人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為什麼一直沒發生？
有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。
■建物耐用年限 影響房屋貸款成數
首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。
根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。
土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地
屋齡50年透天厝
對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。
屋齡50年公寓、大樓
而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。
■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵
房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人做得到。
同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很難交易，不應該視為正常的房屋供給量。
■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！
人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。
人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台灣正式邁入人口負成長。
全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。
至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。
40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。
