脫北潮湧現！七都前10個淨遷出行政區，北市佔8個…「薪酸」不再北漂、甜甜圈效應明顯

脫北潮來了！人口大外流　淨遷出前十名台北市就佔8名

房價成為人口外移推力，根據永慶房產團統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區，發現台北市囊括其中8個名額，且前三名依序為大安區遷出8,691人、士林區遷出6,250人及中山區遷出5,508人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，城市磁吸人口的效應已不復見，人口外流原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水準，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。

另外，在前十名淨遷出人口行政區排名中，桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區，陳金萍解釋，主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。

2022上半年七都遷出人口前十大行政區

▲資料來源：各市政府民政局；實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

住宅價格篩選條件：

1. 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。
2. 建物型態:住宅大樓、華廈、套房、公寓、透天厝。
3. 排除屋齡兩年內、一樓及親友交易之成交資料。

註:實價登錄資料統計自2021年6月至2022年5月。

脫北人口搬去哪？蛋白、蛋殼區成熱門遷入區

人口淨遷出的行政區集中在台北市，而這些外移人口究竟搬去哪，從七都「人口淨遷入」行政區排名觀察，分別由桃園市「龜山區」淨遷入人口1,797人居人口紅利寶座。其次，則分別為桃園市觀音區1,489人、高雄市仁武區淨遷入689人，位居前三名。

陳金萍表示，桃園市鄰近雙北，因此在交通運輸逐步到位後，北北桃生活圈已串起，位於南下桃園第一站的龜山區，以2字頭的房價吸引不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。

第二名的觀音區，是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7000人，房市剛性需求因此提升。

再來因緊鄰大園航空城，吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋，尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

2022上半年七都遷入人口前十大行政區

▲資料來源：各市政府民政局；實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。

陳金萍指出，今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，仔細觀察這些行政區，其實都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生強大人口拉力，自然成為熱門遷入地區。

年輕人「薪」酸不再北漂　「甜甜圈效應」明顯

陳金萍也提到，過去許多人為了有更好的工作機會及薪資條件，選擇離開家鄉北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。

這樣的情形不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect），尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

不過，陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，切莫僅因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。