房市正走向泡沫化？ 專家指預售市場像「倒啤酒」 為何中南部還有泡沫散去後的「末升段」？

房市是否泡沫化？ 預售市場像「倒啤酒」

除了漲幅較溫和的大台北地區以外，近幾年來，從桃園、新竹以南的房市，漲勢兇猛，特別是不少新興工業區週邊也都陸續傳出有短期炒作的狀況，甚至南台灣房市出現聞「積」起舞，因台積電設廠而讓周邊房價攀升。

對此，李同榮表示，有學者擔心明年會出現多殺多的情況，不過，這樣的情況在中南部的預售市場已經是現在進行式，受惠台積電題材的區域是否會呈現泡沫化，年底將會揭曉，目前仍言之過早。

不過，除了大台北以外地區的預售市場，存在如「倒啤酒」理論，當假性需求過多，倒入可比喻為市場的啤酒杯內，雖然杯子內的酒看似已經倒滿了，但由於上層還有一堆尚未溢出的泡沫，而這些泡沫的由來是因為倒啤酒時，倒得太快所致。

去年房市歷經這個階段，如同房市的主升段，房價飆漲得兇、短期獲利高，假性需求與炒作行為因應而生，但因漲幅過高，市場會稍做調整，待投資客倒貨的調整結束、泡沫消失後，市場就會騰出剩餘空間，這個剩餘的空間叫做「末升段」。

若末升段若再飆漲太快，就可能因漲幅太高而泡沫過多溢出杯外，才是真正市場泡沫化的來臨。

南台灣房市聞「積」起舞　李同榮：跟產業鏈南移產生的剛需有關

李同榮也說，至於中南部的房價漲幅過高，蛋白、蛋殻區聞「積」起舞，甚至被形容「群魔亂舞」。

但若從整體基本面分析，除了預售市場炒作過猛外，絕大多數地區的漲勢絕對是有「基」之彈，主要具體原因包括因房價基期低產生的補漲行情、營建成本佔比高、資金過剩、製造業回流、通貨膨脹引發保值搶購心理、兩代不同堂趨勢仍延燒等六大因素所致。

李同榮認為，由於高科技產業鏈南移，全台房市結構性正在進行大改變，這也是南台灣正在進行的巨大轉變，因此目前評論市場是否產生泡沫化的危機，不能過早下定論，因為高科技產業開發進駐，新興工業區實質帶進產出與住宅需求。

雖然這些區域房價漲幅高、速度快，接近滿足點，但近期漲幅已在縮小、炒作也在收斂、加上未來園區實際運作後，都會產生相當程度的租屋、買屋剛性需求。

10大預售交易熱門行政區　桃園、台中多區上榜，僅剩這區一字頭

房市是否泡沫化，成為討論焦點，但是，根據《591實價登錄》統計，預售屋實價登錄上路一年間，全台預售屋成交件數近9萬筆、成交均價突破3字頭，去年的量價齊揚，確實也看得出過去一年來房市的市況暢旺。

其中，10大交易熱門行政區以桃園市囊括近半數，又以龜山區居全台之冠，預售屋成交件數近4千件，其餘上榜的區域還有桃園中壢、桃園、大園、台中北屯、梧棲、西屯、新北板橋、三重與台南安南，成為近一年預售屋一級戰區。

全台預售屋交易最火熱的行政區就位於桃園龜山，近一年成交件數近4千件，成交單價約30.4萬元，龜山自2017年機場捷運通車後，大量建商紛紛插旗A7重劃區推案，該區不僅房價親民且緊鄰新北，成為雙北首購天堂。

預售屋交易量居次的則為桃園中壢，近一年成交件數3759件，單價約37.8萬元，中壢區交易多集中在青埔，該區擁有雙鐵交會，加上大型購物商場進駐，未來還有亞洲矽谷、會展中心等建設，買盤除了在地客外，還包括北客、竹科客及商務客。

而成交量同樣突破3千件的還有桃園市桃園區，成交單價35.8萬元，桃園區屬於桃園核心區域，內有藝文、經國、中路及小檜溪4大重劃區蓬勃發展，未來還有捷運綠線行經，後勢看好。

在全台與七都預售屋10大熱門行政區中，除了桃園以外，台中也表現亮眼，前十名中就佔了三名，如台中北屯區，近一年預售屋交易件數3753件，成交單價35萬元，591房屋交易網分析，受惠捷運綠線通車及重大建設興建等利多助攻，北屯發展快速，人口移入穩居台中之冠，加上擁有捷運機廠、廍子、11期與14期等眾多重劃區，奠定該區房市交易。

台中梧棲奪下預售屋交易量第五名，也是入榜的行政區中，唯一房價還在1字頭的區域，近1年成交件數近3千件，該區於台中港三井OUTLET開幕後，替房市注入活水，加上房價僅1字頭，是上榜的行政區中單價最親民的區域，吸引大量首購移居。

新北蛋黃區　預售屋單價突破5字頭

另外，新北的板橋與三重分居六、七名，兩區為新北蛋黃區，近1年預售屋成交量接近2千件，單價均突破5字頭，前者交易量多集中在江翠北側重劃區；而後者則有二重重劃區及仁義重劃區推案積極。

至於台南市則以安南區上榜第十名，近一年成交件數突破1700件，單價26.8萬元，安南區在北外環快速道路建設下，縮短與南科之間的距離，區域內熱門的九份子重劃區，吸引不少南科新貴置產。