有人說農曆7月是房市淡季，因為好兄弟放假在外用餐，不適合買房、交屋或入住。但老李卻在今年農曆7月的第一天，來到債權商城諮詢。一直以來，老李對房地產都很有興趣，最近剛從國營事業退休，領了一筆退休金，相中一間位於北投區的公寓法拍屋。他親自前往察看環境機能、做足功課，確認法拍筆錄的點交情形欄是記載「點交」，備註欄也載明「本件標的為債務人自住，拍定後依建物現況點交」。
等到第二拍，底價已低於附近成交行情。在投標前一刻，老李再三檢查投標書及保證金的銀行支票，確認都沒有錯誤後，才將投標單投入票櫃。老李順利得標，他非常開心，隔天就到法院繳足尾款。在取得不動產權利移轉證明書後，就立刻辦理報稅過戶程序，順利取得了房屋及土地的所有權狀。但在我面前的老李，此刻卻眉頭深鎖。
原來，老李前幾天前往拜訪現住人，想與對方協商搬遷的事情。沒想到，對方卻反應異常激烈，又咒又罵地把他趕出家門。
「這房子是我的家，你沒有權利搶走 ! 你們都是勾結的，等著看，你們一定會遭報應的 !」一位太太向老李怒吼。
老李站在門口，想向對方解釋自己的善意，但對方在屋內隔著家門，情緒激動地大吼大叫。這樣一來，不僅驚動左鄰右舍，還有熱心路人幫忙報警。因此，老李才來債權商城諮詢，想知道明明是點交，為什麼現住人一直把他當成壞人，遇到這樣的情況該怎麼處理？
既然是點交物件，我們協助老李向法院聲請點交，同時陪同老李去拜訪屋主，但原屋主這次連門都不開了。等自動履行搬遷的期限屆滿後，對方還是沒有搬遷。我們再向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交程序。
現場履勘當日，等待法院人員與警員到場後，按門鈴都無人應門。就在我們請鎖匠開鎖時，突然有人從內打開門，是上次那位太太。她的情緒還是非常激動，看到法院的人員就說：「我房貸都有繳，怎麼可以查封我的房子？」、「只是欠信用卡 5 萬而已，超額查封了！」。
到了這一刻，我們知道，債務人至今還是認為房屋不應該被拍賣。可想而知，若不說明清楚來龍去脈，老李的「善意溝通」，她肯定無法接受。遇到這樣的狀況，通常法院不介入協調，拍定人要與現住人（或債務人）自行溝通搬遷期限與搬家費用。所以，這種情況下，若履勘當日沒有達成協議，或達成協議後現住人（或債務人）仍未履行義務，就只能再聲請法院強制點交了。
俗話說投鼠忌器，這房屋現在還是由原屋主占有中，為了避免這一位激動異常的原屋主破壞房屋內部，我們等待書記官、執達員、鎖匠和警員都離開後，主動留下來陪她聊聊天。這樣的面談，除了要拿出十足的誠意，曉之以理、動之以情，更要真切了解對方的困難處，才能在尋求強制手段之前創造雙贏的機會。
「我是欠信用卡費，不是欠房貸，怎麼可以查封房子？你們還拍賣我的房子？」對方冷靜下來之後，終於提出他心中真實的疑問。原來，她與兒子、女兒3人一起住在這，兒子和女兒都還在讀國中，目前房貸每個月要繳 2 萬 5 千多元。她原本以為，只要房貸都有繳，就不會被查封房子，跟信用卡費無關。為了要能繼續住在這間房屋，她每一期房貸都有繳，雖然都是在還款期限前，才勉強湊出金額到銀行去繳付。
「妳住的房子被拍賣，我們能體會妳一定不好受。但這是銀行向法院聲請拍賣的，會查封拍賣跟李先生這邊並沒有關係。李先生是去投標買到這間房子的，現在也抱著善意來跟妳談，希望事情有個好結果。」
「不論欠的金額多少，銀行都有權利要求還款。如果不還，就會聲請強制執行妳的財產。而且房子拍賣的金額，會先還清妳原本的欠稅及房貸，剩餘的錢還是會歸還給妳。」我們向她說明，其實不論債務額多寡，都不會有她所稱「超額查封」的問題。
所謂的超額查封，是指查封財產已經足夠清償債務及執行費用時，債權人又繼續查封債務人的其他財產。這樣的行為確實是強制執行法所明文禁止，債權人或執行人員違反超額查封禁止的規定時，債務人或利害關係人都可以依規定聲明異議。
本次銀行查封拍賣房屋的原因，確實就是因為積欠的信用卡債務。而且債權人也只向法院聲請查封拍賣她這一間房屋，所以不會有超額查封的情況。
「現在房屋被法拍出去已經是既定事實，李先生得標就是合法的屋主，可以要求妳們搬走。而且是法院點交物件，如果妳們不願意配合，他可以直接請法院和搬家公司來進行強制搬遷。」我再次向他說明。
「叔叔，這樣我們知道了。我跟媽媽到後面講一下。」這時，反而是她就讀國中的兒子出來說話。
顯而易見，這個家庭的生活窘困，在法院分配款下來之前，如果要她們湊錢搬家，可能又是一筆困難。老李希望能趕緊取得房屋，不想夜長夢多，所以展現十足的誠意，協助對方順利搬遷。在對方解開對法院強制執行程序的誤會後，雙方決定各退一步。由老李幫忙支付搬家費、押金及第一個的月租金，搬到距離這裡不遠的一個租屋處，她終於也願意在一週內遷離。
最後，原屋主在一週內遷離，將房屋點交給老李。我們也就沒有再向法院聲請強制點交。老李在取得房屋後，就按原投資計畫，開始整理屋況，準備當包租公。
作者簡介
郭錦駩
日昇金互聯網 執行長( 債權商城／日生金投資平台 )
黃景揚
日昇金日互聯網 主辦代書( 債權商城／日生金投資平台 )、禾禮地政士事務所 主辦代書
本文摘自新陸書局出版 《20個故事讀懂法拍屋》
