邊境解封，海外不動產投資熱潮也跟著回溫，匯率狂瀉的日本再度成為國人置產的目標，但投資日本房地產究竟有哪些迷思？又有哪些該注意的眉角？
「上個月日本一開放入境，我立刻就飛往日本大阪看屋，看完房子後就馬上簽約。」今年53歲的李太太，雖然完全不會說日文，但2014年至今已在日本買了4間房屋出租，前3間皆鎖定首都東京，今年才將眼光移往房價較為便宜的關西。
類似李太太這樣的置產客，近年來在台灣並不少見，儘管國境封鎖20多個月，台灣人無法實地至日本看房，但信義房屋日本事業部截至11月底，全年已成交550戶，金額約390億日圓，創下歷史新高。
關鍵兩點 讓日本房產超夯
「日本雖然不是房地產投報率最高的國家，但日本政治、經濟環境與房屋租金非常穩定，成為這波海外人士爭先恐後投資的關鍵。」信義房屋日本事業部協理李旭鎮坦言，這10年台灣投資人在亞洲各國都有豐富的買房經驗，「經由刪去法選擇，日本似乎成為投資風險最低的地方。」
事實上，自信義房屋2009年成立「信義房屋不動產株式會社」負責日本業務以來，累積成交已約達4千5百戶，總銷金額則將近3千億日圓，相當於新台幣690億元。值得觀察的是，過去2年多，即使日本不開放外國旅客入境，但國內投資客在看不到、摸不到實際房屋的狀況下，在日本置產的需求仍然不見退燒。
「外國人投資日本房地產門檻低，且日本對於外國人可購買的物件類型限制少，是另一個誘因。」信義日本事業部經理柳政億除了帶客戶到日本投資，他也在日本買過二戶套房，他坦言至今自己日文還是非常不靈光，但並不會成為他在日本置產的障礙。
隨著國境解封，加上日圓匯率仍處歷史低點，可想見國人赴日搶屋的盛況將掀熱潮，但在此之際，柳政億卻忍不住直言：「最近火熱的市況，讓我害怕大家一頭熱去投資。」
擁有豐富帶看日本房地產投資經驗的他表示，每次在信義房屋舉辦的日本房地產說明會上，他都經常「勸退」客戶不要輕易下手，雖然相較於其他市場，日本的投資風險確實較低，但根據他近年看過上百位客戶成交案例的經驗，「國人往往還是很容易誤觸一些雷區。」
他分析，台灣客戶對日本有個最致命的雷區，「或許是覺得房價便宜，加上對當地場景的浪漫想像，總之，台灣想買沖繩、靜岡、北海道地區房地產的客戶多得不勝枚舉。」
近幾年日幣不斷貶值，讓有興趣在日本買房的人認為是大好機會，掀起一波投資熱潮。（圖／達志）
評估房產 得用「當地人思惟」
他曾遇過客戶因為喜歡在北海道滑雪，就想在雪場旁買房子，「但實際上每年只住2周左右。」聽完這類客戶的說法，他總是直白勸對方要考慮實際使用效率，「還是以住旅館較為適當。」
簡言之，要對應這類「抱持不切實際想像」的雷區，適當地思考，是「在下手之前先冷靜想想未來這套房產能賣給誰？」柳政億提醒：「我們是外國人啊！總有一天，這房子是一定要處分的。」就算有了這樣的認知，但要評估日後脫手的難易度，國人仍然容易出現「以台灣標準衡量日本市況」的迷思。
柳政億強調，必須用當地人的想法思考當地房地產，買當地人喜歡的物件。他以地段選擇為例，就算在疫情期間信義日本透過「線上帶看」，「也要求當地同仁從電車下車開始一路直播，沿路介紹生活環境。就是要身歷其境，徹底感受地段的交通與生活機能。」
在價格上，「因為台灣房價相對較高，很多人去看其他國家房價都覺得超便宜。」他表示，日本不乏一戶僅台幣3百萬元就能買到透天宅，與台灣相較確實便宜，「但若與周邊行情比，有更便宜嗎？」他建議，下手前必須要找出房價可被驗證的管道，例如從日本售屋網站查詢周邊其他物件價格。
第三個雷區，則是國人往往誤判自己在當地處理相關事務的能力。「因為疫情，日本很多仲介都消失了，原本買張機票就可以處理的事，也變得無能為力。」柳政億以自身接觸的案例說明，「連繳管理費、房屋稅都做不到，只能不斷被罰款。」他建議，「投資前必須確認在當地能有一個可長久信賴的助手，即使是親戚朋友都好。」
「如果客戶沒有正確的認知，投資後果會很慘。」柳政億說，最近遇到很多透過其他公司購買日本房地產的客戶找上門來，希望請信義日本幫忙管理，因為原仲介不做或消失了，結果一查發現租賃問題很多，又不能轉換仲介，客戶進退兩難。
