《平均地權條例》修正案日前已在立法院審查通過，被業界視為深水炸彈，高房價問題是否就此獲得解決，也將牽動綠營2024年能否繼續執政。
以「遏止炒房亂象」為目標、躺在立法院近8個月的《平均地權條例》修正案，終於在2022年12月21日於立法院內政委員會完成初審。
這項攸關「居住正義」的修法，在執政黨「九合一」選舉大敗後被「火速解凍」，被認為是執政的民進黨「敗選檢討第一炮」，而修法對房地產市場所將引發的種種效應，也再度引起各方關注。
此次《平均地權條例》修法草案，內政部祭出五大招力壓炒房氣焰，包括嚴懲炒作行為、限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度、解約申報登錄等。在完成初審後，內政部期望力拚本會期完成三讀，目標是讓新法最快在今年4月上路。
《平均地權條例》修法出手打炒房亂象，中南部的預售屋市場買氣已經轉冷。（攝影／陳睿緯）
有感》正中炒房團要害
回顧8個月前法案甫公布時，在五個主要修法方向中，討論度最高的，應屬「限制預售屋換約轉售」。巢運發言人彭揚凱表示，「就是這個條文，讓法案在去年4月一出爐後就受到建商、代銷商、市場炒手等勢力反對，以致法案在立法院躺了7、8個月……。它，正中炒房團的要害！」
依據修法草案，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，又或遭到如強制執行、需要長期療養、非自願失業等重大變故的特殊情形外，不得轉賣給第三人；另外，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。修法草案令訂有明確罰則，違規者可按戶棟處罰50萬至3百萬元。
事實上，過往與預售屋相關的炒作套利手法大概有兩種，第一是所謂的「紅單轉賣」，簡單舉例，投機客以十到十五萬元取得預售屋的「優先購買權」，再將此權利轉賣獲利；不過，此作法已在二一年七月的前次修法中明令禁止。至於這回修法所訂的「限制預售屋換約轉售」，則是防堵「買方正式簽約後」的投機獲利行為。
根據永慶房屋2022年6月調查，在本次修法的「打炒房五招」中，有72％消費者認為「限制預售屋換約轉售」對於抑制房市投機炒作最有效果。
彭揚凱也表示，2020年11月內政部首度釋出修正草案風向後，預售屋市場已提前發酵，去年前4月預售屋交易件數與金額均大幅較前年同期下降3成多，顯示限制預售屋換約轉售讓投資客的風險意識大幅拉高。
預售屋不得換約轉售之外，為了避免業者或投機客利用雇員、人頭「先買屋後解約」，在一定期間內營造熱銷的假象藉此哄抬價格，本次修法也規定，包括代銷業者在內，銷售預售屋者須在解除買賣契約的30天內申報登錄資訊，這就是本次修法五大招當中的「解約申報登錄」。
不過，前面提到的「紅單轉賣」手法，彭揚凱認為仍有補強漏洞空間，他指出，目前法規對於紅單轉賣的罰則僅定在「15至1百萬元」，且「禁止紅單轉賣」並不會影響實務上的交易效力，「投資客只要獲利超過罰鍰，違法轉售行為就很難遏止。」
對此，房地產人士則以實務經驗分析，「紅單轉賣」就像賣號碼牌，一件獲利頂多5萬至10萬元，過高恐怕也不會有人接手，早期紅單滿天飛的市況不易再現。
除了「預售屋禁止換約」受關注，本次修法中的「管制私法人購屋」更是近期討論焦點。究其內容，大抵是未來私法人購置住宅將採「許可制」，除非用途是員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，否則基本上不得購置，且就算取得許可，完成移轉登記後屆滿5年才能再移轉，還要檢具使用計畫等文件。
衝擊》境外法人買豪宅不易
業內人士分析，這招的目的自然是衝著「法人囤屋」而來。一位會計師拆解相關套利空間指出，雖然法人售屋的房地合一稅分為35％與45％，比自然人持有高，但可提列的費用項目也相當多，包括持有期間支出的薪資或裝潢、清潔、設備等費用，通通都可列舉，因此實際轉手時要付的交易稅將大幅降低。
信義房屋專案經理曾敬德表示，根據官方統計，私法人近3年（2019至2021年）購買住宅數分別為10219、15693、17779戶，數量明顯逐漸增加，某種程度，也隱含私法人確實可能成為囤屋買盤重要力量的可能性。
值得注意的是，市場人士指出，近年國內豪宅登記在英屬維京群島公司的狀況頗為常見；根據地政司資料統計，2021年外國人購置不動產中，建物部分買最多的就是英屬維京群島公司，總坪數高達3.95萬坪，雖然這個數字不見得全部都是購置住宅，但也一定程度呼應市場人士對境外法人搶買國內豪宅的印象。換言之，在新法上路後，可能也將對豪宅市場造成新的壓抑變數。
疑慮》炒作行為定義待釐清
至於本次修法當中，乍看頗令外界有「定義模糊」之慮的「嚴懲炒作行為」，目前草案中的法條共明列了四個樣態，包括以電子通訊、網路、說明會或其他方式散布假資訊，以及虛偽交易、集結多人違規銷售或連續加價買入、其他影響價格或秩序的交易行為等。
對於上述行為，在本次修法中，內政部也以「主管機關不易掌握交易相關事證」為由，在修法草案中擬定了「建立檢舉獎金制度」的新招，若檢舉查證屬實，可按實收罰鍰總金額的一定比率，提充檢舉獎金給檢舉人。
至於檢舉獎金比率，據了解，待立法院通過修法後，將由中央主管機關訂定再頒訂「裁量表」，作為執行依據。
根據永慶房屋調查，有82％消費者支持「平均地權條例修正草案」修法，彭揚凱對本次行政院修法草案，也表達肯定態度。
對於《平均地權條例》修法，景文科技大學財務金融系副教授章定煊也持正面看法，他認為，一旦修法通過，房地產成交量毫無疑問一定會窒息，像是短線投資客較活躍、重劃區較多的地區，例如新北市鶯歌區、林口區、桃園市青埔高鐵特區、八德區，「投資客可能就不願意再上車了。」
尤其是立法院三讀通過，新制上路時間確定前的空窗期，預期投資客、建商會把手上「存貨」拋售，倘若市場上待售房屋暴增，那相關區域的房價可能會受到壓制，牽動其他地區價格因比價效應下跌。
這個被稱為歷來最剽悍的打炒房修法草案，接下來，就看修法進度能否符合內政部的目標，在立法院本會期結束前順利三讀了。
