「最重要的是剛需（剛性需求），需求愈大的地方，房價愈容易往上飆。為什麼全台最會漲的是竹北和台南？因為兩地有台積電，有大量的工作和高薪資，跟著台積電買就是送分題。」小姜說。在仲介推薦下，他帶著資金進軍台南。
即使護國神山的確帶來一波淘金熱潮，但當地早已擠滿既有的投資者。小姜這樣一位資金不足、經驗不夠的外地菜鳥，根本難以跨入台南房市的窄門裡。許多熱門建案開賣時火速銷售一空，或甚至在開賣前就完銷，沒有任何他可以搶先一步的機會，所以，一開始，他只能接投資客轉手出來的物件。
「一戶房子操作盡量在八百萬元以下，價格是最漂亮的，因為一般人薪資三萬多塊買得起。」小姜說。至於買來的預售屋合約要如何轉售？小姜在台南房仲推薦下，加入了為數眾多的建案買賣群組。這些群組裡頭交易訊息熱絡，不少投資客或房仲每幾天就會丟出新的物件來賣，待合約讓渡給新一輪的投資客後，他們又會把物件再度加價上架，形成快速過手的預售屋炒作輪迴。
一名在台南開業近二十年的在地建商就觀察到，這種輪迴從去年開始大量發生，他們旗下約莫三十坪、總價五、六百萬元的建案，會在一、兩個月內被換約轉手三到四次，每次的加價從幾十萬元到一百萬元不等，房價因此愈墊愈高。
受惠於狂熱的房市，小姜在台南的第一筆投資、花費一二○萬元在台南市永康區購置的新大樓預售屋，也在半年內順利出清。這次他淨賺七十三萬元，投資報酬率更勝以往。
中人、代銷與團購
走入一線炒房客的終南捷徑
從新竹至台南兩戰皆捷，也嘗到預售屋換約炒作的甜頭後，小姜愈來愈不滿足於接收其他投資客的二手物件。他嫌棄一戶一戶買賣的賺錢速度太慢，既然要徹底打入台南市場，就要成為可以取得第一手物件的一線投資客。於是，他準備好紅包向當地的「中人」（編按：沒有隸屬任一家仲介公司的黑牌仲介）拜師，用錢敲開緊閉的門縫。
在多方牽線下，一位台南當地的中人成為小姜的導師。中人會不斷地將口袋中高潛力的預售屋物件丟給小姜，更帶他參與團購、與代銷業者接觸，讓他有機會領先其他投資客，在建案正式開始銷售之前，用最便宜的價格買到交通最方便、樓層視野最好、環境最清幽的新鮮案子。代價則是紅包，每戶房要價五萬元。
即使知道中人沒有「不動產經紀人執照」、也不是合法業者，是遊走在法律邊緣的房地產掮客，小姜也不在乎。因為賺的錢倍數增長，資金池愈來愈大，他的買房操作從一戶變兩戶，兩戶變四戶，四戶變八戶，八戶變十六戶，收益也複利增長。小姜說，去年房市火熱時，短時間內買賣十多戶預售屋是常態，他手上也一直維持九戶左右的存貨，放在房產平台和群組內等著出清。
將他持有過的房產在Google地圖上一一標記，便可發現小小綠旗幾乎將南科團團包圍，從北邊的善化、新市、南邊的永康，到西邊的安定、安南，都有他投資過的足跡。
為了進一步擴大實力，小姜還以每戶十萬元作為回饋，拉攏認識的代銷一同建立「買房產業鏈」。這條產線是如此運作的：在建商準備蓋房子之前，代銷會預先找尋有購買能力的潛在顧客，告知地點房型等基本資訊，這些人通常是團購買房的投資客；等到案子準備開賣前，這些成團的投資客們就會一口氣掃貨，造成開案即完銷的現象。
「如果你是代銷人員，當物件很熱一堆人想買，預約就兩三百人，物件才十幾戶，你要賣給誰？不是你的好朋友，就是有人拿錢出來說請你賣給他，」小姜說明代銷與揪團投資客的共生關係，「代銷一戶一戶賣才抽幾千塊，可是他賣給投資客一戶可以賺五萬、十萬元，而且投資客會組團，代銷一定會想要賣給一次可以包下一整批的人。」
過去兩年來，小姜所號召的投資客團已經可以一次吃下二十至三十戶的數量，量體雖不大，但也足以與建商和代銷進行談判，拿下較優惠的價格作為未來抬價的基礎。
「想看房的人要排隊、要預約，經常走進接待中心時，對方就說賣完了。明明才剛開始賣，為什麼？就是因為有這種產業鏈，建商和代銷是工廠，投資客是經銷商，房子蓋好，我們全部拿去分，倒貨給下游第二線的投資客，他們再拿到市面上去賣，現在我們都是這種供貨模式。」小姜詳細地解釋。
為了確保物件轉手可以賣掉，除了鎖定有剛性需求的區域外，小姜會用低於市價（建商接待中心公布價格）的行情出售。「我買是超低於行情，賣也是低於行情。可能買的時候是市價七折，賣是八五折。」他剖析，除非有利差，不然自住客幹麼跟令人討厭的投資客買房子？
壟斷預售屋的供給再低買高賣，十分符合投資的精髓，也讓投資客們成為市場的贏家，但節節上升的價格與房源匱乏的恐懼，卻讓真正有自住需求的民眾嚇得頻頻卻步。
