小珍收到重購退稅30萬要被追回的信函，這個消息重重打擊了她！
為什麼？只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了30萬。
小珍就是不小心踩到什麼雷？
換屋族看懂重購退稅
高房價時代要一次買到理想的房屋不容易，隨著家庭人口增加，我們會將小屋換大屋。或者退休年齡會因身體或其他需求換屋。有換屋計畫的人，可以預先了解並規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。但是要看清楚重購退稅的條件，以免踩雷或空歡喜。
自用住宅承購退稅3要件
一、2年內先買後賣或先賣後買之自用住宅：申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2 年期間。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲出售（重購）A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購（出售）B 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2 年內的規定；如果甲在108 年4 月3 日以後才申報，不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
二、新舊房地都須符合自用住宅規定。
三、舊房產出售前一年度及新購房地不能有出租或營業情況。
重購退稅的新制與舊制差別
1. 重購退稅舊制
105年以前購買的房地產，適用舊制。
「舊制」是依據《所得稅法17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，退的是賣屋所得所繳的綜合所得稅。
所以舊制中新屋價額需超過舊屋的價額，也就是小屋換大屋才能退稅，大屋換小屋無法退「賣屋所得綜所稅」。
2. 重購退稅新制
105年1月1日起，也就是房地合一所得稅實施後購買的房產，適用新制，退的是房地合一稅。
新制依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例的房地合一稅。
3. 至於新制和舊制都可以申請退稅的「重購自用住宅土地增值稅」規定一直都沒有改變
申請退還土地增值稅，條件是新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅，無法比例退還。
如果退休族把原來的透天厝或公寓，換成新的電梯華廈。即使新華廈的價格不斐，因為華廈土地持份少，土地現值扣除土地增值稅也不容易超過舊屋。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。
重購退稅後3個千萬不能做的事，否則退還稅被追繳
1. 不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）。
2. 不可出租、供營業使用。
3. 不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內。
文章開頭的小珍，就是在列管5年內違反「重購退稅後3個千萬不能做的事」將戶籍遷出，所以被追回30萬。這也是稅捐機關統計最常被追回的原因。
你可能會問，稅捐稽機關怎麼會知道呢？因為現在已經進入科技查稅的時代，大數據不用出門也知天下事。
作者簡介_廖嘉紅
擁有退休理財顧問 (RFA)執照，國家級人身及財產雙證照, 超過20年保險經紀人經歷．個人投資與管理不動產資歷10年。
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