨大樓,攜手日本頂級豪華酒店「東京皇宮酒店Palace Hotel Tokyo」,跨國共創全新品牌「國賓皇宮酒店」。

 

全案預計在二八年完工,飯店規畫有一○六間大面積客房及多家米其林餐廳,兩棟豪宅則為五星級飯店式管理的超高精品飯店宅。標榜「真飯店宅」的建案雖尚在潛銷中,但八月預售的實價登錄,一翻牌就造成市場譁然。

 

預售可售七十五戶,實價登錄的十五戶,不但十三樓以上全面突破每坪單價兩百萬元,而且低樓層的五樓也全面站上一八○萬元,頂樓更出現二一七.九萬元價位,衝破中山區(大直水岸豪宅除外)的每坪一六○萬元天花板,直追信義計畫區、大安區的頂豪行情。

 

林書豪

 

 

成立公司  力挺願意散播愛的企業

 

林書豪也不例外,「我希望找到願意散播愛的企業,在教育、醫療、心理健康層面上,為下一代提供平等的機會。」他具體點出了三條投資主線。

 

在「林來瘋」時期,林書豪和嫂嫂Patricia Sun成立的「JLIN LLC」公司,原本只專注於個人品牌經營、代言、慈善三類事務,自2022年開始,公司將愈來愈多的資源投注在影響力投資,並且明確將影響力投資定位成公司的四大項目之一。

 

當年,林書豪延攬了財務顧問羅伯.金(Robert Kim)主導這塊業務,他過去有八年多時間服務於美國蓋岩集團(Caprock Group),據其官網,這家以「聯合家族辦公室」模式運行的財富管理公司,目前為299個家族客戶管理80億美元以上資產,其中,有超過20億美元用於影響力投資。

 

而羅伯.金在2021年5月接受韓媒採訪時則表示,他在任內一共參與了超過百件的影響力投資計畫。林書豪,就是他在蓋岩時期負責服務的客戶之一。

 

已有合作關係的兩人一拍即合,很快就著手選擇他們心中有意義的投資項目,例如在去年2月所投資的「Propel」公司,就非常具有代表性。

 

「美國有4千多萬人必須靠食物券過活,你知道,領取社會福利並不是一個很有尊嚴的過程。」羅伯.金說的「食物券」,其實是美國「營養補充援助計畫」(SNAP),有需要者填寫申請表單後,可取得包含現金補貼在內的多項援助,但手續複雜繁瑣之外,「有些人甚至沒有銀行帳戶,他們連自己有多少錢都不知道。」

 

Propel亞裔創辦人吉米.陳(Jimmy Chen)注意到這個問題,於是創造一個手機App「Providers」,讓陷入這些處境的人,能運用App輕鬆領券、查詢各項福利餘額,Propel也和當地店家合作,請他們提供折扣,而公司則能靠著App上的廣告賺錢。

 

「已經有約6百萬活躍用戶在使用它了。」羅伯.金說,「Propel還為這些人提供簽帳金融卡的服務,讓使用者隨時知道自己究竟花了多少錢。」規模可觀的用戶數,加上愈來愈多的合作商家,讓Propel急速發展出一套兼顧影響力和利潤的經營模式。

 

經濟系畢業的林書豪與他的夥伴,也看到了Propel更具想像空間的後續商業潛力,「Netflix、亞馬遜這些大公司,通常比較難接觸到較低的經濟階層,而Propel掌握的客戶群,就是這些大公司能夠加以開發的潛在用戶。」羅伯.金說。

 

「去年,許多公司都遇到困難,但這家公司的客戶數量、收益仍能增長。我們對此感到非常自豪。」羅伯.金說。「這也再一次顯示,有創意的方式可以在賺錢的同時幫助他人。Propel是突破思考框架、完成過去沒有人做過的事情,同時也得到許多收益的案例。」林書豪說。

 

林書豪

▲點擊圖片放大

 

 

他捐助公益不手軟

保守估計至少投入4百萬美元 

 

那麼,他在影響力投資領域一共投入了多少資源?

