在升息、打炒房及政經情勢不佳等環境下，購屋民眾在今年是最有機會買到相對合理價位的房子，但是最近政府在業者諸多壓力之下，卻又悄悄的將有利於民眾殺價的武器給沒收了！
在過去疫情的三年之中，國內房價看回不回、持續上漲，而且是越漲越誇張，讓很多受薪又有購屋需求階級都只能望屋興嘆，內心多麼期待房價可以回跌，可順利跨過購屋門檻，即使沒有回跌，最起碼也讓這些剛性購屋者多一些議價的空間與機會。
在前有央行4度升息及多項信用管制措施，後有史上最強打炒房平均地權條例修法通過，兔年又將面臨經濟成長趨緩的嚴峻考驗，以及下半年大選前哨戰的干擾，各界幾乎都不看好今年房市景氣，「量縮價跌」也幾乎是市場一致性的看法。
市場的不幸是購屋人的快樂
「別人的不幸就是我的快樂！」相同的道理是「市場的不幸就是購屋人的快樂」，也就是說整體房市不佳，才是剛性購屋民眾的機會點，有機會將過去高高在上的賣方市場轉為買方市場，有可能因而爭取到更大的殺價空間，進而買到相對合理價格的好房子。
只是這一個逐漸形成、有利於買方的完美風暴，卻被政府一一的解除警報，首先，就是預售屋禁止換約不溯及既往的宣示，不只讓滿手預售屋的投資客沒有了後顧之憂，更讓整個房市少了一個很關鍵的價格破壞效應。
原本躺在立法院的平均地權條例修正案，在去年九合一選舉大敗的氛圍之下，快速的在立法院三讀通過，從草案出爐到三讀通過，市場上認為這是要封殺投資客的一記殺手鐧，不只讓投資客以後不能再拿預售屋來投機賺取高額價差，更要讓已入手多戶預售屋待價而沽的投資客措手不及，最壞狀況甚至要賠錢拋售，挽回一點點民眾都期待的所謂「居住正義」。
平均地權條例修正案三讀挽回居住正義
如果照政府及官員先前釋放出的訊息，投資客若要逃命，就只有兩個途徑，其一是在新法實施之前拋售，這裡可能出現三種狀況，一獲利出場、二是平轉、三是賠錢出場，在時間緊迫及市場氛圍轉差情況下，最後一種狀況是最有可能的。
另外一個途徑是丟給建商，認賠15%違約款來解套，同樣的市況氛圍之下，建商好不容易賣出去的房子又跑回來自家手上，市場多殺多的慘況就會出現。也就是說購屋人此時就會有比較高的議價優勢，也會有比較高的機會買到房價相對合理的房子。
但是一度代理內政部長的花敬群卻在公開場合宣稱，預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為，已購者不受影響，也就是說不溯及既往，這無異於幫已炒房獲利的投資客再大開後門，這些投資客可以好整以暇，慢慢再伺機來處理手上的貨源，因為沒了時間的急迫性，上述的兩個可能產生的價格破壞效應就自然地解除掉，民眾購屋的有利議價武器在此被拿走了一項！
政府幫投資客大開後門
另一個對民眾購屋有利的議價工具是央行對建商的信用管制，為了杜絕建商養地、囤地炒作之不良歪風，央行第四波選擇性信用管制祭出建商「購地貸款須於18個月內動工」之規定，此舉很有可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈，而出現倒閉潮及爛尾樓，建築界大老早在去年初就已大膽預言，但是迄今並未見有倒閉潮，爛尾樓也只有零星個案，業者的喊話頗有「狼來了」的味道。
事實上，若是真的有建商倒閉潮或是爛尾樓風暴，才可能產生房價「強力的破壞效應」，業者為了撐下去必須賤價拋售換現金，或是建商真的倒了留下爛攤子，進而一堆餘屋淪為法拍屋，真正剛需民眾不用刻意去議價就有機會撿到便宜貨。
但是就在《平均地權條例》修法通過後，業者又再哭天搶地的大喊「狼來了」，央行考量疫情等大環境因素致建商無法如期動工，近期已列舉兩大項例外條款，排除18個月大限的適用。但業者還是不死心，欲將此大限完全除之而後快，一旦大大小小業者都「滿血復活」，購屋民眾在房市還想有存活空間嗎！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
