很快地房市來到下半年重頭戲928檔期，由於今年是《平均地權條例》新法實施後第一個928推案期，更是引發各方的高度關注，只是檢視一下目前市調資訊，卻讓大家看得霧煞煞，一說是推案逆勢增長，另一說受政策干擾，業者信心不足，推案量跟著衰減，兩個截然不同的數據與解讀，不禁讓人感慨，都已是甚麼時代了，我們對於房屋市場中預售屋的供給量，竟還停留在瞎子摸象的階段！
國內房市長期以來約定俗成，上半年有所謂的329檔期，下半年則有928檔期，不僅是業界關心檔期的推案量，之後的銷售率更關係著推案業者的生死存亡。除此之外，這檔期的推案量也是各家媒體不能漏失掉的重要資訊。
由於今年7月1日是史上最強打炒房《平均地權條例》新法全面上路的日子，其修法意旨及主要目的正是劍指預售屋的炒作，市場因而更想知道新法是否打擊業者的推案信心及推案布局。現有兩家市調業者住展雜誌及591真的不負眾望，早早就公布了自家所做的928檔期推案統計。
首先，是住展這家最老牌的預售市調業者所做的統計，928檔期預估推案量約2122億元，年增率達16.6％，為近8年來的次高量，推案量有逆勢增長的情形。住展的解讀：「雖說國內外政經局勢依然紛擾，不過在新青安貸款、通勤月票等帶動下，整體房市買氣顯露回穩跡象。」
再來看看591怎麼說， 2023年的928檔期推案量年減近兩成；進場個案數則年減逾一成。591的解讀：「房市變數多，政府下半年積極打炒房，建商為避免下半年夜長夢多，選擇集中火力在上半年進攻，造成 329檔期年初爆大量，下半年 928檔期卻後繼無力。」
稍稍有市場及文字敏感度的人就會發現，這兩家業者的說法「南轅北轍」，高度懷疑他們說的是同一個928 檔期嗎？當然，眼明心细者已然發現，他們說的講的真的不是同一個「928 檔期」。住展所做的兩大推案檔期推案統計範圍僅止於北台灣，也就是新竹以北地區加宜蘭；591則是以六都加新竹縣市，統計區域範圍不同，所以做出來的統計數據不一樣，也就不足為奇了！也就是說一個928檔期2個單位各自解讀。
說到這裡就讓人想起一個成語，那就是瞎子摸象，一個瞎子摸到大象尾巴，說大象長得像草繩，另一個瞎子摸到大象腳，他以為大象長得像個木臼，但這都不是真實的面貌。不管是329還是928檔期，這麼重要的房屋新供給指標，大家過去竟然就是這般的盲目解讀，甚至是盲目地相信這些統計數據，這不是很可笑嗎？
更何況這其中還不只是眼盲與誤解的問題，國內房市研究長期還有一個摸到的根本不是大象尾巴、不是象腳的問題，像上述市調業者所做的統計仔細比對一下，你會發現兩者摸到的部位還是有重疊的地方，譬如雙北市、桃園及新竹縣市兩家都有做市調統計，住展在這幾個縣市的928檔期推案金額是2101.6億，而591的統計金額則是4044.8億，兩者之間差了1943.2億元之多，不知道誰對誰錯，更讓人擔心的是兩者皆錯。
這裡並不是要苛責誰，事實上國內房屋市場的研究問題還不只這一樁，市場上不想點破的就有某建設公司跟學者所做的房地產指數，也是同樣讓人高度質疑其取得的市場數據之「完整性」與「正確性」？
話說回來，囿於人力及物力，要求民間業者去取得完整的市場資訊再去做研究，根本就是緣木求魚不可能的任務。在2021年7月實價登錄2.0上路後，我們預售屋資訊就已進入了一個更即時，更完整的時代。譬如前幾天看到新北市地政局公布了今年第2季全市預售屋總交易量及金額，此外，還公布了全市預售案備查的件數及總戶數，其中還有委託代銷業銷售之件數，以及代銷總金額，這不就是過去市調業者各檔期急於要拿到的資訊嗎？
主管機關內政部地政司手上正握有全國預售備查案資訊（推案數據），若能整理出來定期的、完整的揭露全國各地的預售推案資訊，市場人士就不用再做瞎子摸象的瞎事了！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
