小資族攢200萬該先買房還是存股？理財達人2年換3房經驗談：存股5％殖利率追不上房價上漲速度

■ 小資族有資金 要先買房好？還是存股？

很多人都會有疑問，出社會求職後，存了一桶金，大約100-200萬，到底要先買房還是投資股票？如果以2022年來看，阿格力認為今年處於「股市的修正期」，例如今年以來全市場指數型ETF都下跌超過10%，以現況來說股市修正期還有一段時間，風險較高。

如果有買房的自住的剛性需求，建議先買房，有額外的資金再存股！

2022年 股市波動大 

美股本益比目前佔32年，近20年來到高峰，有回檔的風險，相對來說投資風險高。

那斯達克指數，2022年也跌超過20%。股市受到升息干擾波動較大。再加上2022年6月Fed縮表、美國第一季的GDP也是季減狀態，對股市干擾因素多。

●投資股票情境

假設有200萬的資金，以股票較好的殖利率來說，大約5%，如果持續收益4年，大概可獲利約40萬，雖然收益不錯，但如果有買房自住的需求，存股的收益，比不上房價上漲速度。

另外，股市因為容易交易，遇到政策環境的影響，股價就會波動大，如果撐不住就賣掉，實質虧損可能更多。

2022年 房市長期易漲難跌 

2020年3月，全球受到新冠肺炎疫情的肆虐，大環境影響金融市場，美國Fed進入無限QE，各國政府不斷的印鈔票，拯救經濟，但這也迫使「錢幣變薄」，資金轉投房地產，使得房地產不斷上漲。

根據上圖顯示，當美國Fed施行無限QE之術，對比台灣房價指數都是正相關變化，兩者趨勢是相同。只要世界還是持續QE、貨幣寬鬆政策，在大政策不變的前提下，未來房地產還是易漲難跌。

至於，許多人認為台灣少子化為什麼不會讓房價下跌？事實上房地產不是只有供需層面的問題，會跟著通膨、金融政策一併受影響。

●投資股房地產情境

房地產優勢是能有5倍槓桿，所謂的5倍的槓桿，就是買房的時候需自備2成自備款，剩下的8成是跟銀行借來的，這8成可以放大房地產波動。

大家要記得一個觀點，如果有自住需求，請先去買房，可以省下租金。如果先選擇存股，根據歷史經驗，存股的股利追不上房價漲幅的速度。

阿格力分享小編新竹買房經驗談，當時以一坪20萬/坪入手，頭期款約付200萬，短短2年內，漲到一坪40萬/坪，因為房地產增值了，他便能再向銀行多貸款400萬。以當時取得利率約1.7%，如果股市殖利率是6%，資金成本利率1.7%，一來一往賺了4%的空間。

 ►延伸題   

Q.我是要自住買房的，會不會來到高點？如果房價下跌怎麼辦？

如果是自住需求建議先買房，買房並不用一次到位。如果擔心買到高點，其實也不用太擔心，因為未來如果有換房需求，大坪數的房子會跌更多。

例如，房價跌5萬/坪，當時購入20坪，因此跌了100萬，但是這時候有換大房的考量，40坪的屋子，同樣也會跌價，會跌約200萬。

如果有自住需求，只需擔心每個月還款的金流可如期繳納，買的房型先求有再求好，否則薪資漲幅的速度、投資的股利，都很難追上房價漲幅的速度。

■ 阿格力買房決策 「保值宅」2年換3房

阿格力2年內換了3間房子，因為有育兒的需求，房子由小換大，而賣掉的2間房子，都在一個月就售出，皆有獲利，代表房屋保值性、接手性也好，阿格力買房有2個決策條件。

1.交通機能好 主選捷運宅、交流道宅、快速道路宅

阿格力第一間買的房子是在江翠重劃區，距離江子翠捷運站步行約500公尺，實屬捷運宅，藍線交通動快速方便，當時在賣掉時候有不錯的獲利。

第二間選在林口，距離機場捷運站大約1公里，雖然距離捷運站較遠，但住宅距離交流道只需3分鐘。

2.廁所都要有開窗

阿格力買的3間房子廁所都有開窗，其中2房在江子翠的房子也有開窗。一般來說，如果廁所都要有開窗，通常有兩項優點 1.邊間房屋、採光面足夠 2.建商對於房屋格局有較好的規劃。

■ 營建股、REITs怎麼挑？ REITs較穩健

營建股：雖然殖利率高，常有6-7%，但股利需要等到交屋的時刻才會認列在建商的財報；一般民眾在發現高股利的時候，都會想投資進場，不過這時候進場時機可能就太晚，如果建商後續案子沒有入帳，反而賺了股利、賠了價差。

REITs ：投資人將資金投資給REITs公司，REITs將拿到錢去買進實體房地產，購入的房產出租給企業，所獲得的租金收益再透過REITs公司分配給投資人。像美國REITs有規定，REITs收益的90%，需要給給投資人，是個穩健的投資項目。

至於REITs要怎麼挑？阿格力建議選擇產業型的REITs，因為產業型的REITs是投資產業方向、並非一般住宅，相對穩健。尤其是電信商、電塔類，它的特點為 1.電信商不易撤出 2.穩定的收益來源。

阿格力特別推薦，群益美國道瓊房地產(00714)，以下為排名10名的成分股

今年也幫大家列出，近4季的股息分配，益美國道瓊房地產(00714)一年分配4次，每次殖利率至少都是1%以上，如果一年加起來的殖利率大約有5、6%。

■ 新手投資要注意哪幾件事？ 哪些千萬不要碰！

新手小白如果存了一桶金，有100至200萬的存款，在投資上有哪些要注意，哪些事情千萬先不要做，是投資的最大禁忌？

NFT

不要購買NFT所有權，每個人都會有使用權，當每個人都有使用權的情況下，所有權的價值性就低。

虛擬貨幣

虛擬貨幣近幾年很夯，不過高點跟低點波動相對大，主要是因為近2年新冠肺炎疫情影響，Fed實施無限QE之術，導致市場的錢無處可去，因此虛擬貨幣成了投資的出口，不過以現在市場來看，美國Fed縮表，虛擬貨幣的價格可能會大幅下降。

融資買股

股市交易波動大，例如2022年上半年，台積電一路從680元跌到500元，如果透過融資買股票會承受龐大的壓力，1.承擔帳面上的虧損 2.承擔付給銀行的利息、券商融資的利息。投資心態受影響，容易做出不正確的決定。

作者簡介_李奕農

樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

※本文獲樂居授權轉載，原文出處：先買房還是先存股？買房收租、REITS、營建股哪個好？