未來影響房價的三個關鍵因素分別為：利率、打房政策以及地緣政治。從2022年開始的利率上漲提高了買屋以及持有成本，當房貸在最低利率突破2%後將對房市產生不小的衝擊；打房政策包含選擇性信用管制、房地合一2.0、實價登錄2.0以及內政部的平均地權條例，前三者已經在房市實施一段時間，因此最大的變數為內政部平均地權條例，僅在修正草案階段就出現預售屋拋售潮，正式實施後台灣房價勢必修正；最後則是地緣政治，隨著俄烏戰爭爆發，對於兩岸關係的討論也備受關注，若在此階段出現大變化，將影響台灣房市及經濟甚鉅。
作者以目前房價為基礎，預測未來五年房價走勢。從台灣歷史上來說，房市中較常見的景氣復甦型態為V型、U型以及W型，尚未出現過L型。L型衰退在台灣房市發生的可能性非常低，因此以下將以三種可能走勢解析未來房價趨勢，並教您該如何把握投資及出場時機。
整體房價趨勢預測
從國泰房價指數可以看到目前房價為歷史高點，自疫情爆發後房價指數雖有小波動，但幾乎是以全力衝刺的速度飆高。在政府一連串打房政策從去年年中實施後，目前房價尚未看到顯著的影響，然而從買賣移轉棟數已可見稍微降溫。台灣在2021年3月開啟升息的第一槍，且預計將升息不只一次。就作者觀察，升息一碼的影響尚不大，然而當預期升息持續發生時，市場資金及行情便無法持續多久。
就過去升息循環經驗，市場在升息前面臨的是資金氾濫、熱錢流竄、資產價值持續提升等情況。步入升息循環之初，仍處於擴張期末端，房市尚不會受到太大影響，因此預估房價尚能維持一年，最多至兩年的行情。從下圖可見房價預測至111年底仍處於高點。
（圖片來源：《買房全攻略》）
然而隨著升息壓力逐漸增大，政策效果浮現，預估房市將可能進入新的一波景氣循環。如上節提到的景氣復甦共有四型式，從過去各國發生L型復甦的情況對照台灣房市目前的情勢，L型復甦發生的機率相當低。房市在近幾年資金充裕的情況下，成為資金停泊的安全港，加上民眾對通膨的預期心理，使得台灣房價維持高檔。相較於美國聯準會的鷹派升息作風，就台灣央行目前表態將以溫和升息因應。此外，儘管目前台灣陸續端出打房政策，但皆以抑制投機行為及控制房價合理上漲為兩大目標。因此預期未來將不會發生價漲量增的走勢，但也不會有大幅跌價、長期衰退的可能性。
V型復甦─發生可能性20%
V型復甦係指在一至兩年內看見房價衰退後又彈升，這將是未來步入衰退後的最佳復甦劇本。但目前升息循環將不會在短期內結束，且依照過去台灣房市經驗，當政府有重大不動產政策，通常房市交易量會受到不少影響。當長期影響房市的因素持續存在（政策、利率壓力），要看到房市如2020年疫情後V型復甦的可能性不大。
若未來呈現V型復甦，因短期內房價即恢復水準，因此在交易房產時房地合一稅的影響便小了許多，只需注意五年重稅期間（持有兩年內交易需繳納45%、持有二至五年則繳納35%之房地合一稅）。雖然整體房市以V型復甦的可能性低，但在精華地段、企業投資地區或是新建捷運沿線，因該區房產稀缺性以及保值性，則有可能一出現跌價便有購屋人進場，使得特定區域仍維持於高檔房價。
（圖片來源：《買房全攻略》）
U型復甦—發生可能性35%
U型復甦則意味著台灣房市在未來三年內將會出現明顯衰退，且須花費五年以上時間才有望回復為2021年底的水準。在未來升息的情況下，將會抑制房產買氣，為房市的不利因素。評估目前台灣打房政策，實施了房地合一2.0以及不
動產信用管制，目標皆是打擊投資客，對於整體房市有抑制緩漲的效果。此外，房市推案量預估將會略少於前幾年，超額供給發生的可能性在未來一年將不預期會發生。然若目前研擬中的囤房稅或是其他更激烈的打房政策在未來出現，則進入U型衰退的可能性將會大幅提高。
若預估未來出現U型復甦，就投資者而言在近期行情尚佳時將手中房產出脫會是最佳策略。若手中持有多個房產，在升息情況下壓力將會倍增，考量U型復甦期間較長，必須要有雄厚資金才能有機會迎來下一波漲勢。若是在復甦谷底時才發現資金不足而要脫手房產，價格可能也將不如預期，白白負擔沉重利息壓力。因此即便現在出手可能仍位於房地合一稅的重稅期，但可千萬別因小失大，省了房地合一稅卻等不到房價行情。
（圖片來源：《買房全攻略》）
W型復甦─發生可能性45%
W型復甦是在所有復甦情境中最為可能的。在2022年（111年）M1B顯示市場資金充裕、俄烏戰爭通膨以及消費者物價指數持續攀升，不動產保值的特性使得當時短期內房市仍有部分上漲空間。
值得注意的是，政府政策持續針對豪宅、多戶貸款以及預售屋炒作做管制。內政部平均地權條例通過，以及長期而言升息不利於房市等等影響，預期房市在未來半年仍不會有明顯修正，但是隨著通膨議題消退、資金行情不再、政策傳導等，房市熱度將會漸減，在未來一至兩年中過去兩年漲超多的蛋殼、蛋白區首先看到跌幅，房市進入修正。房市要出現好轉的跡象仍要等到2023年底左右，當中央銀行降息，在下一波行情才有機會看到房市逐漸明朗化。
當預期房市將進入W型復甦時，對於自住客的投資影響不大，但投資客就須特別注意手中的房產是否仍要繼續持有。建議將較不具保值性、議題性的房產在2023年中前快速獲利了結。若仍抱持著觀望的態度或是為了避免房地合一稅重稅期，則須小心在W型期間波動，建議第一次落底回升後就把握時機出場，否則將有可能經歷第二次跌價，錯失最佳行情。
此外，當預期房市不確定性高時，投資預售屋時也須特別注意。預售屋相當於期貨，買的是未來的兩至三年的成屋。若投資缺乏題材、位於蛋白甚至蛋殼區等預售屋，未來交屋時則可能剛好進入W型衰退，要有好的脫手時機則可能得等到進入下個上升循環。
（圖片來源：《買房全攻略》）
作者簡介
廖仁傑
廖仁傑教授為私立中原大學兼任教授，學術專業及研究發表多為風險管理、金融機構管理、客戶關係管理及不動產專題等研究，除研究外，屢次受到學術團體、政府機構、上市櫃公司、雜誌社及公家醫院和私人醫院院長的邀請，期許在期刊發表上、專題演講上及專書上能提供讀者及聽眾更有用的資訊。
游穎珊
會計背景的22歲新鮮人，大學期間意外踏入不動產領域，自此研究房地產市場。
本文摘自和平國際出版 《買房全攻略》