三十四歲的王小姐和男友原本是在竹科工作，被調動至南科支援，兩人都是高薪科技業員工，原本考慮在台南一同置產，在今年打消了念頭。她說，這兩年台積電帶動房市價格真的漲太多，台南已出現一坪四字頭的建案，房價高到不敢買，只有投資客才敢出手。
這些價格墊高的過程裡，幾乎每一層都有投資客的存在。小姜指出，他曾一次買四戶預售屋，光紅包就花費五十萬元；為了把成本賺回來，一戶他會加價六十萬至七十萬元不等來出售。「所以通常賣一戶，我就賺回來了，為了降低成本集體買房又不違法，要說哄抬也很難檢舉，因為我們只是把房子買下來，價格是建商提高的，又不是我們，我們只是體現團結的力量。」
打炒房草案擱置立院
代銷業：選舉前不會推法案
從月薪四萬元的平凡上班族累積到身價千萬，小姜人生的轉變僅在三年內發生，自一八年到二二年的這段期間，也正好是台灣房價出現劇烈漲幅的時刻。以內政部住宅價格指數來看，過去三年，台南漲幅二○．二％，高居六都第一。
預售屋換約所帶動的炒作風氣，將房價迅速拉抬，近年已多次觸動政府的敏感神經。繼央行祭出升息一碼、選擇性信用管控等四波打炒房方案後，內政部也在去年十二月初通過《平均地權條例》草案的修法，以嚴懲炒房為名推出五大措施，分別是「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約應申報登錄」、「管制私法人購屋」，與「建立檢舉獎金機制」。
該草案今年四月於行政院院會通過，原本預期送至立法院後，會在五月底前上半會期排審並三讀通過，形成一記打擊炒房的重拳，但草案並未如願排進內政委員會議程中。一位不具名的代銷公司業者告訴記者，「大家有共識，年底選舉前，不會推這個法案。」
面對政府原本摩拳擦掌、卻「雷聲大雨點小」的打擊炒房手段，小姜心態從原本的恐慌，轉變成今日的狂喜。「修法過不了，我就繼續買、繼續賺。先前為了政策賣掉的房子，現在我要撒網重新買回來，進到賭桌上一次把籌碼推出去，繼續玩。」他微笑地說。
會有這樣的變化，肇因於去年年底內政部公布草案後，小姜在房市群組裡看到投資客們一片哀號，因而恐慌掀起短暫拋售潮。他解釋，《平均地權條例》草案中，對投資客最大影響就是「限制換約轉售」，這代表屋主必須持有預售屋到交屋後才能轉賣，不僅要拉長投資案件的持有時間，「短炒變長炒」影響錢滾錢的速度，況且交屋還需要資金還貸款，「槓桿不能拉很大。」
當時小姜看到眾多預售屋物件湧入市場，本以為房市價格會反轉直下，決定先拋售七戶，沒想到市場反應仍舊熱絡，例如他以近成本價出清的三戶房子，都在一天內售罄。
靠著給代銷人員一戶10萬元紅包、揪團30戶的實力，小姜晉身第一線投資客，拿到建商最新鮮物件，撐大轉手加價的空間。（攝影／陳曉威）
政策延後送大禮
為房市填燃料 炒房客返戰場
如今修法延期，房市可能重新被填滿燃料、一飛沖天。就在草案仍舊躺在民主殿堂裡等候排審時，小姜已經重新回到戰場。他將原本付給中人和代銷的紅包費用提高了五萬元，靠私底下的合作關係，搶在上百名預約群眾之前，取得台南市善化區一處炙手可熱的預售屋。同時，他也調整自己的投資策略，除了四處收購現有的預售屋、加快炒作短線換約之外，也挑選可以長期放置的物件，並準備好人頭來避稅和背房貸，打算長期抗戰。
在這場打炒房的戰爭裡早早厲兵秣馬、伺機而動，這些舉動是源於炒房的執著，或更準確地說，是源於對富裕的執著。退伍以來換過多份工作，在房市裡找到人生動力，小姜並不認為厭惡炒房的社會觀感會影響到他，因為他周遭的眼光只有羨慕，他也樂意分享自己的投資之道，就像財神爺親自拿著元寶去別人家叩叩叩地敲門一樣。
「用錢才能真的賺錢，工作薪水都是微乎其微的小錢。我很早就知道我一定可以當有錢人，破億的那種，所以二十五歲設定的目標是五年內退休，現在達到了，既然炒房加上投資就像用鈔票生鈔票，何樂而不為？」小姜直白地說。
靠著炒房，這位年輕的投資客在二十九歲財富自由。他的下一個目標，是在四十歲成為建商，自己炒地皮、自己蓋房子，用錢滾錢，富到流油。當經濟條件不再是束縛，上班工作只是為了打發時間，剛享用完午餐的下午時刻，趿著拖鞋四處趴趴走的小姜，正在前往打拳、健身、游泳或繼續炒房的路上。
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