老屋進行都市更新的期程向來冗長難解，日前傳出為了突破都更期程過長的困境，內政部研擬取消「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）2025年以前進行重建可獲最高1.4倍容積獎勵的落日條款，將其「常態化」也讓老屋重建議題再次受到關注。
對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，根據內政部今年第二季度的房屋稅籍資料統計，台北市內有高達72%的建物屋齡達30年以上，比率為六都之首，老屋防災及結構安全性能普遍不足，但在台北市住宅供給量少，且需求穩定的狀況下，老屋價格難跌。
老屋搭都更危老順風車 交易仍熱
觀察台北市各行政區屋齡30年以上物件，並依其交易量排行，前三名分別為中山區、士林區及大安區，其中又以中山區交易量453件榮登熱銷排行榜第一名，陳金萍指出，中山區位於台北市核心地帶，屬於台北市較早發展的區域，商圈以及就業市場成熟。因為開發較早，老屋也相對較多，加上1至4房產品齊全，吸引各類購屋族群的青睞，加上中山區是台北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住台北市中心區的購屋首選。
至於以366件交易量居次的士林區，交易物件以公寓為大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六、七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第三名則由大安區的344件拿下。
陳金萍說明，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量也相對較多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會，而根據台北市各行政區申請危老重建的件數統計，上述三大行政區也是危老重建申請的熱區。
另外，從內政部實價登錄資料觀察近年來30年屋齡以上老屋的交易資料，陳金萍說，台北市各行政區近兩年的房價變化都有4%以上的漲幅。
其中南港、文山、萬華三區的老屋房價漲幅均在一成以上，主要是因為從2020年起大量資金潮挹注，讓房市交易增溫，整體房價走揚，連帶提升老屋的價格，加上老屋通常位於精華地段，交通便利，生活機能佳，同時還有公設低，房屋稅便宜等優勢，也吸引民眾進場購屋。
南港、文山老屋物件漲勢猛 就業機會、環境清幽成主因
南港區及文山區的年漲幅各分別有14%及11.4%，陳金萍指出，南港區過去因為工廠多，被稱為「黑鄉」，如今已搖身一變，成為高階人才的匯聚之地。經貿園區以及軟體工業園區，吸引科技及金融產業進駐，大量就業機會帶動強勁的住屋需求。生活機能方面，南港是台北交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。
台北市各行政區30年以上老屋交易量與平均單價
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行政區 |
2022年1-8月 交易量 |
平均單價(萬元/坪) |
漲跌幅 |
|
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2021年1-8月 |
2022年1-8月 |
|||
|
南港區 |
88 |
50.1 |
57.1 |
14.0% |
|
文山區 |
197 |
42.7 |
47.5 |
11.4% |
|
萬華區 |
247 |
43.4 |
47.8 |
10.1% |
|
信義區 |
281 |
66.5 |
72.7 |
9.3% |
|
士林區 |
366 |
51.7 |
56.0 |
8.4% |
|
大同區 |
92 |
50.6 |
54.5 |
7.6% |
|
大安區 |
344 |
85.5 |
91.7 |
7.3% |
|
中正區 |
96 |
68.7 |
73.5 |
7.0% |
|
中山區 |
453 |
61.1 |
63.7 |
4.3% |
|
北投區 |
333 |
41.5 |
43.5 |
4.7% |
|
內湖區 |
278 |
49.4 |
51.6 |
4.6% |
|
松山區 |
280 |
72.1 |
75.2 |
4.4% |
|
總計 |
3055 |
58.3 |
62.0 |
6.3% |
▲資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整。
篩選條件:
1.交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。
2.建物型態:住宅大樓、華廈、公寓、套房。
3.排除一樓、屋齡30年內及親友交易之成交資料。
4.主要用途為住家。
註:
實價登錄資料統計自110年1月至111年8月。
文山區則不同於高科技產業聚集的南港，位於台北市外圍區域，素來以步調慢活著名，且其周邊環境清幽，但同時有聯外道路，至台北市區車程僅需15至20分鐘。「離塵不離城」吸引民眾進駐，加上房價相對於大安區、中山區親民，讓交易量能穩定，房價也相對獲得支撐。
此外，文山區人文氣息濃厚，學校眾多，例如私立靜心中小學、景美中小學，還有國立政治大學、世新大學等傳統名校。喜歡郊區的步調、規劃成家育兒，但預算有限的購屋族群，不妨可以將文山區列入考慮。
如果選擇購買屋齡較大的物件，陳金萍提醒，通常屋齡較大的房屋具備相對低價、公設比較低且坪數相對實在的優勢，同時還有重建、改建的增值機會。不過，於購買前仍須仔細勘察屋況，確認整體建物的結構安全，以及是否存在漏水的疑慮，盡量全面更換管線，才能確保房屋的安全，也能住得更安心。
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