好些年前曾寫了一篇〈提前解租約就是罰一個月？〉的文章，大意是在說，在外租房這件事，提早解約的違約金情形。文章發布之後，這個問題就不時以各種情境組合的面孔，在我的訊息裡出現，排列組合之多，搞得我有時也被繞糊塗了。趁著有空，今天讓我們來理一理，這白紙黑字怎麼就能有這麼多解讀。
首先，目前住宅租賃契約書範本關於「提前解約」的規範，在第13條「任意終止租約之約定」裡：
「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。
依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。
租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」
為什麼提前解約那麼多爭議？
範本上的文字算是很清楚，那麼，實務那麼多的爭議哪來的呢？其實，多是房東愛自己改合約，偏偏又改在爭議點上。
租賃雙方的「得」與「不得」任意終止租約。其實原意就是，我准許對方在「1個月前告知，想要提前解約」的情形下，不付違約金的提前解除契約；以及我不准許，單是「提前告知」就可以提前解除契約的情形發生。
所以之前文章我也說過，如果選擇是「得」，那《租賃專法》規定違約金最高就是1個月，是給沒有提早1個月告知的賠償。如果是「不得」，那最後違約金可能不只1個月，因為另一方都可以堅持「我要跑完合約」，所以違約金多少，那得事發後靠雙方喬才會有定論。
最容易有爭議的租約2寫法
回到上頭，房東最愛亂改的文字大概分兩情形，舉例來說：
A.租賃雙方「得」任意終止租約。租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，應賠償他方2個月租金額之違約金。
B.租賃雙方「不得」任意終止租約。租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，應賠償他方2個月租金額之違約金。
這問題就來了，例子A裡的「得」就是說租約提前告知可以無償解約，那你是跟我要什麼違約金？而且還超出法規的1個月？後面案例B裡的「不得」也是，都說了不准提前解約，你還跟我談那些「不准」後的事情要幹嘛。那麼這兩例子，到底要怎麼看？
我個人的看法是：都有討論空間。用飲料店打個譬喻，今天你走進店家喊了一句「老闆，我要一杯熱珍珠奶茶去冰！」請問這樣，老闆端出熱珍奶是做對，還是冰珍奶是做對？
就是因為都好像有點對，也都好像有點錯，所以我認為它無法壓倒性的判誰對誰錯。所以舉凡類似的問題，我還是建議房東和房客都耐著性子好好的談一談，互相退一點，畢竟打官司結果未定，但光是想想時間及金錢成本，那肯定兩邊都是不划算的。
提前解約想收違約金，你該這樣寫
最後，還是要宣導，今天身為房東，如果租房契約針對提前解約想要收違約金，無爭議正確寫法是什麼？答案是：直接寫「不得」提前解約。後面不要「假會」，什麼都不要多寫。
如果身為房客，那麼請在租房簽名畫押前，和房東確定好這部分合約文字，畢竟都是明明事前可以說清楚的事，為什麼要留事後模糊爭議呢？
還有，再提醒一下，《租賃專法》是針對供居住使用的物件，商用、店面什麼的，是不套用這些規範的。
作者簡介＿傅恪恩
房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；FB：https://www.facebook.com/fuknn/
※本文獲傅恪恩授權轉載，原文出處：「老闆，一杯熱珍奶去冰！」房客租房提前解約，想收違約金的租約正確寫法