 

林書豪抿嘴笑說,「我不想直接斷言,因為不希望外界去推測淨值之類的數字,但就是……,很多。」他引用《聖經》,「你不該拿一個人的財富跟另一個人的財富比較,你要比較背後的心。有些人擁有不多,也投資不多,但他們在散播愛上的心,或許更加純粹。」

 

打從林書豪初出茅廬,剛被選進NBA,在勇士隊飯碗朝不保夕的時候,他就已經安排部分收入進行公益。除了幫自己還哈佛大學學貸、幫父母還債、讓兄弟上學外,「我最少會將10%的錢捐給教會或基金會……。當我意識到自己有更多錢,就知道這些財富可以拿來投資。用投資賺來的錢,繼續回饋。」

 

根據美國名人故事網「Wealthy Genius」2021年估算,林書豪的淨資產約4千萬美元,他逐年增加公益比例,即使用最保守方式「低估」,他至少投入了4百萬美元在公益項目(包含基金會、慈善活動,以及影響力投資)。

 

比起林書豪這輩子買過最「奢侈」的東西:一輛價值頂多兩百多萬台幣的Jeep Wrangler,他簡直是以揮金如土的氣魄用於公益。他在台灣打球,每投進一顆三分球就捐1萬5千元給兒童福利聯盟,他投射神準,截稿前,已投進19顆3分球,捐出七分之一輛Jeep Wrangler的價值了。

 

「對籃球的愛,對人的愛,對家庭的愛,我想嘗試透過這些愛來發揮影響力。」他說,「我想……,重新定義愛。」

 

但是,對林書豪而言,「愛」和「影響力」並非一開始就能緊密聯繫在一起。

 

林書豪

 

林書豪

林書豪坐在高雄鋼鐵人休息室,整個人很自在放鬆,在做妝髮時,望向鏡中的自己,像在思索什麼。

 

暴紅讓他初嘗影響力滋味

不懂運用聲量  陷入生存模式的掙扎

 

時間回到2012年,那時,未成名的林書豪剛剛被交易到紐約尼克隊,晚上還睡在哥哥林書雅的公寓沙發上。P.League+聯盟執行長陳建州在2010年就認識這個小伙子,當年,「他只是會在垃圾時間上場、拿個四分的球員。」陳建州笑說,在林書豪創造奇蹟前夕,「一位牧師在休息室為他禱告,預告他會震撼世界,他說這是上帝給書豪的任務。」

 

這小子竟然辦到了,隔天,林書豪引爆了紐約,甚至整個世界,那段日子被稱為「林來瘋」,尼克隊在他帶領下連勝7場;而且沒人忘得了這個亞洲年輕人在傳奇球星布萊恩(Kobe Bryant)面前,不留情面地砍進38分。

 

過不了多久,《時代》雜誌將林書豪選入「年度百大最具影響力人物」之列,還名列在百人之首,全美、甚至全球都被這個剛孵化的神話給吸引住了。

 

林來瘋」讓23歲的林書豪得到了難以置信的影響力。然而,在成名背後,這卻成為林書豪要命的噩夢。「我那時候,其實進入了『生存模式』……。」他苦笑回憶著那段時期的「求生」掙扎。

 

林書豪的「影響力」確實穿透了群眾,社交軟體上充斥著崇拜、愛慕、不屑、憎惡或種族歧視,女粉絲甚至曾衝到他爸媽家瘋狂地往裡頭扔內褲示愛,這像一場楚門秀,空洞的「影響力」只是娛樂至死時代裡,茶餘飯後的一個噱頭。

 

2012年2月17日,紐約尼克隊終於輸球,7連勝高潮中斷, 美國運動頻道ESPN編輯菲德瑞柯(Anthony Federico)下了一個標題「Chink in the Armor」,這句話語帶雙關,直譯是「盔甲上的裂縫」,「Chink」卻是暗指「中國佬」的歧視性字眼,ESPN為了止血,很快開除了他。

 

林書豪當時卻找了菲德瑞柯共進午餐,「不管他當時的立意是什麼,對我來說都不重要。重要的是,我們都是人,都會犯錯,不論是不是存心的。」後來,菲德瑞柯進入神學院,如今成為天主教神父。

 

然而,林書豪身上的善意和天真,很快就被突如其來、巨大的「影響力」給撲滅。他眼神向遠方看,就像正盯著一個曾經做過、時間有點久遠的夢……,他開始回憶這場噩夢。

 

