許多聰明人犯下房產錯誤，理應租屋之時卻買了房子。1999年，有一對已婚的醫學院學生找我諮詢，兩人大約20多歲，想買房自住，同時完成學位，還申請專科住院實習醫師。他們無法忍受支付租金，認為是「把錢丟到水裡」，他們的父母也願意湊錢贊助自備款。
我問：「萬一你們沒有在那一區拿到實習缺，必須搬家，該怎麼辦？」
他們說：「那就賣房子吧！」
我說：「好，但如果你們賣不掉，或價格不夠好，怎麼辦？」
他們令我啞口無言：「我們不認為會發生這種事。」
唉，天真樂觀的年輕人。
他們重金砸下25萬美元（編按：約新台幣750萬），在很好的社區買了牧場風格平房。如果他們能保住這間房子超過10年，房價將有可觀回報。幾年後，到了2002年，他們完成醫學院學業，但一如我的憂慮，拿到他州的住院實習醫師職缺。時值網際網路泡沫開始破滅之際，房地產市場搖搖欲墜。他們終於想辦法把房子賣掉，但損失上萬美元。現在看來，如果時機變換，他們變成延到2006年房市高漲之際才賣房，正好在房價崩盤前，就會變成神機妙算。所以，買房的行動真的不夠明智嗎？我仍主張他們不夠明智。因為在幾年內，這對夫妻還是很可能有必要賣掉房子，所以租屋才是最審慎的選擇。買房意味著孤注一擲，正如我這些客戶最後的發現，有時你會全盤皆輸。
對房地產要小心翼翼。如果是購買自用宅，你是否真的負擔得起貸款和其他房屋持有權相關費用？或許租屋才是好選擇。若你想買度假小屋，但還有幾年才退休，也沒有達成財務自由，延後買房合情合理，因為這樣才有更多流動性（liquidity），風險曝露程度也更低，還能有更多選擇。租屋不代表「把錢丟到水裡」。相反的，而是購屋空間大；每付一張租金支票，即是在購買自由，隨時可以抓緊機會，或有能力因應突如其來的意外失敗。租屋或許不如買房迷人，尤其是對老一輩的人來說，心中根深柢固的「有土斯有財」或「買下一塊美國夢」等想法。但如果你的目標是安全無虞的財務未來，能夠盡情享受人生， 租屋可能是你該走的路。等待時機充分再出手。
當房東樂趣多？不能說的真相
我有個羅德島朋友買了一間房子，有4個出租單位，房產位於布朗大學旁邊，吸引租客並不困難。但是大學生房客糟蹋她的房子。有一次，他們開了盛大派對，警察到達現場一看，驚呼：「這簡直是電影《動物屋》（Animal House）那惡名昭彰的『三角屋』場景！」朋友請來的清潔人員拒絕打掃這間房子，因為實在太噁心了。
還有不少煩人的事。每隔幾個月，朋友就會在半夜接到房客電話，抱怨馬桶不通，或被鄰居投訴，抱怨房客到處亂丟垃圾。短短幾年內，原本的「一筆好投資」變得一塌糊塗。以現金流量為基準來看，朋友的確賺到錢，但如果把投入在房產的時間也納入考量，加上衍生的相關壓力，根本就不值得。有一天，她走進我辦公室，雙手一攤，絕望地說：「我投降，做不下去啦！」不久她便把房子賣掉。她或許可以雇請代管公司來管理房產，但是那樣要多花錢，數字不划算。買房出租，其實遠不如她原本可選的其他投資選項那樣吸引人。
如果你愛修理東西，又喜愛與人相處，幫助房客解決問題， 擔任房東，或許生意前景可期。但對於許多聰明人來說，這爛透了。同樣的，許多聰明人也深受其他不動產的錯誤看法蒙騙，認為「比起租房，擁有自己的房子如入涅槃極樂之境。」人人心想： 「哇，我有自己的房子，終於可以輕鬆了，隨便我愛怎樣都可以。」確實，擁有自住宅可帶來一種安全感，這是租屋無法辦到的。但是許多聰明人—尤其是發牢騷說「繳房租是把錢丟到水裡」的人—低估了購屋後續的頭痛問題，像是家電壞掉、地下室淹水、屋頂漏水等。房屋保險沒承保的問題有一百多種，萬一發生什麼事，都要靠你這個屋主來收拾殘局，或另請維修高手。裝潢修繕專家在我的廣播節目說：通常屋主每年預計要花的維修保養費大約是房價的1%-3%。真是把錢丟到水裡啊！
在寫本書時，有一晚，我回到自己買的公寓，肚子很餓， 想自己煮晚餐。我打開烤爐，準備烤一份千層麵，指示燈卻故障了。我後來請人來修，花費425美元；活該自己愛煮。
這類事情經常發生，而且不只我買的這種老房子才會出問題。我認識一位女性，她買了一間全新房子，不料卻發現屋內的燈具和電器故障。建商顯然偷工減料，讓她負擔維修費用。她說：「你知道電視節目《老屋換新》（This Old House）吧？ 我要拍一個『新屋換爛』節目！」至少她還有幽默感。如果是買房而非租屋（即俗稱的「以買代租」），必須考慮意外開銷和麻煩，否則包準你苦笑不停，每天活在挫折憂慮中。
另一個房產迷思認為「看準市場『時機』賺錢，輕而易舉」，也會導致聰明人陷入困境。
雪莉（Shelley）和男友克勞德（Claude）因網際網路熱潮而有穩定工作，兩人收入大約15萬美元。他們想搬出位於丹佛（Denver）的租屋處，轉而買房； 自備款是房價的20%，到了2005年，他們只存了一半金額。但他們坐立不安，一直想買。當時30年固定利率還款期的房貸利率已從8%降至6%以下，而房價開始高漲。他們擔心，如果現在沒買，即會「錯失」低利率。再者，價格一再升高，他們「夢想中的家」就會變得負擔不起。我努力要他們冷靜，建議購屋要採取保守態度。如果可以等到存夠20%自備款，月付金可以較少，每月存下更多錢，給自己更多安全感。他們卻不聽，跟我說：「我們每天都在等。好房子機會稍縱即逝，一定要好好把握。」
2005年中，他們看上一間價值35萬美元的房子，立即支付房價的10%當自備款，申請為期30年的房貸，利率是5.875%。到了2007 年，房價漲到40萬美元，他們這輩子從未如此快樂過。但後來市場快速下跌，房子貶值到僅剩30萬美元以下。同時，利率亦驟跌至5% 以下。雪莉和克勞德自認聰明，趁市場熱潮買下房子，但其實最好應該再觀望幾年。2012年，克勞德失去工作，由於這對夫妻缺錢救急，只好被迫賣房脫困，賠掉自備款停損。
企圖看準金融市場時機，其實很蠢。有人企圖看準房市時機，卻換來滿身傷痕。沒人真正知道短期內價格或利率的漲跌情形和幅度。我知道這很難做到，但決定買房之時，請務必認清市場條件，斟酌其他考量因素。先判斷是否負擔得起要買的房子，然後再著手買房。
作者簡介_吉兒．施萊辛格（Jill Schlesinger）
曾獲艾美獎提名，也曾獲頒格雷斯獎（Gracie Award），擔任美國哥倫比亞廣播公司新聞網（CBS News）商業分析師、美國國家公共廣播電台（NPR）《此時此地》 （Here and Now）節目每週來賓，也是認證理財規劃師。每週發表知名專欄文章「吉兒談錢」（Jill on Money），還主持全國聞名的廣播節目暨播客訪談「吉兒談錢」。
本文摘自新樂園《理財盲點：有錢人不會做的13件理財決定》
