最近台灣通過了平均地權條例，房價下跌成為了熱門話題，許多人都預估今年底前，房市會有一波明顯的下跌，再加上政府升息的推波助瀾，房價很可能會有一次明顯的回檔，是買加入手的好時機。也很多人提到，台灣進入少子化時代，買房需求減少，未來很可能會跟日本一樣，房子會越來越便宜，現在買房根本就是冒著資產貶值的風險，以後你的房子要賣給誰？
近期房價是否會下跌，我不得而知，我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌，買家縮手，成交量會降低，是滿合理的推估，但是否會造成全台的房價都下跌，我的態度是有所保留，或許有些屋主忍不住會降價出售，但應不至於全面下殺。但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌，我的觀點是認為不會，至少15年內不會，理由有幾點。
房屋需求數量不等於人口數
首先，認為少子化會造成房屋供過於求，以後買房子的人變少，想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單，因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會/能買一間房子。
如果全部的房屋供給是10萬戶，而需求人口從10萬人降至只有5萬人，看起來，確實是會因為需求減少而必須降低售價，但實務上，房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。
我們知道房屋有屋齡，有還沒蓋的預售屋，10年內的新成屋，11~30年的中古屋，還有很多屋齡30年以上的老屋，特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子，但是並不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的。
現在一個很明顯的現象是，年輕人有買房需求的，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，大家不想等時間追垃圾車，需要有管理員收包裹，甚至需要樓下有自己停車位的大樓，現在很多人買房是不考慮舊公寓的，在計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。
若真要認真計算，應該是要統計，目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少，然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少，才能知道是否是供過於求。
如果未來要買房的人都只想找電梯大樓，那即使因為少子化造成買方減少，可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量，會造成的現象就是，新大樓供不應求，導致價格持續上漲，而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買，價格反而可能會因供過於求而下跌，又或是拿來都更改建變新大樓，價格就變成新大樓的價位了。
居住型態的改變
還有居住型態改變的影響，以前舊公寓的空間大，小孩結婚可能還可以，也還願意跟父母住，現在的人結婚後幾乎都要搬出去自己住，就算家裡空間夠大也未必會想住在一起，因為房價越來越高，室內空間越來越小，下一代長大後很可能也是需要搬出去住，這個生活型態改變，很可能也大大影響著居住需求。
另一點是居住地區，住房需求高的地方，通常都是擁有工作機會或唸書機會的地方，以前的投資客很愛買在學區附近，因為學生住宿需求，在少子化後，這個方式大大受到影響。但工作需求產生的居住需求很難受影響，就算是有越來越多公司改採遠距上班，這畢竟也是極少數的人數。
最有可能的變化就是，雖然人口減少，但年輕人會越來越往市中心集中，房價很難下跌，而偏遠地區或是工作機會減少的地區，房價會隨著人口減少而下跌，就像日本有很多鄉村地方一樣，所以想持有房產，最好是買在鬧區，而年紀大或退休的人，因為不需要每天通勤上班了，可以移往較外圍的區域區住。
利率與資金
還有一個影響房價的原因是利率與資金，低利率時代與氾濫的資金，很容易造成房屋資產價格上漲，其實過去10年就已經是很明顯的例子了。
