興富發股利新高、殖利率逾9％，股價卻半年新低…老董抱屈：多頭還有7年「真的被低估」

興富發看準中南部發展，將未來十年重心移轉，多角化經營飯店、商辦；在確保長年獲利來源的同時，它建議政府，應將房市回歸市場機制。

根據《財訊》報導，2022年以來，房市很不平靜。自央行總裁楊金龍宣布政策利率調升1碼引發譁然，這是暌違十年首度升息，接著整個2月分，台南、桃園、基隆都陸續傳出預售案場遭稽查的違約事項。對照329檔期推案金額再創5年新高、總銷達7千億元推案量，顯得有些格格不入。雖然，近來傳出南部市場量縮價跌的訊息，但整體基期已經拉高，市場仍充滿詭譎氣氛。

國內獵地王興富發總裁鄭欽天接受《財訊》專訪時，特別從原料、剛性需求等實際數據分析，他指出此波房市不但「漲價有理」，而且在中南部的買盤支撐下，營建業的多頭至少還有7年！

中南部潛力買盤　支撐需求

鄭欽天首先提到看好中南部的理由，許多企業在中南部設廠帶來的就業機會，會持續發酵，進而帶動薪資提升。他以自己的朋友為例，去年赴台南設廠從北部帶了4位員工，如今加上當地的員工已增加到60人；近期又打算去高雄設廠，想招募5百位員工。或許這一兩年看不到薪資大增，但是3年後絕對會有感受，因為來設廠的，都是屬於利潤高的產業，並坦言未來十年興富發的營收獲利，會在桃園以南。

《財訊》分析，中南部的漲價效應，是因為房價基期低，造價一跳上來，房價就直接漲20至30%。鄭欽天舉例，以電焊工來說，原本一日的薪資為2千、3千元，而今8千元，技術好的甚至上萬元。一則因中南部大舉設廠；二則風力發電也搶走許多電焊工；三、過去南部案量不多，投入營建業的年輕勞工有斷層，都使得南部的發包成本比中北部高。

又桃園模板一平方公尺6百至7百元，高雄則要1千1百至1千2百元，高出1倍。中南部平均房價在40萬元以內，造價成本漲了6、7萬元，就幾乎占了15%，加上建商也要賺錢，所以此次中南部房價大漲，有20%幾乎都是通膨、工資、材料大增的加總所致。

鄭欽天忍不住說，自家有案子原本計算造價9萬多元，如今發包變成16萬元，「一坪差7萬元，我要去哪裡賺7萬元？全部都吐給工資了。」算到最後倒賠五千萬元，還有向客戶承諾的工期壓力，不準時完工還要罰錢，「其實好想賠給客人不要賣了，他交訂金10萬元，我還他20萬元，不然賠總價的15%都划算……」

根據《財訊》報導，因此，善於管控成本的鄭欽天，早已提前看到未來趨勢，一一年即成立建築資訊中心，至今規模已有一百多人。建案興建前會與規畫部門互相搭配，從管線、配置、機電、裝修，先在電腦中跑過一遍，提供各角度圖檔，透過手機截圖與工班溝通，快速又直接，所以地下挖深、樓層蓋高的成本都比同業低。

青年購屋商機　上看9兆元

又好比以鋁模取代板模，外牆平整不用再打底。使用預組鋼筋柱，先在工廠焊接，再到現場吊裝。木地板取代地磚，貼磁磚要在一樓運水、運沙、攪拌，而木地板施工只要3天。整體而言在工法改善後，現場施工的人工需求減少二至3成。

鄭欽天說，大家常問他「為什麼南部有這個需求？」他說，過去台南房價低時，容積180至200%，根本不可能蓋大樓，只能蓋幾千萬元的透天厝，如今台南的房價已達30萬至40萬元，200%的容積蓋大樓就划算了，才會有建商一直推案。過去台南低總價的大樓新產品沒有人提供，興富發就提供這樣的產品以滿足需求。

根據《財訊》報導，年輕人買房的需求，可從台灣目前人口結構來分析。鄭欽天表示，以上次總統大選來說，30至35歲的人口，有480萬人，兩人1戶就240萬戶，若打對折也有120萬戶，以全台預售大約一年平均十萬戶來算，12年的需求是穩定的，無關政府打不打房，基本需求都存在。假設不全部買新房，以120萬戶再打7折，還有80多萬戶，就算近一、兩年消化掉20萬戶，至少還有6至7年的需求。若平均1戶1千2百萬元，80萬戶就有9兆多元的商機；過了7年又有換屋的新需求產生，是內需循環產業。

至於政府打房，限縮建商的土建融，提高自備款，鄭欽天倒有不一樣看法。他認為營建業是循環週期內的產業，不可能全部用借貸，也應自己把資本養大，「台灣建商資本都太小，人家香港一家地產公司，是我們全營建業的資本！」尤其許多中南部建商是臨時股東，賺了就分，沒有長期累積經營。不過話鋒一轉也說，政府頻頻的大動作，就是告訴國人台灣未來的景氣會大好，房價還會漲；因為不可能經濟成長、設廠增加、就業機會增加、薪水增加、國民所得再增加，房價卻暴跌，「不應去製造民眾對未來的恐慌！」

▲鄭欽天說南部房價大漲，有20％為通膨、造價、工資所致。（圖／財訊攝影組）

擬發REITs　開闢籌資管道

鄭欽天私下透露，最近正在思考發行REITs（不動產投資信託），用案子的獲利來當籌資管道，是一種私募基金的概念，這在中國或其他先進國家十分盛行；又或者，可做土地出租、經營管理，抑或將辦公大樓出租，再發行成REITs賣給保險公司長期持有，「有些壽險公司投資不動產部位才1%，如果興富發做出好產品，讓壽險業投資部位可以拉升到5至7%，那空間還滿大！」但一切仍在初期的評估階段。

鄭欽天直言，營建業到後年業績都會非常不錯，至於今年的房市買氣，不會像去年瘋狂，漲多的地方會先冷靜一下，但漲幅落後的地區終究還是會反映。比方淡水，如今房價可能還低於中南部蛋黃區，待淡江大橋通車後，往三重、新莊、板橋的車程在20分鐘內，至少單價也會到35萬元。所以鄭欽天也不忘提醒投資人，攤開上市櫃營建類股，普遍至少到後年業績都會很不錯，配息高、本益比低，許多股價都被低估，如果擔心買房被政府打房，不妨投資營建股。…（本文出自《財訊》雙週刊658期）

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