東京精華區中古屋一坪僅55萬！日幣貶值台人瘋投資日本房地產，專家：絕對不要買「這種物件」

今年以來，美日利差持續擴大，導致日圓急貶，至7月26日，台灣銀行的日圓兌台幣牌告匯率價位來到0.2228，與去年初的0.27高點相比，跌幅已近兩成。

日圓兌台幣急貶，也帶動國人赴日置產熱潮。根據信義房屋日本事業部內部統計資料，2021年全年，國人赴日置產件數，寫下信義房屋自2009年進軍日本房市以來的新高紀錄。時序來到今年，據統計，上半年信義房屋於日本市場的成交件數超過270件，相較去年同期增長逾4成。

分析這波赴日置產熱潮，信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，主因有二，一是過去一年日圓大幅貶值；二是在長年不景氣下，日本熱區如東京首都圈、京阪神等地房市，相對仍具「穩定上漲」的特性。

東京都心6區房價年漲8.5％，但對比日圓一年來近兩成的貶幅，現在赴日用台幣買房產反而更便宜。（圖／達志）

搶換匯  布局首都圈保值抗跌  

柳政億引述日本不動產研調機構Tokyo Kantei今年5月統計資料，以東京蛋黃區「都心六區」（見圖表備註）為例，去年初，該區40坪中古大樓價格約8786萬日圓，以當時日圓兌台幣匯價0.27計算，折合台幣約2372萬元。但今年2月，同區域的房價漲至9538萬日圓，且同時間日圓兌台幣跌近兩成，以匯價0.23計算，折合台幣約2193萬元，來回間價差約台幣180萬元，「即使在日本房市緩漲下，國人仍可用更便宜的價格買到一樣物件，也因此帶動赴日置產熱潮。」

• 40坪中古大樓：日本坪數計算為室內坪數，不含公設、陽台。40坪中古大樓，是以室內坪數70平方公尺（約21坪）加計公設、陽台等坪數換算而得。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，日本房市近年漲勢與全球同步，但東京受惠先前東奧題材帶動，市區房產領漲，加上疫情下企業轉採居家辦公，當地人轉往郊區買房。據日本不動產商統計，今年1月，東京都心六區因基期高，房價年漲幅約8.5％；都心六區以外的外圍區域，包含城南城西六區、城北城東十一區或更外圍的橫濱、埼玉等，房價年漲幅都有約1成。

以價格來看，對比台北市蛋黃區單坪動輒逾百萬元的房價，日本東京最熱鬧的都心六區，中古屋每坪價格僅約台幣55萬元。另以日本不動產經濟研究所（REEI）發布的最新數字推算，今年上半年，東京首都圈新成屋的每平方公尺價格約97.7萬日圓，每坪折合台幣約72萬元，「價格比較下，也讓日本房市更具投資誘因。」柳政億說。

至於日本關西地區的代表城市大阪，柳政億觀察，大阪無論在城市國際地位，乃至人口規模上，都與台北市相若，但現在只要約台幣1千萬元就能入手中古大樓。

此外，拉長觀察時間，自2011年311地震以來，東京首都圈的房價呈現一路緩漲態勢，年均漲幅約3％到5％，「相較近年全球股市的暴漲，投資人常覺得賺很慢，但這也成為日本房市如今的優勢。」柳政億解釋，日本在經歷90年資產泡沫後，針對房地產訂出許多管制措施，限縮暴漲空間，「但相對也不容易暴跌。」尤其今年在局勢混亂下，多數資產價格挫跌，但日本房市上半年仍有近2％漲幅，加上每年3％到4％的租金回報率，「這時間點對投資客而言，可說是安全選項。」

置產暗藏陷阱  好脫手是關鍵

不過在一窩蜂潮流下，柳政億提醒民眾「不要被熱潮給蒙蔽」，當熱潮消退，「置產會不會變成負擔」是進場的首要考量。他也建議，民眾置產必須考量後續出租、脫手的便利性，「日本都心房市與其他地區很兩極化」，建議以東京首都圈或京阪神等大都市為主。

陳炳辰也提醒，國人赴日置產著眼出租收益，策略上宜保守，建議避開不熟悉或房市不算健全的區域，以靠近地鐵、小坪數為主，達到低總價買屋，且容易出租等優勢。區域選擇可以山手線沿線大站，以及核心區塊「都心六區」為首選，價格稍高，但居住機能健全，具備保值抗跌特性。

此外，投資也要了解日本當地民情，「日本人不會買的物件，就不要買！」柳政億解釋，過去曾有投資人抱持著哆啦A夢的童年想像，買下一棟「一戶建」，但日本人買這類住宅多為自用需求，且因為持有土地，地區通常較偏遠，相較日本市區的公寓大樓，「既不好租、不好賣，也不容易漲。」

• 一戶建：指日本市郊常見的獨院住宅，部分一戶建還能擁有自己的庭院、花園。

柳政億提醒，民眾務必「慎選合作夥伴」。他觀察，過去兩年來，在疫情衝擊下，不少日本小型房仲關門大吉，透過這些仲介買房的台灣投資人因此成了「海外孤兒」，出租、房屋維修等都成了問題。且近期中國也傳出有仲介業者打著「6％年化收益率」的口號，吸引民眾赴日買房，並轉交給仲介經營民宿，但如今卻面臨房產遭仲介機構轉賣、抵押貸款，最後血本無歸。

另外，陳炳辰也提醒，投資人要留意稅費問題，除了每年須繳交的持有稅（約為房屋市值的0.3％）外，當房屋在5年內脫手，且出售時有獲利下，須繳交30％到40％資本利得；持有超過5年，則須繳交約兩成資本利得。