政府打房、央行持續升息，房市交易量能緊縮，同步影響法拍市場！今年第一季拍賣移轉量僅816棟，和去年同期相比減少19.5%，創統計以來同期新低紀錄。
雖然房市冷清，不過位於文山區政大一街的五層樓透天厝、建坪共423.11坪的「周遊列國」，今年3月卻以總價1.2億元轉手，是政大二期首筆總價破億的房地交易。
內政部每月底公布房屋移轉登記，移轉方式包括交易、拍賣、繼承、贈與及其他。「拍賣」指的是房屋遭到法拍的移轉登記，代表房市健全與景氣榮枯。拍賣移轉數量多表示「經濟轉差」，拍賣移轉數量少則是「經濟轉好」。
特別的是，房市交易急凍，連過去象徵房市反指標的拍賣移轉量竟也同步下滑。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房市受打炒房政策衝擊，市場信心不佳，影響到法拍市場撿貨的意願，另一方面，房價來到相對高點，屋主若有資金壓力，只要願意降價、大多能順利銷售，並不至於淪到法拍。
台北億元法拍屋 5個月賺逾2千萬
依據內政部資料顯示，各都會區今年第一季拍賣移轉大幅緊縮，桃園市、新北市、台北市年減幅超過3成，台北市單季拍賣移轉量不到80棟 。
不過，位於政大的「周遊列國」法拍屋，在今年3月轉手，前一手屋主持有僅5個月就大賺逾2千萬。
「周遊列國」是於2021年3月第一次法拍，因拍價高達2.8億，幾度流標。2022年8月第2輪3拍由一自然人以9888萬拍下。3月以總價1.2億元轉手，新買家是法人公司無貸款購入。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，周遊列國地點位於政大二期，該地採低密度純住宅規劃，依山傍水環境清幽，加上區段擁有政大附中與政治大學等知名學府，文風鼎盛，受到不少軍公教客群青睞。由於全棟共五層樓，總坪數夠大，法人公司購入辦公自住兩相宜。
她指出，買法拍屋要特別留意風險，尤其流標多次的法拍，雖然通常會有機會低於市價，也視為是撿便宜的機會，不過法拍物件常見不點交，又不能入內確認屋況，因此變數多。
若是屋主和債權人還有糾紛，甚至有租屋占用，拍後產權是否能順利移轉也會是問題，對於經驗不足的首購族風險較高。會出手拍下的買方，也需要預留裝修和處理產權的成本。
▲周遊列國（圖右）轉手總價逾1.2億，是政大二期首筆億級房地交易。圖／台灣房屋提供
三都法拍縮三成 台南竟逆勢上揚
從第一季全台法拍屋交易量縮分析，郎美囡表示，市場前景不明、不動產購置門檻高，無論一般市場或法拍市場的買方及投資人觀望態度，都會區反應更為明顯。
不過，台南市卻逆勢成長，今年第一季有117棟，與去年第一季相比大幅成長53.9%，是六都之中唯一拍賣移轉逆勢成長的區域。她分析，這幾年台南市房價漲勢高，刺激投資人到拍賣市場找低價物件。
她表示，在2008年前，單季平均超過5、6千棟的拍賣移轉量，當時五大銀行平均房貸利率都在2.3%以上。相較於目前的利率水平，以及房價平穩走勢，不太容易引爆斷頭潮。但若央行鷹式升息，恐造成不同局面。
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，今年3月央行再升半碼，今年上半年平均房貸利率必然破2%，搭配高房價，房貸負擔不容小覷，建議買方審慎評估購屋壓力，若想在法拍市場撿便宜，務必事前做足功課，避免因不熟悉法拍流程與合理行情，反而超出理想價格。
得標者7日內繳清尾款 代墊款利率較高
買法拍屋不同於成屋，要特別留意交易方式。第一建經研究中心副理張菱育指出，通常法拍得標者須在7日內繳清房屋尾款，投標人多半會向銀行申請「代墊款」貸款，待拿到「不動產權利移轉證明書」、辦理產權登記及過戶後，再轉成一般房屋貸款。
不過，法拍代墊款的利率較一般房貸高，約5.5~6.5%左右，受限於拍賣物件、產權、點交等流程較難掌握，承貸風險較大，承辦銀行不多，且海砂屋、凶宅、法院不點交物件，銀行通常不放貸，建議投標前應事先諮詢規劃，申貸人皆需留意。
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