手上有資金的人會想進行投資，但並不是每個人都對股票投資有興趣，有些人會投入實體行業，譬如開店開公司，有些人會投入房地產，他最擅長的就是房地產投資，他不會因為少子化或政府通過某個政策，他們就放棄房地產這領域，這一塊牽扯的不只是投資客，還有土地開發商、營建商、代銷商、房仲業、銀行，甚至是政治人物與政府官員，我不認為這個產業會因為少子化就大幅沒落，房價就因此大幅下跌。
對於投資房地產的人而言，以前定存利率可以有5%的時候，他的租金報酬率要有8%才願意做，在定存利率剩1%的時候，他們只要租金投報率3%就願意做了，租金投報率從8%變成3%代表甚麼意思呢？
就跟債券一樣，價格會大幅上漲，直到投報率／殖利率掉到投資人所能接受的程度。舉例來說，一間1000萬的房子原本一年可以收租50萬，理想租金投報率是5%，若預期心理降到3%就可以接受，那可以接受的房屋價格就會上漲到1666萬，換句話說，只要價格低於這個價位，就會有投資人願意接手。
所以，如果未來政府若繼續升息，或長時間維持在定存利率2%以上的水準，那麼房價是有可能修正的，但也有可能是調漲房租，以滿足租金投報率達到4%以上的水準，這兩者之一發生一者即可，未必一定會影響房價。
你說只有3%租金投報率，還不如去買高股息的股票領5%以上的股息。但股票投資人與房地產投資人不能混為一談，這兩者不是只能有一種，很多人是兩種都做的，股票與房地產的投資概念與資金使用方式也很不一樣，不應該直接用這種投報率做比較與替換。
少子化的影響不是近期
回到人口數問題，台灣的出生人口在1986至1997年維持在30萬至32萬人之間，自2001年明顯的下跌，從當年的26萬人一路掉到2020年的16萬人，總人口數也從2020年開始下降，未來每年的人口數會越來越少，政府推估在30年後的2053年，低標總人口數會變成1,913萬，2070年（47年後）會變成1,502萬人。
假設開始需要買房的年齡是30歲以後，也就是大約1993以前出生的人現在會開始認真考慮買房，如果少子化真的會影響需求與房價，那實際發生的時間會在甚麼時候？大概是在2001年後出生這一批小孩，在年滿30歲以後開始需要買房的時候吧，也就是2031年，而每年出生人口數跌破20萬人是在2017年以後，這些人滿30歲是2047年，距離現在24年。
也就是少子化可能開始影響價格的時間是8年後開始，更嚴重的影響是在24年以後。但出生人口數減少不代表需求量馬上就會減少，還要計算老年人口的換屋需求，買屋年齡的遞延情況，無法如此簡單的畫一條線，我取個中間值，假設15年後會因人口減少而開始明顯受影響好了。
先想一下通貨膨脹的影響，就抓平均3%的通膨就好，現在2,000萬的房子在15年後會變成3,116萬（15年漲50%已經很低估），然後房價開始下跌，你認為還要下跌多久會跌到現在的買進價2,000萬？你現在不買房，只付租金，然後閒餘資金投資股票，15年後你就會多出1,116萬嗎？
以上計算的意思是，即使你認為少子化會影響房價，若不是現在立即會發生，而是15甚至20年後才會發生，那這15～20年的房價漲幅你不應該忽略，即使那時候的房價真的開始下跌了，會是從多少錢開始跌，會跌到比現在低嗎，會需要下跌多少時間，讓你現在覺得因為少子化的關係，現在不能買房子？
簡單總結，台灣的少子化會讓未來的房產價格下跌嗎？我認為15年內的可能性不高，至少少子化不會是主要讓房價下跌的因素。
基於以上討論到的因素，實際居住的需求改變，全面供過於求的問題很可能不存在，加上房地產的產業發展需求，利率與資金因素，與溫和的通貨膨脹影響，期望全台房價要跌回15年前的水準，或長期維持在目前的價格，我認為幾乎不可能。
買房要買在哪裡？
但考慮到極小可能發生的風險，還是建議買房要買在都會區與工作機會高的地方，即使房地產價格下跌，也是會先從蛋架區、蛋盒區、蛋殼區、蛋白區開始受影響，你現在買在越外圍越便宜的地方，承受風險發生的機率也越高。
有人會想到日本的長期房價泡沫，認為主因是人口老化問題，但其實日本的房市與經濟泡沫，有很大因素是資金氾濫的炒作與政府刻意打房的結果，人口老化不是唯一的主要因素。而且目前的日本，可以看到偏遠地區要送房子也沒人要，而東京的房子還是在緩緩增值，並非全面下跌狀態。
當然，我也可能是錯的，10幾年後的事情誰知道呢，多聽多看，學習自己判斷，做決定的時候，最好是還能應對預估錯誤的情況，若未來事情不如預期，也要能盡量降低損失，或即時做應變。
作者簡介_雨果
「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。著作：《聰明的ETF投資法》
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