他曾遭朋友背叛

害怕被當搖錢樹  自我封閉5年

 

「當時我很害怕,身邊很多人都想利用我,把我當搖錢樹。」他繼續說,「很多我以為能相信的人,最後都背叛了我。所以當時我沒那麼關心自己的影響力,只是顧著搞懂究竟可以相信誰。」

 

「有時候我也滿想念原本的自己,想念那份天真或純粹,願意相信所有人最好的那一面。但我就是進入了另一個狀態,相信所有人最壞的那一面。」林書豪將手指扣在一起,用很低沉的聲音說,「我跟生活中很多人斷絕關係,我換了一支手機,只把號碼給特定一些人,其他人我都敬而遠之。」他嘆道:「我覺得我的整個人生都變了,被連根拔起。」

 

「很多認識多年的朋友會想利用我來賺錢⋯⋯,跟我拍照,把照片賣給報社;想跟我一起合作某些事,但背地裡是想利用我來曝光、上報紙頭條或雜誌封面……,就是充斥著很多謊言。人們看到我賺很多錢、或將要賺很多錢,就紛紛想著要分一杯羹。」一切都亂了套,「有四到五年,我無法相信任何人……。很痛苦,再後來,開始麻木。」

 

林書豪不可能放棄對籃球的熱愛。他不斷苦練,重點放在左手投射;試著在蹬地變換方向時維持端正的姿勢……。同樣地,即使痛苦麻木,他也沒有失去了對行善的執著。2011年,他就已經成立「林書豪基金會」,「我從小一直告訴自己,只要有機會創辦基金會,我就要這麼做。」

 

大家都知道林書豪在哈佛大學念經濟系,其實他也輔修社會系,「因為我想知道為什麼貧窮社區會一直貧窮?要怎麼逆轉這樣的循環?這是我大學所學,所以一畢業我就想從事慈善工作。」

 

林書豪從小在舊金山灣區的帕羅奧圖長大,帕羅奧圖是「矽谷」的中心,然而,他自己只是移民二代,並不富裕,他熱愛球賽,家中卻只能在NBA季後賽時購買有線電視。

 

另外,「很多籃球隊友都生活在高速公路另一端。」也就是東帕羅奧圖。90年代,前往那裡是危險的旅程,「我開車去載隊友,或為當地教會做義工,看過五年級孩子賣毒品為生,也有家長必須靠著賣淫養家活口,而且是在小孩知曉的情況下。人生從起點就是不公平的。」

 

談自己的事,林書豪總是很釋然,但說起這些,他整張臉孔就肅穆了起來。

 

在「林來瘋」那段低潮,林書豪懷疑一切,懷疑自己是否能影響其他人的說法,懷疑別人是否對自己圖謀不軌。但是,「經過時間,你會開始能夠慢慢地去感謝那些你過去無法感謝的、生命中的小事。」他輕笑,「逐漸療傷,我跟一些人斷聯,但也跟其他人修復關係,並且對這些事心懷感激。」這時候,林書豪也逐漸想起過去的一些起心動念,他不是想抗拒他人,而是想幫助他人。

 

「影響力」英文可以是influence,這種「影響力」是以自我的成就、領導力,影響並改變他人意見的;然而,「影響力投資」的「影響力」英文卻是impact,安侯永續發展顧問股份有限公司董事總經理黃正忠認為,impact應該要翻譯成「衝擊」,如果衝擊是正面的,那這種影響力,就不是以自我為中心,而是一種「積極解決問題」的影響力。

 

經過5年對自我、對名聲、對信任的掙扎,林書豪再次了解到:「我們都需要幫助,但也都有機會去幫助他人。這是我希望確保自己一直能做的事。」終於,他不再只把注意力放在自己身上,選擇去關注他人,就像關注東帕羅奧圖居民那樣,做好了「impact」的準備。

 

林書豪

林書豪加入高雄鋼鐵人隊後,球隊戰績立刻由黑翻紅,他用洗練的球技和經驗,將整個隊伍提升了不只一個級別。(攝影/陳睿緯)

 

