央行又升息，達人試算升息對房貸族影響：該停扣定期定額？申請寬限期？給貸款族3大建議

情境一

・目前在寬限期「只繳息但沒有還本」

・經濟狀況是繳完房貸、付完帳單之後，剩下的錢大概會跟生活費打平。

・也就是說，沒有額外的錢可以做儲蓄與投資。

假如說，在還沒升息之前，你的收支狀況已經呈現緊繃的狀態，那升息之後，壓力很容易就隨之而來。

這時候可以採用的對策如下：

對策１：要想辦法去開源，畢竟節流會有極限。

對策２：重新檢視您目前的財務狀況，看看有哪些支出是可以縮減或砍掉的。

因為您沒有思考到，在寬限期結束後，房貸月繳進入本息固定攤之後，每個月要繳納的房貸月繳金額，會是現階段繳費金額的兩倍以上。

舉例：房貸1000萬，分30年攤還，在利率 1.35%時開始繳房貸月繳寬限期，中間經歷升息四碼（0.25% *4)，寬限期結束後，房貸月繳的本息固定攤還，大約會落在 41,714元／月。

而您在寬限期的時候，僅需繳納 11250元（1,000萬 x 1.35% ÷ 12 = 11,250），這中間會有 30,464元的差額，在我們知道差額之後，就能夠想辦法提早做應對。

正在繳寬限期，遇到升息後的房貸月繳增加金額的快速計算，如果遇到升息半碼：1,000萬 x 0.125% ÷ 12 = 1043，那你可以這麼記憶：

貸款 1,000萬，每升息半碼，月繳多1,050元。

如果是貸款 720萬，那你就把1050 x 0.72 = 756元，這就是每升息半碼，你要多支付的利息錢。

例如目前已經從地板利率升息２碼，那你就要多支付 756 x 4（2碼＝4個半碼） = 3024元。

房貸升息比較讓人惶恐的地方是，他有點像是在溫水煮青蛙，你沒有拒絕的權利。

既然知道後續增加的金額會對自己造成負擔，那提早準備對策，可以讓您免於陷入錢不夠用的「過度焦慮」。

如果有考慮寬限期結束後再轉別家繼續使用寬限期，那收入狀況要維持好，讓財力證明漂亮一點，避免轉貸評估遇到貸款成數不足的問題。

情境二

・目前在寬限期「只繳息但沒有還本」，狀況是繳完房貸、付完帳單之後，

・還有結餘可以做投資與儲蓄。

・又或者說，你本來就打算要用「寬限期差額」來做投資。

如果你當初的想法是，房貸利率那麼便宜，而且寬限期的月繳金額又不多，那我想要把原本要還給銀行的本金，不還給銀行，而是拿去做儲蓄與投資，來累積緊急備用金與投資本金。

以這樣的情境來討論就是，你的經濟狀況算不錯，但是要注意一點，寬限期結束後，房貸月繳就要用剩餘年期來攤還，而不是你當初的30年來計算。

若以貸款30年，寬限期3年，來討論，你原本1000萬的貸款，就會變成只能用27年去攤還。

那月繳金額會從原先預估的房貸月繳金額 33,797元 (30y,R:1.35%)，會躍升至 41,714元 (27y,R:2.350%)。

註：如果升息1％＝８個半碼，寬限期月繳大概會多8000元，請參閱「情境一」的公式。

也就是說，寬限期結束後，最慘烈的情況是房貸每個月多了快8000元，這個部分若要用投資規畫來補齊，你會需要投入約240萬的本金，來創造理財收入現金流，用來抵銷這多出來的房貸月繳金額。

估算方式：8000 * 12 / 0.04 ＝ 2,400,000

對策１：重新估算，寬限期結束後你每個月要繳納的金額為多少？

對策２：看是否能夠提前補滿差額，若不行，多準備一點備用金。

對策３：暫時減少定期定額扣款的金額，然後想辦法開源，再把扣款金額調回去。

情境三

・目前是「本息固定攤」，狀況是繳完房貸、付完帳單之後，

・在還沒升息的狀況下是接近打平的狀況。

・現階段能夠存的錢很少，或者是每月可投資金額很少。

若您原先採用的繳房貸方式就是本息固定攤還，那每1000萬，升息半碼，房貸月繳增加的金額大約是600元左右，如果房貸利率升息來到１％（8個半碼），那粗略估算每個月的房貸月繳大約會多4800元左右。（註：實際增加金額大約為 4940元。）

在這樣的情況下，原本想要拿去存起來或者是做定期定額投資的錢，會被升息吃掉。萬一真的有入不敷出的情況，那就要做出「抉擇」，看是想辦法找外快來兼職，還是就把定期定額的投資給減少扣款金額或者是暫停扣款。（註：Ａ大是不建議在這種時候暫停扣款。）

你就想想，大家都在缺錢用的時候，股市很難會好看到哪裡去，如果可以撐住這段期間，日後股市反彈帶來的報酬會更加甜美。

重點提醒：升息過快，會造成定期定額扣款投資人銳減。因為房貸族都是用每個月殘餘的小錢來做定期投資，一但房貸月繳金額增加，若收入不變，那定期定額扣款的投資，往往是第一個被停止的。

