信義房屋(9940)股價領先房價變化？5次房市轉折點命中4次！房產專家：●元很可能是下次轉折點

房市指標公佈時間

你會不會覺得你對於房市的看法，都是憑感覺或者聽誰誰誰說？去某些人的粉絲頁，看他的說法或者下面的留言，好像房市已經開始跌了。但是到了另一個論壇，好像大家又都說房市沒跌。

會有這樣的問題，是因為房地產的數據不像股市有即時數據，大部分都是在交易發生後好幾個月才會知道。以大家最常看的實價登錄，與交易日相比，大概落後60-90天；如果要看房價指數，一季公布一次，看的也是90天前的資料；如果要看台電的空屋率數據，還會落後一年以上。

那有沒有即時一點的數據呢？如果你有這樣的疑問，我會推薦你看信義房屋(9940)的股價、營收、以及法說會。

透過營收觀察市場交易量

信義房屋房仲界唯一的上市公司，對於數字的嚴謹度會比較高。營收來源主要是買賣雙方的成交服務費，透過信義房屋成交的戶數，大概佔整體交易市場的8-10%。紫線代表買賣移轉棟數，橘色線代表信義房屋的營收，二者呈現正向關係，交易熱烈，信義房屋的營收就會往上。交易冷清，營收就會往下。

但為什麼要看信義的營收？直接看移轉棟數不就好了嗎？除了信義營收在月初公布，內政部統整的月報在月底公布，有時間差以外，買賣移轉棟數包含了一些之前預售就已經賣的，只是在這個月才交屋的數字。

股價領先房價約3個月

接下來看股價與房價的關係。藍色是房價指數(信義)，紅色是信義房屋的股價。要特別說明一下，這裡信義房屋的股價，使用的是”還原權值股價”，歷年發的股票股利和現金股利都加回去，才能真正展現這家公司的價格走勢。從圖上可以發現，房價指數與信義房屋的股價也大致呈現正向關係，只是股票的波動比房價指數大很多。

藍色的一樣是房價指數，用來對比信義房屋股價。第一次轉折點在2008年的3月，信義的股價達到最高點 138元。但是5月的時候，全球金融海嘯發生，股市和房市都開始下跌。但你在7、8月時，會看到第二季的房價指數還在創高(59.72)，覺得房價有撐，一直要到2008年10月、11月，才會看到第三季的房價指數出來，知道房價下跌。

也就是說，從股價來看，8月中股價就已經下跌超過50%，房市確定轉空。但如果是從房價指數來看，要到10月、11月才會知道。足足落後了快3個月，錯過了賣房的黃金期。

第二次的轉折點在2008年11月，信義股價出現19.5元的最低價，股價下跌了89.9%，但在之後就轉為數個月的盤整。如果你用股價來判斷房價的後市，在2009年的3月下旬股價已經上漲一倍，就不會這麼悲觀，有機會抓到房市的轉折點。但如果你看房價指數，則是要看到第二季的數據，也就是在2009年的7-8月才會看到反轉點，時間落差約5個月。

不過這個指標也有失靈的時候以2011年來說，信義的股價在6月創下72.6元的高點後，受到歐債危機還有政府推出奢侈稅打房的影響，一路跌到12月的35.6，跌了50%以上，不過事後來看房價並沒有下跌，反而一路上漲。

看第四次的轉折，是2014年多轉空的階段，如果看信義股價，可以在2014年的9-10月之間確認股價轉空，也是領先房價指數。

第五次則是空轉多，用信義的股價來看，你會在2016的下半年或2017年初，發現空轉多的訊號，但如果你看的是房價指數，一直要到2017年的下半年才可以確認底部。時間落差約6-9個月。

接下來的幾年，股價雖然也波動，但整體上來說偏向整理盤整，股價跟房價的走勢基本一致。

當然，大家最關心的是，現在到底是不是第六次的轉折？

信義房屋的股價在2021年12月和2022年3月出現了兩次高點，之後就一路下跌，但跌幅相對前幾次轉折點則比較溫和，從34.16元跌到27元左右，不過比較令人擔憂的是房價指數在第四季出現了下跌；從圖看起來跟前幾次轉折的圖幾乎一樣，股價的高點領先房價的高點六個月出現。

差異則在於前幾次的轉折都有跌破前一波的上漲點或者跌50%以上，但這一次還沒，所以還不能稱為轉折點。但如果信義房屋的股價接下來持續的大跌，跌破這一次的起漲點22.9元，那就很可能是轉折點出現了。

做個補充，這裡用的K線圖，是用還原權值的，只是為了說明方便，股價的數字是當時實際的數字，所以千萬不要拿除權或除息後的股價變化來判斷是否有低於前次的低點，這樣會產生誤判。

另外，這個指標的運用方法，不是看到信義股價破底了，就趕快把自己住的房子拿出來賣。而是你正好在賣房子，看到訊號出現，要加速你的決策，買方出價有接近時，不用太堅持，可以趕快出場。反之，如果是空轉多的訊號出現，身為屋主則可以多點堅持，身為買方，則可以考慮適度的加價。

關注法說會和展店資訊

除了股價和營收的表現外，信義房屋每季都會舉辦法人說明會，相關資料都會公布在信義房屋的網站上。因為信義房屋是上市公司，不能隨意亂放話，因此可以透過法說會了解信義對後續的看法，尤其可以關注展店的資訊。信義房屋全部都是直營店，對於後市看好，才會展店。

2016的空頭年，雙北區關了三間店，全公司合計關了一間店。2017、2018店數都沒太大變化。到2019年的時候，一口氣新增了17間店，代表強烈看好後市，當出現這樣的情況時，你可以視為一個好的進場點，畢竟跟著房市大咖走，勝率會提升不少。另外一個可以觀察的點是，在2019年之後，信義在中南部的展店相對積極，如果在這個時候跟著往中南部布局，也會有不錯的回報。

信義房屋的基本面

看完這支影片，你可能還會想問，如果我買不起房子，是不是可以買信義房屋的股票，這樣就可以參與房地產上漲的好處了？我們團隊的研究發現，從財務的基本面來看，信義房屋算是個好公司，營收和獲利長期持續成長，淨利率、殖利率都有一定的水準，但他現在適不適合買？可以當存股的標的嗎？之後會請股票分析師來跟大家討論。

作者簡介_李奕農

樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

※本文獲樂居授權轉載，原文出處：信義房屋股價領先房價變化？準確率超高！