房屋買賣，簽約人通常就是登記名義人，但是，常常有買方希望先以自己名義完成簽約手續，至於登記給誰？考慮以後，再事後補上登記名義人身份證影本及印章。因為指定登記名義人，是買方的權利，所以我們也樂觀其成，配合辦理。
個案簽約時由爸爸出面簽約，約定總價1500萬元，至於付款方式為簽約款150萬元，完稅款150萬元，銀行貸款1200萬元。並開立個人支票面額150萬元一張，透過建經公司履約保證，存入信託專戶，至於登記名義人希望考慮後再確認。3天後支票兌現了，他確定登記給成年兒子，未來銀行貸款由小孩自己繳納，一來幫兒子置產，二來讓兒子有責任感，學習理財。
很快的契稅及土地增值稅核發了，買方應該給付第二次付款150萬元，由於第一次給付爸爸的支票，所以，買方希望比照前例，一樣以爸爸的支票付款，請我們幫忙收授第二期款支票150萬元後，存入履保帳戶。
理論上，客戶直接匯入履保帳戶，就可以省去票據交換的時間，如果客戶習慣這種交易模式，我們也樂意配合完成。但是，檢視一下買賣契約書，發現「事情大條」，因為之前的第一期款價金150萬元，和第二期款價金150萬元，合計300萬元，都是以爸爸支票給付，以贈與稅免稅額244萬元計算，超過56萬元，依照贈與稅率10%計算，必須繳納56000元贈與稅，客戶聽了當場咋舌，問我們該怎麼辦？
其實不難，只要將第二筆款150萬元，由父親贈與母親，夫妻間相互贈與的財產應不計入贈與總額，免課贈與稅，再由母親將150萬元贈與給兒子，存入履約專戶，這樣一來完全免納贈與稅，而且免申報。因為遺產及贈與稅法第24條規定：贈與人在同1個年度內，各次贈與給他人的財產總額累計在免稅額(244萬元)以下時，可以免辦贈與稅申報。
您有類似幫小孩置產的需求嗎？記得善用夫妻之間的贈與稅，免課贈與稅。依照目前贈與稅免稅額是244萬元，只要轉個彎，購屋自備款在488萬元內，都不會被課徵贈與稅，這也是在高房價下，父親幫子女置產的好方法。
作者簡介_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
