公設比30％以上買不下手？他37歲財務自由，公開「一坪換百坪」購屋術，這樣買不吃虧

第一次買房就上手

我沒錢時「寧租、不買」，樂當城市游牧族，一旦房租漲，大不了就搬家。

我的家人，一直要我買房。我可不想要「窮得只剩下房子」，一輩子背著房貸，將人生卡住。我尚未買房前幾乎不到2年就搬一次家，自己開車3 趟就搬完家當。婚後東西變多，那時候找搬家公司的費用，一趟車頂多5 千元，兩趟車1 萬元，可以搬完。

因此，如果房租每月漲1 千元，若1 年多1 萬2 千元，就可考慮搬家。不過，如果普遍都在漲房租，搬到哪都會漲，應審慎評估。

我在看房時，房仲帶我去看了幾間房，都非常不滿意：1. 房子外觀破破爛爛的。2. 沒車位附近也不好停車和行走。3. 有些屋內又髒又亂，房間暗又不通風，也囤積不少發霉的雜物，整間房子只剩一條可行走的小徑，其餘都是亂七八糟的。4. 還有一些，磁場就是不對，進屋就頭痛，讓人非常不舒服。

有一次看完房子後，向房仲反映，我要有視野、游泳池、健身房、電影院和花園的豪華社區。那一次的返家途中，路過我現在住的地方，覺得這就是我夢幻中的房子，我請房仲幫我留意，其他我都不要看了，以免浪費我的時間。

當年我購屋時，全家人的共識是：一定要安全、風水好、風景好，尤其是讓人有心理上的安全感。我們便再以此縮小看屋範圍，很快就找到理想房子。

我運氣很好，不然這個有名社區每當有物件釋出時，都會很快被買方接手。我一毛不減買了，就搬進來了。在看房子的時候，腦海中就開始3D 估計：「那些是結構不可改變，那些可以怎麼改裝，來符合我的需求。」我要將這個房子，打造成家人宜居的空間。

那時我要上班，太太在家裡帶小孩。她本來找的設計師，可以只先收5 萬元的訂金，然後再從工程費用抵銷。但是她報價高得離譜，90 萬元只能處理一間浴室，感覺真是遇到詐騙集團了。最後她真的「捲款潛逃」，什麼事也沒做，真是太離譜。

我後來將空間重新設計，下班後和假日自己來監工，花了3個月，所有材料自己訂購，自己找人施工，不用設計師。裝潢和購置居家用品總花費不到200 萬元，用的東西品質又好，自己打造一個溫暖的家，我很喜歡自己改造後的房子。

因為我的物質慾望不高，剛買房的時候，社區住戶不乏開著豪車，雙B 是基本車款，保時捷也不少。那時社區還沒有車牌辨識系統，我開車要停進車庫時，警衛很盡責，看我的舊車，心生警惕，檢查身分後才願意放行。說不定警衛開的車比我還要貴。

「千萬買屋、億萬買鄰」，這個社區的鄰居們，很多人都非常有錢，也有不少名人。電視上看到國家地理頻道的釣魚節目到景美溪取景時，就拍到我家，也算是揚名國際了。這樣，平常就像住飯店一樣，這種家的感覺真好。

購屋要量力

當我37 歲有能力用現金買2 套房子時，才下手買1 套房，主要是自住。當年購屋經驗頗有趣，賣方是一對年輕夫妻投資客，在SARS 後相對低點買進的。2 年多後，我讓他們淨賺200多萬元。

當時屋主太太還在簽約時哭哭啼啼地說，對房子很有感情，忽然不想要賣房子了。實際上他們也沒進來住過，直接租給大學生收租，內裝也從沒改過，不知道為何會有感情？

她浪費我2 個多小時的時間，一直要提高售價，否則不賣。我原來打算將尾數X 萬元去掉，這也是房仲跟我講的一般議價和成交的方式。後來她被房仲說服，才破涕為笑地用「原價」賣給我，還說我賺到了。

那時候我股票的價值，每天跳動的幅度，有時一天都遠大於X 萬元這個數字。他們將房子順利出場賣出，期間只付利息，這裡的租金並不便宜，投資報酬率非常好。的確，往後十多年，我若轉手確實可以大賺不少，至少千萬元以上。

