金融機構的房貸審核判定包含3面向、六關卡，其中3面向分別是：物況、人況、聯徵，而6關卡是3面向下的6個審核條件，分別是：房屋的估價、是否為標準品；申請人的職業、收入；以及申請人聯徵紀錄中的負債、信用狀況。
而根據3面向、6關卡的審核後，必須6個關卡全數通過，金融機構才會提供申請人所能得到的房貸條件，包含貸款額度、貸款利率、還款年限、寬限期長短、是否須綁約、還款方式選擇、是否須繳納手續費，以及是否購買房貸保險等。 但只要一個關卡沒通過，就有可能無法申請到理想的房貸條件，或是需要找其他適合的銀行來個案評估送審。
購屋小知識：申請房貸的小技巧「問5找3送2備1」是什麼意思？
「 問5找3送2備1」是當申請人預計送審房貸時，建議「 可以詢問5家或多家金融機構；找出3家想送審房貸的金融機構；實際上先送審2家金融機構，並將最後1家預留備用 」。
只找3家金融機構的原因
而建議只找出3家的原因是，申請人正式送審房貸都會留下聯徵紀錄，而當近期送審聯徵紀錄超過3次時，其他家金融機構願意審核通過的機率會大幅降低。因為短期內聯徵次數過高時，金融機構會擔心是否有較高的放貸風險，所以建議在正式送審房貸時，選3家以下就好。
只送審2家金融機構的原因
「 實際上先送審2家金融機構，並將最後1家預留備用 」的原因，是為了讓申請人可以留退路。例如：有時申請人會忘記自己有一些信用卡的卡循、百元提款或薪轉帳戶月光等情況，就送審房貸，導致有可能2家金融機構都不通過審核。
此時申請人即可透過被2家金融機構拒絕的理由，再重新到備用的1家金融機構確認是否能夠接受此情況，若可以的話，就能夠再行送審，如此就有機會在不會超過3次房貸送審紀錄的條件下，成功申請到購屋貸款。
物況（ 判斷房屋的價値性 ）
為申請人所購買的房屋的價值性。一般金融機構會從房屋的估價及房屋是否為標準品，來判斷房屋作為擔保品，該房屋可以貸款的上限金額有多少。
人況（ 判斷能不能還款 ）
銀行評估完第一面向物況的「 估價 」及「 標準品 」後，就有相對應的房屋價值，作為最高可申請房貸金額的參考，但不代表一定可以申請到此金額，因為第一面向只是針對房屋的價值做評估。因此，第二面向將要評估借款人的「 人況 」，也就是申請人的職業及收入，以此判斷申請人有沒有「 能力 」歸還貸款。
購屋小知識：如何快速計算自己最高可貸到多少房貸？
以下方法僅適用於完全符合「 人況 」中四項收入認定條件的人，因此建議未來看屋時，還是請銀行協助估價確認，同時評估人況，如此是否核准的準度會更準確。
而以年利率2%、還款年限20年為條件，根據APP「 房貸小幫手 」的計算，以及月付比60%回推後，可得出下表。
由上表可知，在貸款條件為20年還款年限、2%的條件計算時，購屋房貸的最高可貸金額為年收入的十倍（ 若非20年還款年限，就無法這樣試算 ），因此計算公式如下。（ 註：但必須符合上述的各項收入認定條件，才可速算。）
⊙ 房貸的最高可貸金額＝年收入金額×10
⊙ 假設年收60萬，60萬×10＝600萬（ 最高人況可貸金額 ）
⊙ 假設年收100萬，100萬×10＝1,000萬（ 最高人況可貸金額 ）
購屋小知識：如何快速計算自己最高可貸到多少房貸？
當借款人的收入沒有全部符合四項收入認定條件時，可以採用以下方法來計算自己最高可貸到多少房貸。
STEP 01 重新計算自己的月收入
假設從事業務工作的小明，一年的底薪為70萬，且一年的獎金為30萬，若銀行決定將小明的獎金收入打7折認列，則小明新的年收入計算公式如下。
70萬＋（30萬 ）×70％＝91萬
而小明新的月收入計算方式如下。
91萬 ÷ 12 ≒ 7.6萬
因此小明重新計算自己的月收入，約為7.6萬。
STEP 02 計算房貸月付比60％的金額
計算出新的月收入後，可用以下公式計算房貸月付比60％時，小明每月最高可負擔多少房貸的還款金額。
7.6萬×60％＝4.56萬
STEP 03 從借100萬的每月須還款金額，推算最高可借到多少房貸總額
從「 房貸小幫手 」APP的計算可知，若以年利率2％、還款年限20年的條件借貸100萬，每月約須償還0.5萬（ 請參考圖 ）。
因此可透過以下公式，計算出不同月付比金額所能借到的最高房貸金額是多少。
100萬：0.5萬＝最高可借到的房貸金額：可負擔的60％月付比金額
（ 100萬×4.56萬 ）÷0.5萬＝912萬
因此，可計算出小明最高可借到的房貸金額為912萬。
作者簡介＿0.38
自由工作者、FB學校學不到的事創辦人、Uncle for you創辦人、好學校房產講師
本文摘自四塊玉文創出版《零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書》
