「我半年多前買的法拍屋，現在還可以聲請點交嗎？」住在臺中的陳大哥，早在一週前就預約好時間，想來公司諮詢法拍屋後續點交的問題。
「法拍屋的點交問題，一般不該拖這麼久。陳大哥，這中間一定有故事吧？」
原來陳大哥得標的這間透天厝是父親過世後所留下來的，由他們兄弟倆人共同繼承，分別持分各1/2。吳興街巷內的二層樓透天厝，長期以來都是他親弟弟在使用，一樓在做烘焙堅果零售生意，二樓則做住家，不知道要如何請他搬走。
大概20年前，陳大哥就到臺中工作，在當地落地生根，但逢年過節還是常會回臺北探望父親。因為弟弟與父親同住且並未成家，父親晚年就由弟弟就近照顧。陳大哥回憶，他還清楚的記得父親身體狀況非常不好那段時間，父親在病榻上語重心長地交代他們，這間房子是他的起家厝，日後不能賣，必須傳給子孫。沒想到，6個月前某個週六晚上，弟弟打來那通電話，那通詢問能否幫忙償還欠繳信用卡費的電話，竟然會影響日後這麼多事情。
陳大哥說，弟弟未婚，生活原來還算單純，只是偶爾會跟朋友去打牌、賭點小錢當作娛樂。父親過世後，弟弟跟一些壞朋友就走得越來越近，常在突然需要用錢時籌不出來，就會打電話請他幫忙。有好幾次，他都直接匯款給弟弟，或是直接幫他付清積欠好幾期的信用卡費，累積至今應該也有7、80萬了。每次只指望不要再來借錢，從不指望弟弟能還錢。
雖然陳大哥也知道，這樣不是幫助弟弟，還可能會害了他。但每次規勸，弟弟聽完也安份不了幾天，之後還是一樣，根除不了壞習慣。所以，那個週六晚上，陳大哥心想，這樣下去不是辦法，這次若又幫他繳個幾萬元，下次不知道又會有多少？因此斷然地回絕了弟弟，告訴他，這次不會再幫忙付卡費，希望他能學到教訓。畢竟父親過世後，他自己一人生活，應該對自己負責。
後來幾天都沒消息，陳大哥也就忘了這件事，以為弟弟自己解決了問題。但就在幾個月後，陳大哥突然收到法院的通知，詢問是否要主張共有人的優先購買權？為了釐清狀況，他立刻撥打電話，詢問弟弟，才知道那次欠繳的信用卡費至今都未繳納，因此弟弟名下持分1/2的產權，就被銀行查封拍賣了。
因為只有持分1/2又不點交的緣故，第一次拍賣時流標，但在第二次拍賣時有人得標了，法院才發函詢問共有人是否要主張優先購買。陳大哥思考了幾天，決定不主張優先購買權，因為他不想讓弟弟覺得不幫忙償還信用卡費，卻把他的持分買走，讓兄弟情誼因此產生嫌隙。陳大哥說，他當時很單純的認為，不想讓弟弟說閒話。因為自己還有1/2的持分，如果得標的人要請弟弟搬走，他還能主張是他讓弟弟住的，大不了弟弟支付租金給得標的人就好。但過不久，得標的人竟然向法院聲請共有物分割，並且主張要將共有物全部變價拍賣，再讓共有人按應有部分領取價金。
在調解庭時，陳大哥總是誠意地詢問對方，是否能按對方得標的價格購買回來。但是對方不僅沒有誠意，還開出遠高於行情的價格，讓陳大哥實在無法接受。雙方在法庭上，也無法達成協議，因此最後就由法官裁定變價拍賣。陳大哥諮詢過律師，他知道這次拍賣是點交物件，應該比較容易於第一次拍賣就拍出。但即使拍出，他也能主張優先購買權，將全部產權買回來，如此父親留下的房屋就不會交到別人手上。事情發展順利就如同原先的計畫，他在主張優先購買權後，繳足尾款，取得不動產權利移轉證書，把父親留下的這間透天厝買了回來。
而這次透過律師介紹，來債權商城諮詢，是因為他遇到的不僅是法律問題，更多的是兄弟對他的不諒解。現在，弟弟對於哥哥出錢買回房屋這件事情，非常地憤怒，怪罪他一開始不願出手相救，才導致房子被拍賣，而房子被拍賣後，才要拿錢出來買，還說「你就是要吃我房子！」認為陳大哥的行為，不是在幫助他，而是對他落井下石。
經過幾次北上與弟弟溝通，他表示過去幫忙墊付的7、80萬都可以不計較，但這次為了保住父親的房子，不只他們夫妻倆投入了幾百萬的積蓄，還請太太跟岳母也借了幾百萬，礙於人情，希望弟弟配合簽租約。約定的租金少一點沒關係，但必須給太太和岳母一個交代。但弟弟非但不領情，始終不願配合，後來甚至氣憤又不理性地拒他於門外，讓他感到心灰意冷，耐心也到達了極限。但偏偏，屋漏又逢連夜雨。陳大哥迫於無奈，終於要向法院聲請強制點交時，法院卻告知已結案歸檔，要請陳大哥另外向法院起訴，請占用人弟弟遷讓房屋。
這是什麼原因呢？通常情況下，得標人收到不動產權利移轉證書後，就可以聲請法院點交，法院會發文限期債務人「自動履行搬遷」，這個期限大約為 15 至 30 日左右。而期限屆至後，得標人要再向法院陳報債務人履行狀況，若債務人仍未搬遷，法院會再發文「定期履勘」，履勘時會再限期搬遷；如仍未搬遷，最後才由得標人向法院聲請「強制點交」。以上3個步驟，都是由得標人主動向法院提出聲請，如果得標人未於期限內向法院具狀陳報狀況或聲請，法院將視同債務人已自動履行，於分配表製成並分配價款後，即程序終結。
目前實務上，許多法院也會在核發不動產移轉證書時，就同時寄發自動履行搬遷命令，並請得標人屆期陳報履行結果，若未陳報也可能會視為自動履行完畢，點交程序終結。此時，如債權人要再向法院聲請點交，有時法院會難以配合，如同陳大哥目前的狀況，他因為想多與弟弟溝通，而不小心錯過向法院陳報狀況及聲請履勘的時間，法院早已視為債務人自動履行完畢，因此終結點交程序。
「陳大哥，點交程序已經終結，就不能再聲請。現在只能由我們再跟令弟溝通看看，或者透過訴訟來拿回房屋了。」
「我不想再跟我弟溝通了，再給他搬家費也是拿去吃喝玩樂掉。」陳大哥的神情看得出傷心，兩兄弟從小一起長大，卻落到連話都說不上。這個案件後來委由我們處理訴訟，順利幫陳大哥取得勝訴判決，再向法院聲請強制執行，命弟弟遷讓房屋。
這次履勘時，雖然弟弟人是搬走了，但現場竟然有被弟弟拆除、破壞的門窗、被水泥填飽的馬桶、被灌入強力膠的門鎖，大概是弟弟的怒火未滅，才做出這些不明智的洩憤行為，讓陳大哥頭都暈了。最後，陳大哥還是顧念兄弟情誼，等法院強制點交程序順利處理完畢後，並沒有對弟弟提告毀損。
作者簡介
郭錦駩
日昇金互聯網 執行長( 債權商城／日生金投資平台 )
黃景揚
日昇金日互聯網 主辦代書( 債權商城／日生金投資平台 )、禾禮地政士事務所 主辦代書
本文摘自新陸書局出版 《20個故事讀懂法拍屋》
