房市持續升溫，象徵房地產景氣重要指標的329檔期，推案金額再創5年新高，房價也跟著同步反彈，今年北中南各區有哪些亮點？面對央行啟動升息步伐，對市場又有何衝擊？
3月17日，央行總裁楊金龍在理事會後記者會，宣布將政策利率調升1碼，引起外界一陣驚呼，這是央行暌違10年半來首度升息，市場解讀是衝著近幾年壓不下來的房價而來，也讓接下來的329檔期充滿山雨欲來的變數，因為今年檔期，6都與新竹縣市推案量合計高達7007億元，創下近5年來新高。
「我覺得不用太過擔心，距離3％利率的市場信心防線還有很長一段距離，更何況要3個月後才會知道央行這次升息是不是玩真的、是不是啟動升息循環，所以原本該走的，還是繼續。」央行宣布升息當晚，某大型代銷業者挑燈召開高階主管緊急會議，會後董事長以這段話，定調329檔期銷售策略。
（攝影／劉咸昌）
雙北戰場》
台北豪宅挑戰每坪3百萬天價！
看來，建商無可避免地只能戴著鋼盔向前衝，在槍林彈雨裡跳著探戈，因為今年329檔期，6都與新竹縣市除了已有總量7007億元的建案上膛，創下近5年新高外，還包括「從北到南多點開花」。其中新北市、新竹縣市、高雄市三地推案量較去年分別成長25.75％、142.38％、45.86％，堪稱一級熱區。
先看北台灣，雙北、桃園與新竹在329檔期推案量合計達4927億元，其中，總銷金額超過百億元建案就有9個，包括台北之星、新光人壽總統傑仕堡、都廳大院、大同莊園III、亞昕森中央、森原樹、台北灣銀河、三本建設春日路案及新竹帝寶，寫下歷年罕見紀錄。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年新北市以土城、三重、新莊、林口、淡水等地推案最熱，5個行政區推案量均逾百億元以上，三重更衝至5百億元巨量。至於台北市則以中正、大安、北投等地案量較多，其中大安區更有兩大豪宅「耑序」與「台北之星」為北市戰場揭開序幕，後者據傳頂樓戶將挑戰每坪3百萬元天價，突破「總裁防線」，在非常時期更備受關注。
新竹戰場》
竹北高鐵仍夯 產品「類台北化」
至於近1年內房價從4字頭飆漲到7字頭的新竹，今年329檔期依舊由寶佳集團領銜，瞄準竹北高鐵特區、竹北西區、新竹金雅重劃區三地眾案齊發。在竹北高鐵特區，有高鐵東站的「奇磊」、高鐵北側的「合新璞遇二期」，以及高鐵水岸第二排的和發建設新案。在竹北西區則有「禾樂」、「協和閱」，下半年旗下關係企業櫻花建設也有新案準備公開。至於金雅重劃區，由「悅佳蔚來二期」登場。
《住宅週報》社長陸敬民指出，寶佳有別於以往專攻中低價產品，每坪單價硬是比周遭便宜1、2萬元，今年告別「地板價」定位，在地段加持的效應下，勇於開高單價，成為該公司在新竹的最新特色。
整體而言，上半年竹北高鐵特區新案精銳盡出，可望看到每坪開價高達「7字頭」的預售新案。新竹精華區預售新案的單價逼近新北市蛋黃區，但總價又要避免超過央行2016年祭出的「豪宅限貸令」天花板價4千萬元（貸款成數最高僅有6成，且無寬限期），產品規畫已開始出現「類台北化」現象，例如「微三房」產品正方興未艾。
此外，新竹今年眾所矚目、總銷量體最大的「新竹帝寶」，原本建商評估產品定位在「首購華廈」與「首換透天厝」，但由於市場盛傳本案每坪單價可能坐三望四，如今總價逼近豪宅水準。
至於中台灣，329檔期推案量依舊亮眼，順勢替第二季房市點火加溫。西屯、北屯具備人口紅利，總銷上看千億元，將成為各大建商一級戰區。
將於2022年第二季完工的聯聚瑞和大廈，是今年七期指標豪宅新案，也是台中十大豪宅榜單中唯一均價突破7字頭的社區。（攝影／陳睿緯）
台中戰場》
重劃區漸飽和 北屯潭子有潛力
住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，近年台中產業、交通及大型建設利多不斷，帶動人口持續移入，剛性需求不墜，去年因政府打房影響，不少建商推案放緩，而遞延案量正好落到今年第一、二季爆發。
