合租整層住家，想提前退租怎麼辦？
若你是獨自租屋，想提前解約，大不了依約賠償違約金，沒那麼複雜；但如果你是和友人一起承租整層住家，你想提前退租，好友卻不想退，怎麼辦？尤其，你又是因為「非自願因素」退租，被扣違約金實在不甘心，又該如何處理？
噪音、油煙味 住到快生病
一名租客跟我約看某間雅房時，同時向我請教租屋問題。
租客：「我目前承租的房子，還在跟房東與室友溝通怎麼退租，你能給我建議嗎？」
我：「合約到期了嗎？」
租客：「我是學生，租屋預算有限，當初為了希望享有客廳、餐廳、陽台等空間，和朋友合租一間2房2廳的整層住家，所以我們簽署在同一份租約裡。屋內2個房間，一間面馬路是我住的，另一間則是面後棟房子，我朋友住。我入住後才發現，因為1樓是餐廳，晚上聲音非常吵雜，而且餐廳的排油煙管，剛好設置在緊鄰我房間的窗戶下方，打開窗戶探頭就能看見出風口，每當餐廳營業時，便會吹來陣陣油煙味，每天承受噪音跟空汙，住到快生病了！」
我：「你有試著將問題反映出去嗎？」
租客：「當然！我打去環保局，但得到回覆是，目前僅能開勸導單，如果沒有改善，請我繼續檢舉。」
我：「所以也不曉得到底要檢舉幾次、住多久才能夠改善，是吧？」
味道很主觀 檢測有難度
租客：「嗯，我也有跟房東反應，但房東態度消極，似乎只在乎有沒有收到租金。」租客越講越無助。
租客：「我很想立刻搬走，但明明我是『被逼走』的，卻仍要被房東扣違約金，真的很不服氣！而且，萬一我搬走，我朋友就得連同我的房租一併負擔，他也吃不消，還情緒勒索我別退租。唉！搞得我心煩意亂，實在不知道怎麼辦才好？」
親愛的租客，關於你的遭遇，我深表同情，但首先，你必須要有一個認知，那就是：味道（油煙與二手菸）其實是很主觀的，檢測也確實有難度，因此，不論是檢舉還是訴訟，實務上，都是不可行的下下策。
比較務實的做法是，如果房東有良心願意花錢處理，那就安裝隔音效果好的氣密窗；如果你真的不想搬家，覺得花一點錢處理也沒關係，那就購買活性碳擺放於室內，並且定期清潔冷氣機與濾網，還可以噴灑光觸媒，能暫時降低煙味與噪音造成的困擾。
菜鳥房仲必學訣竅：合租問題多 三思而後行
以合約來看，假設是一年一約，若已入住9個月尚餘3個月，不如勉強忍耐，待租約到期再退租，可以試著向房東提出「調降租金」的請求，多少獲得補償；但如果是入住3個月尚餘9個月，你可以向房東與室友溝通，同意你刊登招租廣告，找人無縫接軌承接租約（屋況缺點要據實以告）。換句話說，幫房東找新房客，也幫朋友找新室友。
若上述辦法行不通，建議展開法律程序。基本上，若你有付出實際行動（例如申請調解），足以向房東、樓下餐廳證明心有不甘，透過半法院性質的調解委員居間協調，一定有機會全身而退，畢竟金額應該不大，對房東而言，省去麻煩、趕緊找尋下一組房客，比較實際。
記得，租房時除了看房子，一定也要「聞」房子，而且白天跟晚上都要看過一遍，才能及時發現「入住之後才會發現的缺點」，以降低悔住的機率。
話說回來，與友合租整層住家，其實是最常發生糾紛的一種租屋型態。例如，家電壞掉了算誰的、你想退租而我想續租、吵架了看到對方就不舒服、你不隨手關燈，又愛開超低溫冷氣、洗澡特別久，偏偏我很節儉，水、電、瓦斯費怎麼拆算才合理？我想養狗，你卻過敏又怕髒……一堆麻煩事，室友往往到最後連朋友都做不成，說到底，還是一對一簽約，比較單純。
法律教室：危及健康 可要求終止契約
問題處理要回歸租賃契約本身，究竟是「共同承租」還是「分別承租」？同時確認租約內容有無約定「共同承租」或「分別承租」下，房東與承租方的權利與義務；若屬於分別承租，可以用「室友無須分擔另一間空房的租金」來主張退租。
此外，按《民法》相關規定，如果租賃的房屋危及承租人安全或健康時，承租人可主張房屋有瑕疵，得終止契約。換言之，租客可以「房東不（應）扣違約金」的主張，來解除租約。
作者簡介_陳泰源
2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今，養成撰寫帶看日記的習慣，文字裡帶有同理心的敘述及真誠的建議，深受廣大讀者肯定。
靠著個人品牌的長久經營與高頻率媒體曝光的累積，成功被動吸引客戶，轉型為只接獨家委託的超級業務，於是有了「專任約房仲作家」稱號！
本文摘自金尉出版《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》
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