哪個縣市投資客比較多？銀行協理教你從近2年「6都房地合一稅收增減＋空屋率」看房市近況

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廖仁傑

房地產

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2023-12-20 10:00

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從空屋率、房地合一稅了解房市買氣，均屬於落後指標。消費者信心指數中的「購買房地產時機」，則是領先指標。

1. 低度使用（用電）住宅，又稱為空屋率：

目前內政部為了解台灣可供居住的使用情況，現利用台電用電的資料及房屋稅籍住宅類資料，將每月月底用電度數小於或等於60度的住宅稱為低度使用住宅。自2020年起每半年統計一次，上半年採用每年5、6月平均用電度數，下半年採用每年11、12月平均用電度數。

從表1及圖1可以發現，2022年上半年空屋率上升至9.52%，是從201年（空屋率為9.40%）開始起近三年空屋率最高的1次，且政府調查空屋率有落後至少半年以上的落差，故2022年下半年起空屋率會逐步調升，若超越2012年（空屋率為9.86%），則代表房市因地緣政治、升息、房地合一稅2.0及平均地權條例通過後，的確對房地產的景氣及買氣衝擊較大。

從表2、表3及圖2中可以發現，在先前兩年中新北市、台中及台南市因買賣移轉棟數高，且在房地合一稅的增減比例上也較高，故可推測此三個都市，其投資客的比例相當高，故造成新北市（空屋率為13.14%）、台中市（空屋率為15.54%）及台南市（空屋率為9.97%）的空屋數甚多，未來若地緣政治（烏俄戰爭及兩岸關係）持續蔓延及升息、平均地權的衝擊下，相信空屋率將會不斷的上升。

2. 房地合一稅：

所謂房地合一稅，為2016年上路的房地交易新稅制之一，與「持有稅」的房屋稅及地價稅不同，性質屬於交易稅，有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說，房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅，在實施房地合一稅之前，房屋和土地的稅是分開課徵，採雙軌制。

（1）在2014年1月2日至2015年12月31日取得，於新制上路（2016年1月1日）後持有超過兩年出售：適用舊制（房屋交易利潤按實價課徵所得稅；土地交易利潤按土地公告現值課徵土地增值稅）。

（2）在2014年1月2日至2015年12月31日取得，於新制上路（2016年1月1日）後持有兩年內出售：適用新制（理論上已無適用此規範者），簡單而言，在此階段（2014年1月2日至2015年12月31日取得的房屋）都是屬於舊制，房屋交易利潤按實價課徵所得稅；土地交易利潤按土地公告現值課徵土地增值稅。

從圖3可以發現，境內個人在房地2.0下必須將房屋持有期限拉長至五年，如果持有不滿兩年的情況下，甚至得付出高達45%的稅率。圖4可以發現境內法人2.0同境內個人稅制一樣。

從表5可以發現，2023年房地合一稅較2022年增加近50%比例，其中台中及高雄在近兩年中平均稅收均在前兩名，另新北及桃園稅收增減比例則在前兩名，台北則在稅收及增減上反而較低，故可發現在桃園、台中及高雄近幾年投資客及投機客明顯較多，台中也發現在空屋率上也屬於較高的地區，未來台中房價勢必在平均地權實施後開始下跌。