外婆名下1800萬公寓想賣，親戚建議「過戶+幫忙繳房貸」，36K男心動又怕…謹慎考慮「這6點」

看起來很划算的一場交易，為什麼A君遲疑了？

A君表示，儘管家人說會幫忙負擔剩下1.6萬房貸，但他一個月薪水只領3.6萬，扣掉負擔2.5萬房貸，只剩下1.1萬，加上他還有其他貸款要還，扣一扣生活費大概只剩8千，因此儘管看起來條件優渥，他還是對接受過戶有點遲疑。

有民眾要他接受過戶後出租，「拿到這筆財產先不說增值的部分，光是頭期就賺260萬」，但也有人認為不要跟親戚有房產交易比較好，「如果大舅或二舅有小孩，那你肯定被坑了」、「千萬不要跟親戚弄這些有的沒的，等等誰小孩要住一下又賴在那邊」、「大膽猜他們算盤是：你付錢但外婆繼續住，分遺產還是要給舅舅」。

也有人列出最關鍵的6點，要Ａ君謹慎考慮：

1、過戶到自己名下後，五年內不能賣出，並會於第一年扣45%的稅，再逐年遞減。同時，贈與價值超過244萬有贈與稅，之後出售還要繳大額房地合一稅，因贈與取得成本為0。

2、需確認這間公寓有沒有親友在入住，否則也不方便出租。

3、可以查詢該公寓周邊的實價登錄，就能知道成交行情。

4、可跟土地銀行或第一銀行的放貸部以裝修用途的名義辦理增貸，銀行就會請辦理人去地政事務所調地籍圖，再以初步鑑價說明產值，但並不是建議進行二次貸款，透過這方法，銀行就能準確精算。

5、大舅和二舅應屬於外婆的第一順位繼承人，除非他們願意拋棄繼承，但也有法律方面的注意事項，因此建議詢問代書或諮詢律師，費用大約3000元。

６、最後要確認法律上沒有任何相關的後續問題，再考慮自身是否背得起房貸。

房地合一稅2.0上路 賣屋得注意「這時間點」否則課45％重稅

事實上，為遏止短期炒作房地產，行政院2021年通過房地合一稅修法，將延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，且不論個人或者境內外法人通通適用。

「房地合一稅2.0」修法，內容規定2016年(民國105年)1月1日後，個人取得取得的房地、預售屋及特定股權交易，持有2年內出售課45%，超過2年、未滿5年內出售課35%。

若持有房地時間超過5年、未滿10年出售將課稅20%，持有超過10年以上才出售，稅率則維持現行的15%；境內法人在新制上路後，也將完全比照個人持有期間應課稅率，最高課45%。

至於，境外法人方面，持有房地產2年內交易將課稅45%、超過2年交易課稅35%。

二等親不動產屬「買賣」 移轉房產涉及2稅怎申報？

財政部高雄國稅局指出，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

▲（圖片來源：取自財政部臉書）

105年1月1日以後二親等以內親屬間「買賣」新制房地，除依規定應於訂定契約之次日起30日內辦理贈與稅申報外，是否應申報房屋土地交易所得稅(下稱房地合一稅)，該局說明如下：

一、有支付價款之事實，且經國稅局核認屬買賣案件：不論有無交易所得，於地政機關辦理所有權移轉登記之次日起30日內，出賣人(即贈與人)應辦理個人房地合一稅申報。買受人(即受贈人)將來出售該房地，以實際支付價款核認其取得成本。

二、未支付價款，且經國稅局核認屬贈與房地案件：雖以「買賣」方式辦理移轉所有權登記，然經國稅局按遺產及贈與稅法規定認定為贈與房地，贈與人可免辦理個人房地合一稅申報。受贈人將來出售該房地，其取得成本以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。

舉例說明如下：

例一：李君108年以新臺幣(下同)600萬元購入A房地，於111年以700萬元出售予其子，有相關交易價金支付流程證明，於申報贈與稅時，國稅局依相關資料核認屬買賣，李君應於地政機關辦理所有權移轉登記之次日起30日內，辦理個人房地合一稅申報。其子嗣後出售該房地時，其取得成本為700萬元。

例二：王君於105年以1,000萬元購入B房地，於111年以相同金額出售予其子，無價金支付流程證明，申報贈與稅時，其雖以「買賣」為原因辦理所有權移轉登記，惟經國稅局核實按遺產及贈與稅法規定認定為贈與房地，依贈與時之房屋評定現值及公告土地現值，核定贈與總額為400萬元，王君可免辦理個人房地合一稅申報。其子嗣後出售該房地時，取得成本以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值（400萬元）按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定，不可以合約價1,000萬元申報成本。