擺地攤起家、他45歲買下士林千萬老公寓曝3招「減輕購屋壓力」：租不如買的5個理由

租不如買的5個理由

「買房」這件事，算是人生大事之一，尤其是想在雙北市購屋的年輕朋友，大多數的人應該都是必須長期背負房貸的負擔，若沒有事先做好規劃，只是心急為了買房而貸款買房，恐怕會是痛苦的開始，當然，如果有父母家人大力資助，自己也具備一定的經濟能力，已達到下方的「買房632原則」，我會鼓勵「租不如買」，至少有下列幾個理由：

第一、國人有土斯有財的觀念，「房子」不但是一個有價值的資產，若從這幾十年的歷史來看，更是一個保值增值的資產。

第二、人總有一天會變老，老人在租屋市場所受到的待遇相對不友善，擁有自己的房產後，才不會有那種房東可能調高租金或是哪天想把房子收回去，讓人居住不安心的擔心感。

第三、「買房」後，會強迫自己精省開支，房貸雖是負債，卻也是一種變相的儲蓄。

第四、可以打造一個真正屬於自己的理想窩，讓生活起居更加舒適安心，進而讓人有踏實感更有目標感。

第五、房產也可以當成未來退休養老金（以房養老）的來源之一。

購屋時減低壓力的632原則

我從一些朋友和自己買房的經驗中，得出一個購屋時減低壓力的「買房632原則」：

「 6 」：身上的錢至少要達到「房價總額、裝潢、家電、傢具」合計金額的6成

一般來說，購屋的「自備款」通常在3成左右，而有了這3成的「自備款」只是購屋基本要件，如果只積累到「自備款」金額就直接購屋，萬一突然發生「被離職」狀況時，「繳房貸」這件事將變成一大負擔。

若身上的錢（PS.夫妻合計、家人贈予幫忙都算）已累積超過「房價、裝潢費、家電、傢具」合計金額的6成以上再購屋，這樣在扣掉3成左右的頭期款以及金額可適時調整的裝潢、家電、傢具⋯等費用後，就算發生突發狀況，身上剩餘的錢也足以支付每月的還款金額和日常生活所需的費用，房貸壓力自然能減輕許多。

當然頭期款也可以支付4成或更高一些，來降低每個月的還款金額，可視自身狀況保持資金的彈性運用。

舉例來說，預計未來想買1000萬左右的房子，加上裝潢、家電、傢具⋯⋯等費用假設是200萬，就必須努力將存款累積到720萬，才有達到上述金額的6成，這樣對購屋後各項支出的壓力會減輕很多，日後隨著薪資增加或是投資增值，當身上資金逐漸增多時，可再還掉一些貸款、適時減輕房貸負擔⋯⋯。

「 3 」：每月還款金額不要超過固定收入的3成

未來持續有固定收入（ex.每月薪水、股利、或是其他固定收入）這件事，對購屋者來說相當重要，而每個月繳納的房貸金額勿超過固定收入的3成，因為除了房貸之外，還有其他的生活支出費用，若有小孩，又會多出一筆費用。

先來看我自己在民國100年時買房的過程故事（PS.這是在87年買回住家土地持份後的再次買房）。

99年時，看到信義房屋和永慶房屋的廣告單上同時有一間「士林行政中心附近、權狀28坪、邊間二樓、三房兩廳一衛、總價1498萬元」的公寓，大約3個月後廣告單上的價格變成1398萬，又過了一段時間，再次看到廣告單已降價至1298萬。

我和認識的房仲朋友聊天時也聊到了這一間，後來這位仲介朋友便聯絡上屋主，打電話給我問我有沒有興趣看一下？我回說：只是單純聊聊，我幫你問一下正在找房子的朋友，看看他們有沒有興趣，後來有一位朋友去看，但媽媽沒有很喜歡便作罷。

又過了一陣子後，再次看到信義房屋的廣告單上的價格又下降，變成了1198萬，此時引起了我的關注（PS.自己在經過97年金融海嘯洗禮後資產大幅回升，也有資產配置的想法），打電話給房仲朋友，他說他去了解一下再回覆我。後來得知，屋主有兩位、銀行貸款繳得相當吃力、急著想賣掉，問我要不要去看一下格局屋況？我說OK（PS.當時心想，反正看房子又不必花錢）。

安排好某天下午第一次看屋，看過後覺得格局不錯但屋況老舊、一兩處的地磚有些隆起、浴缸排水有漏水問題（PS.一樓鄰居反映過幾次，但屋主想出售便不想處理）、由於是邊間，長年日曬雨淋下，有一面牆壁出現輕微壁癌現象，之後又看了第二次（PS.也是下午），後來再去看了第三次（這次是晚上）。

