熙雯剛出社會時就買了某公寓的2樓，雖然是屋齡30年的中古屋，但熙雯投入一筆資金重新裝潢後，看起來也跟新的一樣，讓她覺得當初用低價入手這個好地段的舊房屋，真是買對了。
前陣子熙雯發現房屋內的浴室天花板、浴室門口至廚房門口天花板開始漏水，熙雯認為跟3樓的屋主天祥有關。於是熙雯上樓找天祥談漏水問題，經天祥也把3樓房屋檢查後，認為三樓房屋廚房冰箱旁的牆壁含水量很高，此水源應是自頂樓產生，因外牆漏水，造成3樓與2樓均有漏水現象。
熙雯認為3樓房屋廚房冰箱旁牆壁含水量不高，水源應是從天祥3樓房屋浴室產生，因建物老舊，3樓房屋內浴室防水層及排水管老化破損，導致浴室用水時，水分會沿破損、裂縫處往下流滲至2樓房屋天花板，使天花板長期含水量增加，久而久之造成壁癌、油漆剝落，進而造成局部鋼筋外露、水泥塊剝落等漏水現象。
熙雯希望天祥能夠先讓修繕師傅來3樓修繕，但天祥認為應該找頂樓的屋主一起談修繕費用，可是頂樓的屋主又剛好人在美國，無法聯絡。就這樣溝通好多次，拖著拖著，現在漏水現象已造成2樓房屋產生壁癌、天花板塌陷、水泥脫落、鋼筋外露生鏽、天花板及牆壁發霉，嚴重影響居住品質，熙雯精神痛苦不堪，又不知如何是好……。
先確認位置與可能原因
在現代都市叢林中，大部分人居住的方式都是公寓或大廈，比較少透天厝或獨棟別墅，因此遇到房屋漏水問題，常常需要鄰居配合，但是倘若鄰居置之不理或態度消極，該怎麼辦呢？
由於漏水的可能原因很多，有時候是因為有人加裝加壓馬達，導致水壓太大管線破裂，有時候是因為管線年久失修，也可能是因為其他因素。
漏水的「位置」與「原因」，都會影響由誰負擔損害賠償責任的問題，因為依照《公寓大厦管理條例》第10條，原則上住戶自己專有或約定專用的部分壞掉，就由住戶負責修繕；共用的部分，也就是社區，就歸管委會修繕，但若是有人造成，例如有住戶擅自加裝加壓馬達導致公用部分壞掉，也是要由這個人負責。
鄰居應配合檢查
倘若漏水原因需要進入鄰居的房屋內，才能確認，該怎麼辦呢？
依據《公寓大厦管理條例》第12條，為了修繕必要，住戶應容忍其他住戶、管委會進入家中檢查、修繕，若住戶不從，可以請法院或主管機關，也就是縣市政府，進行必要處置。
通常因為訴請法院進行相關處置，比較緩不濟急，因此可以請縣市政府直接依據《公寓大厦管理條例》第6條、第47條的裁罰規定，予以裁罰。
漏水原因鑑定
一般而言，訴訟前自己找鑑定，到了訴訟中，對造不接受你提出的鑑定結果很正常，最怕的是法官也不一定會接受，畢竟訴訟前的鑑定內容、鑑定問題，沒有經過對造表示意見，也未必能夠切中雙方的爭議事項。而土木技師單位的鑑定費用時常高達1、20萬，甚至視複雜程度可能更高，倘若訴訟中又重新來過，訴訟前的鑑定費等於白花了。
倘若是訴訟後才找鑑定，固然好處是透過法院囑託鑑定，在程序上與公信力上，都比較能獲得確保；但是風險在於「告了才鑑定」，有可能鑑定出來的結果讓人「大吃一驚」，像是漏水原因根本在於原告也就是你自己，結果訴訟裁判費白繳不說，貴森森的鑑定費也要自己吃下來，得不償失。
訴訟前鑑定，未來到法院可能無法用；訴訟後才鑑定，可能結果不如人意，那到底該怎麼辦？
建議訴訟前先不用找到如土木技師公會或建築師公會這樣的組織，先找你家附近的抓漏師傅看一下。因為固然技師公會、建築師公會會有一定的鑑定流程，還會出具比較嚴謹的鑑定報告，鑑定結果容易獲得法官的採納，但是費用相當高，倘若能夠先花個幾千元，請附近的抓漏師傅先到你家看一下漏水原因，或許心中先有個底，也比較能夠初步估計整個訴訟風險。當然，如果抓漏師傅說必須進到對方房子內，才能確認，那可能就要對方配合，而對方若不配合，就要以我們前面提到的《公寓大厦管理條例》第47條規定予以裁罰。
可求償範圍
如果證據都顯示對我方有利，剩下的就是求償範圍，求償範圍包含請對方負擔修繕責任，另外倘若導致你家的傢俱受損，或是因此身心受到損害（當然，必須證明！），也是可以求償的。
要特別注意的是，也不能為了求償就任由損害擴大，例如沙發或名貴古董持續放置於漏水處，屆時可能會有「與有過失」，你也要分擔一部分賠償比例的情形。
小結
熙雯就天祥不願接受檢查這點，經協商無效後是可以向市政府請求令天祥限期配合，讓熙雯會同修繕師傅進入天祥屋內進行檢查、修繕，若天祥不配合則可由市政府開罰新臺幣3千到1萬5千元不等，且得連續處罰。
熙雯也可以訴請法院鑑定，釐清漏水原因，判決天祥應容忍熙雯會同修繕師傅進入天祥屋內檢修。針對漏水所造成的痛苦，熙雯也能請求精神慰撫金。
漏水問題是現代公寓大廈常見爭議，從一開始的漏水原因評估、確認，到最後的求償，每一步都要走得謹慎，才能盡量用最低成本，獲得最大效益，也讓問題徹底解決。
作者簡介_張倍齊
家恒法律事務所律師，Podcast法律護身符節目主持人，同時是兩個男寶的爸。
本文摘自FUN學出版 《講這麼多，證據咧？》