對策1：重新估算房貸月繳金額

若您是用生活費來當成「緊急備用金」的計算基準，那記得往上調高緊急備用金的額度。

目前升息2碼，那貸款月繳金額大概會增加2400元，若您是抓6個月生活費當成緊急備用金。

那大概要多放15000元到緊急備用金裡面。

如果您是採用實領月薪Ｘ3、Ｘ6的準備方式，那緊急備用金就不用更動。

對策2：評估轉寬限期的可行性

目前股市不好，收入又沒增加的情況下，如果想要多擠一些錢出來投資，那就只剩2招，一是展延，二是房貸轉寬限期。

・關於展延

在展延部分會碰到的一個問題是，如果你已經是30年、40年房貸，那幾乎是沒有展延的空間。

如果是20年，你可以考慮直接轉30年房貸，然後再加3年寬限期，正如同A大在重點提醒說的，現在大家都沒錢投資，為了房貸升息而煩惱，然後你把房貸月繳負擔變輕，月繳變少，如果支出狀況僅有房貸有變化，那你多保留的現金，過陣子再去投資也可以，甚至是可以考慮「小金額的定期定額為主軸」，外加留一筆錢在資金池，搭配「TOP追價攤平法」，來逐步建構自己的投資部位，提高投資賺錢的勝算。

註：TOP追價攤平法的文章在「秒投」。

這部分Ａ大以前在辦公益講座時有提過，展延是房貸規畫中的一條退路，如果你一開始就用掉，那就只剩寬限期這條路，可以來解決入不敷出的問題。

如果您當初是採用20年房貸的朋友，Ａ大或許可以在這邊恭喜您，因為你擁有最大的資金彈性運用空間，只要你願意好好操作，等待市場升息結束之後，你就會拿到優於市場的報酬。

・關於轉到房貸寬限期

Ａ大是覺得，如果你在本息固定攤已經撐得很辛苦，那真的要去評估一下，把既有的房貸轉換到寬限期，我記得在2009年的時候，貸款銀行還有打電話，跟寄信來問說，

親愛的貴賓您好，⋯⋯請問您是否有寬限期的需求？

我那時候是外商銀行承辦的房貸，他比較微妙的地方是，房貸寬限期是外加，也就是說，房貸寬限期繳完之後，不影響我原本的房貸年期。

其實這就是一個小小的訊號，代表大家都不好，快要沒錢繳房貸了，哪來多的錢可以去投資，那連帶的就會影響市場的熱絡度，既然市場這麼不好，那就步步為營的小心買進，持續累積股數，然後靜靜的等市場回穩。

然後這個階段的新聞不要看太多，因為你不知道何時會突然出現Ｖ轉，大部份的新聞都是悲觀面向的預測。

股市下跌時就想要避險，你是不是期待自己變成避險大師？閃得了一時，未必能躲過一世。

這段期間的操作方法就是，先大致的估一下寬限期結束後，如果利率被升息4碼，你每個月大約需要繳多少錢？請參閱圖片上標示的金額。

假設貸款是1,000萬元，起始利率是1.35%，分30年攤還，月繳是 33,797元，等到寬限期結束後，利率是2.60%，27年的房貸月繳是 42,987元，這中間的差距看是否能補齊，反正你有三年的時間可以調整。

如果都很順利，三年寬限期結束後，你手邊會有一筆一百萬左右的資金。如果不是很順，至少可以減輕你在升息期間的壓力。

由於您是既有房貸轉寬限期，所以月繳金額，理論上應該會比Ａ大的方法估算出來還要低。

備註：您要轉換成自己的房貸數字喔，Ａ大這篇分享的東西只是在講述「估算流程」，務必自己套用自己的相關數據去計算。

希望各位能夠平穩的度過這個艱困的時期。

正常來說，每個人的一生都會經歷過好幾次的景氣循環與通膨，因為通貨膨脹導升息，又因升息造成的景氣下滑，甚至是經濟衰退，有可能會影響工作。

在公司層面會遇到的問題，不外乎是原物料、零件續漲，延後出貨、訂單銳減，營收變少、擴廠減速，甚至是遭遇半路減單或抽單，又或者應收款的票期被巧妙延長15天～60天。

而員工方面可能會遇到，禁止加班，無薪假甚至是裁員或者是減薪，再來年終的情況，說不定也不樂觀，到那時候，那句經典名言一定又會出現「希望大家共體時艱」，這時候真的要多留點備用金或流動資金在身邊，來因應未來的不確定性。

小小的備註：通常這句話出現的時候，距離Ｖ轉就不遠了。

分享這篇文章的用意，是為了提醒大家，低利率的房貸時期已經結束，面對房貸節節攀升，你可以採取的對策有哪些。

每個人的狀況都會不太一樣，Ａ大寫出來的這些情境，算是比較常遇到的，大家可以自行參考與修改，然後找出自己的生存之道。

文章有點長，謝謝大家的耐心閱讀，也歡迎您多多分享，在此先謝過。

​​我是Ａ大(ameryu) 今周刊退休財務自由特訓班超級講師，希望本期的專欄能對您有幫助，讓您有所收穫。

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作者簡介_Ａ大(ameryu)

著有《Ａ大的理財金律》這是一本溫柔陪伴你理財的書，新手需要知道的事情，都寫到了，你將學到如何分配收入，整理財務，累積財富，創造理財收入，珍惜現時，享受人生，計畫將來。

跟著A大從生涯規畫、寫下夢想開始，用存錢打造理財的防禦工事，學會從零存款逐步打造自己的財務大樓與資產的累積，持續學習，就能把日子越過越好。

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