彙整了心中所有的問題，隔幾天後打電話給設計師朋友，稍加描述屋況、地磚隆起、壁癌、衛浴漏水⋯⋯等，把心中疑問一一請教他，設計師朋友表示老房子有這些問題很正常，應該都可以處理，變數較大的是壁癌問題得現場看看。

後來，房仲朋友問我想不想買？多少錢會想買？我回他，如果1000萬以內的話就買，最後議到算是不錯的價格，房價加上仲介費用合計約988萬（PS.身上的現金加上股票市值超過此金額）。

貸款500萬、二十年期本息平均攤還，印象中貸款利率大約是1.75%上下，每月還款金額2萬4仟元左右，老屋裝修費用約花100萬（格局不變，地磚、水電管線和衛浴更新、壁癌處理、重新油漆、木工⋯⋯等工程）。

而當時營業員工作的薪水並不固定，業績好的時候領較多、業績差的時候領的少，所幸有股息收入cover，但每月的房貸還款金額有時會超過薪水的一半以上，加上日常生活開銷，也曾造成些許的心理壓力。

「 2 」：至少提早2年認真多看房多比較

我很喜歡看信義房屋、永慶房屋十多年前那種很大張的房屋廣告單，它們會區分「電梯大樓、公寓、店面、透天宅」和標註「士林、劍潭、天母、社子、石牌」不同區域，讓人一目了然各區域中不同物件的價格區間大概是多少⋯⋯，十幾年前就有朋友想買士林住家附近的房子，找我一起陪看，後來也陸陸續續陪其他朋友看房，累積了不少看房的經驗和心得，也和房屋仲介越來越熟變朋友般，後來自己買房，就是透過仲介朋友順利議到理想價格的房子。

我覺得想買房的話，至少在購屋前2年就得開始多多看房（PS.看房需花時間但花不到什麼錢）累積經驗，再從不同物件的原有格局、周邊環境、生活機能、交通便利性⋯⋯等各方面分析比較，會比突然急著找房買房更清楚自己心中理想的物件。

房屋仲介比我們掌握更多的房屋相關資訊，對我們想買房的人來說能提供不少的幫助，跟他們保持聯繫，在聯絡溝通時也會更加瞭解某區域物件的合理行情價格，有適合的物件也能早一步通知我們⋯⋯⋯等，這些都算是買房前須做好的相關準備。

PS.找一位誠懇耐心幫你圓夢的房屋仲介，而不是那種只想做你生意想立即成交的，看個幾次房應該就可以分辨出來。

購屋是一筆大支出，千萬別在存款不足的情況下為了買房而買房，可以暫採取「先養房東、未來再養房（先租後買）」策略，急不得！

在累積資金方面，不能只是把多年的存款放在銀行領利息，目前的利率相當低，錢只會越來越薄，光是想打敗通貨膨脹就會變成是一場不可能達成的任務，更遑論想累積到一筆購屋基金，我們除了藉由「投資自己，提升專業能力在工作上幫自己加薪」之外，在尚未達成上述「買房632原則」的「6」條件前，運用手上的存款以存股台股方式來累積資金是一個可行的方式，我說的並非短期的買賣投機交易，而是長期投資。

就我自身累積資金的過程，做生意我不會也不懂，「不熟的不碰」是我做投資時的基本原則，所以每當有朋友找我做投資時，我都是直接拒絕，而現今能夠擠進收租一族，跟「投資股票」脫離不了關連，它絶對是我長期累積資產的重要來源之一。

我所謂的「投資股票」，並不是隨便找支股票亂買一通，是藉由「長期投資（存股）來累積存款」！剛開始存股時，持續買進存起來，可以先傻傻一張一張逐步「存股」，或是利用零股買進存起來也可以，並體認「套牢是未來獲利之母」這句話，當手上閒錢較多時或股價較低時就多買一點，不要去管股價的上漲下跌，千萬不要存個3張、5張時，就想要來回做差價賺那種蠅頭小利，而是等累積存到「一定數量（ex.累積有80、100張）」後，再運用「另類存股」方式操作、穩健增值、一步步積累買房基金。

PS.準備進入股市投資前，請先閱讀「GOWIN投資模式（另類存股術）」這本台股參考書。

作者簡介_施國文

國際認證高級理財規劃顧問，民國55年生於台北

學歷：畢業於國立臺北商業專科學校（現國立臺北商業大學）

經歷：求學時邊念書邊打工，擺過地攤幫助家計。79年進入證券業，直到105年離開職場，開啟證券人生2.0。具有證券、期貨、投信、投顧、信託、保險……等相關證照。

自創「GOWIN投資模式」，曾有多家財經媒體邀訪，包括《Smart智富月刊》、《財訊》、《今周刊》、《鏡周刊》等。並於臺灣大學、醒吾科技大學、保險本舖等機構演講分享。

本文獲作者授權轉載，原文：淺談年輕人的「房」事困擾1

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