當房東未經房客同意擅自進入房客住處時，房客之隱私可能遭房東無故侵入之行為受害，而可請求損害賠償。其所涉及法規或侵害之法益也至少包括《刑法》第306條的「無故侵入住宅罪」，以及《民法》第195條的「侵害他人隱私權」。
不可諱言，對於在外縣市求學或求職者來說，租賃房屋一直是件麻煩事。如何找到適合自己、價格合理並有友善房東與鄰居的租屋處，真的不簡單。尤其，房客遭房東無故騷擾或未經房客同意即隨意進入房客住處的新聞也時有所聞。其常見的理由，也不外乎是檢查電器設備、裝修線路、查水電錶或帶客看房等等。
只是，就房東而言，自己為不動產之所有權人，且對於自己所有之房屋負有監督管理或修繕責任，也因此常見房東沒打招呼就隨意進入房客住處的情形發生。但是，房東在未經房客同意情況下，可以擅自進入業已出租之處所嗎？
依《民法》第421條及第423條規定，當租賃關係成立後，承租人即取得租賃物的「使用與收益」權利。因此，「所有權」與「使用權」並非不可分。而當房東將租賃物出租後，房東雖保有「所有權」，但租賃物的「使用權」在租賃期間已是屬於房客。也因此，法院就曾判決房東不得未經房客之同意，任意進入房客之住處，而此類案件涉及之法規或侵害之法益就包括《刑法》第306條之「無故侵入住宅罪」，以及《民法》第195條之「侵害他人隱私權」。
其中，對於「住宅」或「建築物類型」的租賃物並無疑問。因為，「住宅」的定義就是「供人日常生活所使用之『房宅』，並不探究其係長期或短期之使用」，而「建築物」則指「得以遮風避雨、供人居住或其他用途，而定著於土地之工作物」。因此，即便是一時使用的旅館、飯店或客房，亦屬於「住宅」，而工廠、倉庫、醫院、百貨公司等，也屬於「建築物」。是以，除租賃合約明文規定房東得自由進出者外，未經房客同意擅自進入租賃物時，就可能涉及「侵入住宅或建築物罪」。
參酌《刑法》第306條的立法意旨在於保障個人之「住屋權」，也就是保障個人居住的場所不受他人侵入或留滯其內的權利。因此，法院判斷是否構成該罪的關鍵，在於是否「無故」侵入他人住宅、建築物，或隱匿其內或受退去要求後仍滯留而定。
其次，所謂「無故」就是指無權或無正當理由，至於判斷的依據則是以客觀標準來認定。也就是該侵入是否為法律、習慣或道德上所允許？是否背於公序良俗？行為人進入該住宅或建築物之目的？所採取之手段是否屬急迫且必要？所欲保障的權利相較於他人對於住宅或建築物的使用收益、法益所受之損害之綜合考量結果等等。
除了《刑法》之外，《民法》也有相關規範。舉例而言，如係為當時不法的侵害，而防衛自己或他人之權利而為，為避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急迫之危險而為，因來不及等待法院或其他有關機關的援助，而必須即時保護自己的權利，不得不對他人之自由或財產施以拘束者等法律明文規定的例外情形外，房東如擅自進入房客住處等，房客得依《民法》第195條第1項「侵害隱私權」，向房東主張損害賠償；即使是「非財產上之損害」亦可求償。只是，「非財產損害」的金額，仍視當事人間之身分、地位及經濟狀況而定。
總之，任何人均有在私有空間不受他人不法干擾之自由，即使其在事發時是否僅有權使用該空間亦同。因此，當房東未經房客同意擅自進入房客住處時，房客之隱私就可能遭房東無故侵入的行為侵害，而可請求「財產上」及「非財產上」的損失。
從上面的法規及法院判決可知，簽訂租賃契約時最好明確規範雙方的權利義務，包括對「公共空間」的定義，以及私有空間不受干擾的權利等。也可考慮在租賃期間更換門鎖，但千萬記得保留原鎖，以便租賃期間屆滿後，恢復原狀返還房東。當然也可以在自己的私密空間裡加裝監視器，以掌握事證。更可以在發現有不法侵入，及時報請調解委員會或警方介入處理，以避免不必要之損害。
作者簡介_李貴敏
現職：中華民國第十屆立法委員、金典法律事務所所長、國立交通大學科法學院兼任教授、私立東吳大學EMBA兼任教授、中華民國暨美國加州律師、中華民國專利師、中華民國仲裁協會仲裁人
本文摘自時報出版《美魔女律師教你生活不犯錯》
