有網友私下問我，看了我粉絲團裡幾篇關於買房的事情，好像大家都想要買房，但現在要買房真的很難，如果我已經打定不婚不生了，我還有必要買房嗎？
我猜，會這樣問的主因，是因為不想要因為買房需要負擔高額房貸，而影響了自己原本的生活，需要在買房與舒適的生活裡二選一。所以，第一個思考點很簡單，要不要買房，首先取決於買不買得起，如果買得起，才有選擇的問題，如果買不起，那買房這件事就還不是需要傷腦筋的問題。還有一個思考角度，有沒有需要買？如果不婚不生還可以一直跟家人住，那暫時確實還沒有需要買房，如果家人有一間無貸款房子，以後可以繼承，那確實沒有需要買房子。
所以，要討論不婚不生有沒有需要買房，我們先排除前面兩個情況。第一個是家裡沒有房子可以繼承，需要認真考慮買房或租房解決未來居住問題，第二是我的收入有能力買的起。以下我僅會從財務面，理性的簡單計算一下，排除個人喜好與意願問題。
一個人不婚不生，即使有交往的男女朋友，兩個人居住需求，可以假設只需要一個套房或一房一廳就可以滿足。我對新北市比較熟悉一點，以新大樓的套房為例，交通位置好的地方，一間大套房的總價大約在800～900萬（15坪 x 55～60萬），偏遠一點大概也要650～750萬（15坪 45～50萬）。
我用800萬來當作計算標準，假設當事人年紀30歲左右，還可以貸款20年，銀行信用良好，可以貸款到8成，這樣會需要160萬的頭期款，加上其他費用與簡單裝潢費，大概需要250萬現金，貸款640萬。
640萬貸款20年，以房貸利率1.8%來計算，每個月的還款金額是31,774，其中第一期的利息是9,600元，之後每個月的利息會越來越低。目前大套房的行情租金大約是15,000～17,000元，相較於房貸金額差了約17,000～15,000，我們就抓15,000就好，每個月買了房子需要多付出17,000。20年後可以還完640萬房貸，代價是繳出1,225,722的利息，如果不買房只付房租，會需要繳出多少租金呢？假設20年房租都不漲價，總租金是360萬。
我們先不用管房子有沒有升值還是貶值，每年要繳房屋稅地價稅這些小因素，最大的不同是，20年後房租還要繼續繳，但貸款就不用付了，這時候差距就出來了。
每個月多付17,000的房貸，如果拿去做投資，可以幫我賺比較多嗎？我用很簡單又樂觀的算法，每年都給你穩定的5%報酬率，一年投入20.4萬元，連續投資20年後可以累積到708萬。我相信那時候708萬應該不太有機會買到同樣的房子，沒有買房的人就要繼續租房了，20年後租金不知道漲到多少了，我們假設2萬元就好（平均每年1.5%漲幅）。
假設未來的房租都不變，708萬可以支付大約29.5年的租金，可是我們不能這麼簡單計算，因為每個月只需要繳2萬的租金，一年只需要繳24萬，其餘的600多萬還可以繼續投資獲利。如果理想條件繼續維持，708萬帶來一年5%的被動收入大約是35萬，其實足以負擔每個月2萬塊的房租很久很久，甚至是可以負擔到每個月將近3萬塊的房租。
所以，每個月多付17,000的房貸，如果拿去做投資，可以替代買房繳房貸嗎？從上面「理想」的計算條件下，看起來是可以的，買房的人繳完房貸就沒有貸款支出，沒買房的人進行投資，20年後有機會靠投資的被動收入支付房租，同樣都可以從生活收入裡免去掉居住費用。
如果收入不高，每個月付將近3.2萬的房貸是很吃力的事情，這個1.7萬的落差就是付不出來，也不可能每個月有1.7萬可以去做投資，所以這些計算結果是空虛的。若能貸款到30年（不確定15坪的套房能不能貸到30年），每個月房貸金額是2.3萬，比原本的1.5萬房租只多出8千元，或許多這筆錢還能負擔。
每個月投資8千元可以有什麼投資效果呢？我們計算的投資時間就跟房貸30年一樣，30年後的累積投資總額約為670萬，每年5%的被動收入大約是33.5萬，其實情況與前面的20年很類似。這筆被動收入可以負擔的房租大約是每個月2.8萬，如果用相同1.5%的租金調整幅度來算，30年後的房租約莫是2.4萬，看起來還是能負擔。
以上的計算顯示，不買房看起來似乎還是可以的，以貸款與房租的差額來做投資，20或30年後的投資結果，能帶來的被動收入可能是可以負擔之後的房租的。當然以上的計算有兩點太理想，第一是每年穩定的5%報酬率，可以讓投資人放心穩定的存下去。第二是租金調漲每年只有1.5%，30年房貸的例子，租金超過2.8萬的機率可能很高。
看完以上偏理想的計算，已經準備不婚不生的人，你是否還覺得有一定要買房子的必要呢？你覺得可行性、達成率高嗎？
如果連額外投資8千或1.7萬的資金都沒有的人，或是有那筆錢但不想投資，想要好好地把它運用在讓自己的生活更精彩，我會認真請你想想你不工作後的收入要從哪裡來，你退休後的收入有沒有辦法負擔你最基本的居住與飲食需求。
我個人的想法，如果有能力，我還是建議買房子，因為以上的計算過於理想，投資報酬與房租增長未必有這麼樂觀。買了房子繳完房貸後，就解決了租金問題，不用一輩子都在付租金。另一點是，人的想法與機運是會改變的，現在決定不婚不生，也有可能在未來的某個時間點會改變，我認為還是為自己留一點退路會比較保險。即使沒有後代需要繼承，房子這個資產還是可以變成你的養老金，不管是變成租金收入，或是跟銀行申請以房養老，這都算是累積你的退休金的其中一個方法。
作者簡介＿雨果
「雨果的投資理財生活觀」粉絲團版主。畢業於澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士，曾任電腦補習班老師，現為外商公司總經理。著作：《聰明的ETF投資法》
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