其中，七期重劃區有聯聚建設將於近期完工的「聯聚瑞和大廈」，樓高43層，打破台中有史以來最高住宅紀錄，也是台中十大豪宅榜單中唯一均價突破7字頭的社區。此外，還有興富發建設的「鉑金愛悅」，規畫48至65坪，總銷金額120億元；豐邑建設在水湳經貿園區文商段推出豪宅預售案「豐邑Park ONE」，將成現階段水湳最高樓層的住宅大樓，建案規畫3至4房，每坪單價恐將從驚人的8字頭起跳，總銷估計約120億元。
開發已近飽和的十二期，近期則以麗晨建設「福德段新案」最受關注，至於產業園區的擴廠效應也助長中科房市能見度，寶輝建設找來美、日團隊攜手打造中科特區總體城區開發案「寶輝VILLAGE」，近日則將趁勢推出第三期「寶輝THE PLAZA」，總銷金額預估約80億元，每坪均價挑戰6字頭。
深耕中科特區多年的國聚建設，也將在第一季末公開東海街新案「國聚之璟」，規畫樓高21層，是目前區域內最高地標建築；另外，國雄建設的台灣大道何厝段案，最快將於第二季登場，該案規畫20到40坪小坪數住宅，每坪開價約5字頭，總銷上看120億元。
台中另一個焦點——北屯區，受矚目的依然是新興重劃區，由北屯機捷特區「浩瀚創立方4x4」領頭，總銷高達160億元；「惠宇碧柳段案」（惠宇MORI）總銷約30億元，每坪單價將挑戰4字頭。而討論不斷的十四期，每坪單價站穩55萬元，第一季起登場的就有「磐興寬心」、「元鈞坐忘山」、「新業大塊森濤」，今年329檔期將端出「亞昕一緒」的二期「亞昕一沐」，人氣強強滾。
不過，緊鄰北屯的潭子「弘富重劃區」話題性也不遑多讓，寶璽機構旗下睿嚮建設由七期豪宅品牌寶璽團隊操刀，推出首案「睿嚮大涵」，規畫37至42坪的三房精品住宅。寶璽建設總經理周白琇表示，隨著家庭人口減少，符合市場趨勢的「中坪數」產品當道，台中交通建設不斷延伸，寶璽首度嘗試在潭子推案，將品牌一貫的質感美學與頂尖工程水平移植北台中，以滿足當地客戶需求。
冠德建設業務副理吳紹揚則解釋，台中市區新推案開價普遍已是「4字頭」，「現在要找到每坪開價2字頭的新案，大概只能往東勢與部分海線區域。」中南部房價這一年多快速上漲逾10％，他預估，今年價格再成長的空間有限，但因缺工問題仍存在，價格也下不去。
高雄戰場》
台積電題材暢旺楠梓、左營
鏡頭轉到南台灣，房地產市調業者表示，自從去年11月台積電證實要在高雄設廠後，楠梓、左營買氣已被推到最高點。「台積電還沒動工，高雄整個房市就已經瘋掉！從近1個月左營區的潛在買氣來看，單一個案線上開放預約，沒想到短短半小時就吸引5百組客人預約登記，楠梓也有新建案達到破千組的預約量⋯⋯。」
罕見的是，高雄市鹽埕、三民區今年檔期也都釋出百億元建案。五九一房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，三民區由於剛需強勁加上土地稀缺，這幾年幾乎無案推出，因此，這次三地開發地產、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」，預料將刺激當地買氣出籠。
此外，興富發總裁鄭欽天以個人名義砸15億元，買下前華王大飯店後，將推出總銷140億元的「港灣一號院」，也是上看千戶的超大型建案，成為今年高雄329檔期最搶眼的建案。該案規畫13到42坪多元房型，主打中高樓層有山、河、海等超級景觀，據傳每坪開價上看5字頭，與區域行情相比溢價超過6成。
正義國宅變身台北之星開賣，每坪單價要挑戰300萬元大關。（攝影／吳東岳）
坐落於新竹香山區的「新竹帝寶」，是今年風城單一規模最大的預售案。（攝影／劉咸昌）
台南戰場》
推案量相對保守 好戲在下半年
只不過，同樣都有台積電題材，台南與高雄今年卻是兩樣情，根據五九一新建案統計，最早受惠台積電設廠效應的台南，檔期推案量僅141億元，相較去年329檔期年減67％；反觀高雄推案量卻創歷年新高，累計高達758.6億元，一年之間大增兩百億元案量，較去年同期增加近46％，是僅次於新竹縣市的推案重鎮。
今年的台南，除了藏美團隊旗下的藏信建設，在台南市北區推出總銷約43億元的新建案「藏美表參道」之外，其餘清一色都是總銷不到30億元的建案，迥異於去年推出431億元的熱鬧光景。