他重新審視資本的力量

專蓋公寓給弱勢的理念  讓他啟動本心

 

在那個時候,林書豪隱約感受到「投資」不只是一種賺錢的方式,也可能是種救人的方式。

 

「在我家不遠的地方,大概開車45分鐘會到,那也是我媽以前工作的地區。」他說,「有家公司會低價購買一些地主破產或急售的地產,然後蓋一間很好的公寓,接著以較低的價格出租,租給寡婦、單親家庭等需要住宅的族群。」運用在「慈善」和「累積資本」的錢,沒有必要非得放在兩個口袋,林書豪投資了這家公司,賺到錢又幫到人。

 

大約也在那陣子,林書豪認識了羅伯.金,兩人對「影響力投資」都有著濃厚的興趣,「你想和我一起做這件事嗎?」後者提問,林書豪爽快點頭,就這樣,回歸本心的林書豪,找到了善用資本力量的操盤人。

 

他關注心理健康項目

撐過好友輕生、腳傷、疫情的體悟

 

林書豪說:「我們有幾個首要目標。第一是找到想要散播愛的企業,像我們提到的教育、醫療、心理健康服務,提供機會與平等給下一代的小孩、下一代的創業者,這是一種散播愛給人們的方式。」

 

訪談至此,林書豪顯然不是抽象標榜這些充滿理想性的願景,他口中那些具體規畫的投資方向,其實也與自己的人生經驗相互連結,是自己真切關心的領域。例如談到「心理健康」,他很快想起這段往事:「我高中有位朋友一直很愛打籃球,但進不了校隊,竟就自殺了。我跟他的姊妹也是朋友,她有段時間也一定非常煎熬。」林書豪繼續說:「我自己也是這樣……。」

 

2017到2018年賽季,球季開場第一場比賽,林書豪認為自己準備萬全了。然而在場上,他上籃,然後,看起來像是球場上司空見慣地跌倒在地。當全場觀眾都還沒搞清楚狀況時,林書豪卻喃喃自語了起來:「I'm done.」(我完了),他說了6次,眼淚跟著掉了下來,這是右膝髕骨韌帶斷裂,他的腳軟弱垂下,根本無力舉起。

 

「那次受傷之後,我就意識到內心充滿恐懼,害怕再次受傷、害怕打球、害怕打得不好⋯⋯;我以前很愛比賽第四節,想要拿到球,投出致勝的關鍵球。突然我只有恐懼,總在思考最壞的情況。」林書豪說。

 

他將時間快轉到自己在CBA(中國男子籃球職業聯賽)比賽的時間點,「我得到新冠病毒的時候(二一年),被隔離將近三個月,我不能離開房間、曬到太陽。那是我人生中很煎熬的一段,非常沒有動力……。在病房裡,到下午三點我還不想開燈,護士會走進來關心我,問我怎麼沒吃早餐。」

 

林書豪找了一位心理諮商師,這才終於能與那些恐懼共處,「所以心理健康將是我們在教育和醫療服務之外,一定會更加關注的影響力投資項目。我為我的心理健康付出很多,我們鼓勵所有人去關注,並更開明勇敢地去談論。」

 

林書豪講得很誠摯,計畫一步步向前走。他看起來更已擺脫那個被刻板定義的「紐約英雄形象」,從他嘴裡吐出的每件事、每個人,每個影響力投資的目標方向,都和他自己的人性連結在一起,萬物互相效力。

 

「我想幫助那些東帕羅奧圖的朋友、隊友,要是他們有更好的工作、更多機會賺錢,我們就能更少看到這些小孩為了生存走上一些其他的路。」他雙眼炯炯有神地又說了一次。

 

林書豪準備走到球場邊拍照了,他從空蕩蕩的觀眾席望向球場,像個孩子比手畫腳,「哇,我在打球的時候,球場感覺好大,怎麼現在看起來這麼小!」

 

4月2日在台灣的籃球場上,他又傳出16次助攻,打破了前場比賽自己在P. League+ 的紀錄。但現在,他顯然不只追求在球場上助攻數了,他正用更高的視野,跨入更大的領域。

 

林書豪

 

林書豪


 

台灣的影響力投資,仍在萌芽期  ——專家評論台灣影響力投資現狀

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