根據國泰金控最新國民經濟信心調查，買房意願指數下降至-52.1，是2019年5月以來新低紀錄，其中有68.5％的民眾認為現在不是買房時機，認為現在是買房時機的比例只有16.3%。顯示民眾購屋的意願度及信心度都在減弱。
幾乎是在這調查發布的同時，收到一位社大教過學生的LINE，「老師請教一下，最近跟家人去看了一個新建案，是重劃區內的第一個案子，單價3位數，採不二價銷售，您覺得現在若是貸款買來置產如何？」
根據國泰金控的調查，以及最近市場的觀察，兩年來持續熱絡的房市，近日來已漸漸的降溫，只是面對通膨的不斷進逼，手上有些閒置資金如這位同學的人，還是會想找房地產來當資金的避風港，然而面對外部環境逐步轉變的氛圍，心動想行動的人，難免也會心意不堅，想找些專家意見的支持。
每每接到這類的詢問，我都是十分謹慎，免得一不小心就砸了自己的招牌。以下是筆者給這位同學的回覆，從5個面向告訴他，現在投資置產可能面對的風險。
一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小
2020年底央行開出打炒房第一槍，後續還持續補槍，其間各部會也不斷加碼、加油添醋，表面上市場看似不為所動，實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒，其後座力現在已悄然發酵中，有感覺的人已快倒下去，還能撐的人也只能強顏歡笑，這雞尾酒效應，後勁是不容小覷！
二、國內外資金退潮，買氣動能不足
近兩年來房市的熱絡，大家都知道就是一場資金派對，本專欄曾經點出，是「8道資金大水沖倒房市龍王廟」的效應，如今看來，曾經捲起市場千堆雪的資金大水，已逐一退潮中，特別是低利營造的大資金潮，隨著升息循環的展開，對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。
此外，是熱錢效應的快速冷卻，從最近台幣的急貶，就可見一斑，美國後續可能還有數波升息及縮表(shrink balance sheet)動作，外資班師回朝的副作用，衝擊的不只是房市，近一個月國內股市的激烈震盪走勢，明顯的也是反映外資撤出的作用，況且此副作用短時間內還見不到底。
三、投資客退場的倒貨效應
最近這一波國內房市的熱潮及房價的急漲，投資客扮演了興風作浪的角色，因此政府的健全房市措施，從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法，在在直指投資客的要害，特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制，已然在市場上掀起一波波拋售潮。
根據實價登錄資料顯示，近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶，保守抓投資客占比約兩成，就有4萬多戶，這4萬多戶會在新政策實施前倒貨，此一賣壓及價格破壞效應，都是不利於房市之穩定，特別是推案量大的新興重劃區，更會是市場重要觀察的指標。
四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤
「陳勝宏：8、9月恐掀建商倒閉潮」，這是前些日子某報的醒目標題，陳勝宏是誰呢？他是現任台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長，這麼有份量又有30年建築資歷的人物此話一出口，立刻震撼了整個市場。
他強調，財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商，或者新建商，是選擇性管制下首當其衝的受害者，不只面臨資金壓力，甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時，會出現一波建商「倒閉潮」，而且「一定會出現！」
建商「倒閉潮」之後就是爛尾樓，這時候購屋置產，是不是碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增呢？
五、疫情恐成最後一根稻草
這波新冠疫情剛開始，不少人抱著希望，期待會是SARS 2.0，有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但兩年過去了，期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升，直奔萬數關卡，配合上述的一些不利因素與現象，民眾在房價漲多情況下，也不敢再追高，這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢？
當然，我沒辦法幫這位同學做決定，畢竟錢是他自己賺來的。無巧不成書，在回覆這位同學之後，另一位社大同學也來電問我，他10年前在新莊頭前重劃區高檔買了一戶房子，近年來該社區的房價已有回升，但是離入手價每坪還有4~5萬元之遙，問我要不要賣掉？還是繼續等待回本之日？或許這一個實際案例，正好也可做為前面同學的參考答案！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