但，從房價上來看，南台灣新建案的創價力度依舊不減，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，台南、高雄兩地目前都以「港區房市」最受矚目。台南市安平港周邊，港灣景致豪宅「尚暘天聚」的頂樓戶，曾以每坪單價40萬元總價8888萬元，創下豪宅新高價；同屬港區概念的台南國平重劃區，預售案「元翰門」每坪也賣到3字頭，以總價3988萬元奪下台南市迄今的預售冠軍。
而包括富立、興富發、聯上等全國或區域型知名建商均搶進插旗，高價宅簇擁聚集，相互拉抬價格，成為府城繼永華路二段市政特區以外的高價新案亮點。
高雄的港灣區同樣有創價力度，陳炳辰分析，從高雄市的亞洲新灣區來看，除了港灣風光、流行音樂中心等特色，又連結圖書館、百貨商場等區域利多，在房價表現上，如「遠雄THE ONE」及預售案「國城定潮」，每坪揭露單價來到5字頭，總價破億元。這次329檔期推出的百億案「港灣1號院」，預計也將推出5字頭的區域新高價。
今年329檔期，南台灣開價仍挑戰區域新高，但推案量為什麼是高雄暴增，台南建商相對保守？
海悅國際總經理王俊傑分析，台南今年檔期推案量減少，主因是去年基期過高，目前該推的建案已經推得差不多，價格也較去年走揚，建商信心並未走弱，但對市場與價格出現觀望心態，預期下半年才會有較多新案陸續推出。
而今年高雄推案量大增，王俊傑則認為，從買盤來看的話，高雄首購的買盤取向為32坪到45坪的產品，這類的2至3房依舊是主流；其次，在高總價的豪宅市場上，南台灣買盤也相當強勁，由於過去累積一定換屋需求，因此在這波房市熱潮下，高總價的豪宅案去化上相當穩定，整體市場無論首購或換屋都有穩定買盤。
「但南台灣房市有個很大的問題，就是營建成本難以估算。」王俊傑指出，無論是台南或高雄，新建案開出區域新高的主因就是營建成本上揚，首先是土地價格節節攀升，加上台積電設廠缺工及通貨膨脹，造成營建成本跟著走高，「平均過去每坪造價10萬元，現在沒有13、4萬是沒辦法做的，營建成本整體上漲3成跑不掉，所以創區域高價的主因，其實是反映『土地』與『成本』兩個趨勢」。
「現在營建成本非常高，建商也要觀望目前的市場，否則預售開賣後開心完銷，但蓋一蓋成本愈來愈高反倒賠錢，對建商而言，寧可再觀察市場變化。」創意家行銷副總柯仲武不諱言，台南市在去年房市買氣拉升後，還是有些區域的單價偏低，而這些區域的推案進度會趨於保守，但價格創高，他亦認為是反映營建成本走高，在難以掌握營建成本的狀況下，第一，推案度會趨於保守；第二，建商可能會採取「邊建邊售」，或是「成屋銷售」的方式進行。
有「代銷南霸天」之稱的上揚國際，今年329高雄也有逾兩百億元新推案公開。上揚國際業務三處處長施棟瀝說，高雄建商對於市場還是深具信心，不過在營建成本不確定狀況下、政府祭出一連串打房政策，加上民眾薪資還沒跟上，實際成交價能否延續上一波買氣節節攀升，業者持保守態度。
北屯機捷特區的「浩瀚創立方4x4」總銷達160億元，由豐邑機構旗下的浩瀚開發所投資。（攝影／陳睿緯）
興富發建設今年推案主力在高雄，其中華王飯店舊址將改建為豪宅「港灣1號院」。（攝影／蕭芃凱）
升息來攪局
短期無感 今年應當壓力測試
至於史上最熱329遇上央行升息一碼來攪局，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，央行的選擇性信用管制已執行1年多，無論是購屋貸款餘額、土地及建築融資年增率都逐月下降，再加上原來管制項目對貸款條件都是史無前例的嚴苛，再加碼的空間極有限，不如強化對行庫的管理及既有措施的落實，換「升息」上場，促進市場早日回歸理性正軌，是可以預期的手段。
整體來說，這次進入升息循環，短期雖然無感，但未來還有通膨、升息雙面夾擊的壓力，如果加上可能修法禁止預售屋轉約，或限制法人購置住宅等壓縮買盤的作法，預期投資市場消風速度會增快，而今年329檔期銷售狀況將成為第一個壓力測試點。