買到房子後，房仲要我辦貸款，就去他們合作的銀行辦貸款，讓房仲和理專再賺一手。我本來想用「黑卡」刷卡買房，房仲說公司不允許，因為信用卡公司會賺走5％手續費，只好算了。這張無限卡沒有廣告聲稱的效果，我就把它剪掉了。

後來覺得貸款不划算，雖然利息不高，但我的股價不漲還反跌，就乾脆賣股，將全部房貸還完，前後只花了幾個月時間。基本上，不當屋奴，我的房子也算是「零成本」的。

房子只是房子，要有溫度才是家

根據這些經驗，深感購屋的選擇就是生活方式的選擇。

房屋是用來自住的，是用來經營生活的空間。買房子之前，問自己幾次：「想過什麼樣的生活？」

很多人會認為：「那樣的房子公設比高得嚇人。」沒錯，公設比高達30％以上，看起來好像很不划算。

以我自己的房子為例，表面上我雖然犧牲了10 多坪的公設，實際上我常使用社區超過千坪的公共空間，社區電影院、游泳池、健身房都可盡情使用，而且很少人。每月繳交幾千元的管理費，就能換來物業管理公司專業團隊的服務。以一坪換百坪的購屋術，很實用。

在我與妻子成為自由工作者之後，頗有大隱於市的樂趣！我們很開心有這樣的宜居選擇。我住在超高樓層，視野相當好，居高臨下的感覺，有如飛機下降時，可以清楚看見遠處山景和地面的風景。還有，最近新北捷運環狀線開通後，可以讓我每天可以看到火柴盒小汽車在活動。

讓房地產成財庫

對我而言，房地產可以將大筆的現金鎖住，而在未來需要現金時，它還可以變現。

台灣未來房地產的走勢會是如何？如果我們回顧過去，可以看到台灣從窮困到富裕國家，不動產價格持續高升，過程雖有景氣循環波動的現象，整體就是持續創新高。這過程，造就了一批台灣富豪和財團。

從居住正義而言，擁有房地產，不應只是人們一生的一個大夢想。但如果是商品的話，就由供需和炒作來決定價錢。台灣的少子化問題，是未來房地產景氣被看空的重要關鍵。不動產同時也是許多人的最愛，也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」。

驅動台灣房市上漲的力道是大家相信房子會增值，但是隱藏的機會成本與風險總是不談。房子會增值，當然也會貶值。房屋持有稅、空屋率、人口衰退、經濟變化透露出的訊息，購屋前要深入再深入地思考。

從過去經驗來看，2009 年「遺贈稅」從累進稅率最高50％，直接降成單一稅率10％，造成台商海外資金大量回流，大幅炒高不動產價格。

然而，2019 年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果：「專款專用」但5％可任意使用而25％可投資金融商品；5 年內不得投資不動產，8 年後投資不動產就完全不設限。這些因素有機會為5 年或8 年後的不動產價格，再帶來一波榮景。而最近2 年，跟著台積電成長的「不動產新貴」也不少。

退休後宜保守，因此如果要用房地產做為退休後的理財工具，最好是確保先有自住的地方，再以還款能力所及的貸款額度，購入第二套房當理財工具。這樣的操作才能攻守皆宜。如果是以投資為目的，先評估總報酬率，要有5％以上的報酬率才值得下手，否則投資股票或ETF 的投資報酬率與變現性，都勝過房地產。

當投資客，就是要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取地產價差，評估的是進場退場時間以及稅負。如果想要出租獲利，每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。概略來說，要投資房地產下列項目絕對要理清楚：

1. 房地產的地點、地點、地點

2. 總價與銀行貸款成數

3. 個人還款能力

4. 裝修費用

5. 每年持有稅：地價稅、房屋稅

6. 移轉稅：印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

房地產常在多空論戰。對我而言，就是一個自住的家，就是財庫，有錢才買。不用管增值、貶值或投資效益，也不用去試算，到底是「買比租划算」還是「租比買划算」這種問題。

作者簡介_吳家揚

台大化學研究所、交大經營管理研究所，雙碩士；美國喬治華盛頓大學法學院、西雅圖華盛頓大學商學院和中國北京大學產業技術研究院，短期進修。

34歲參加經濟部跨領域科技管理專案（MMOT），人生眼界大開。因工作和投資得當，37歲財富自由，42歲從半導體業退休。享受樂透人生已超過10年，是跨領域終身學習實踐者，目前致力於投資理財教育的推廣。媒體專訪和演講邀約，經驗分享不間斷。

高中時代（1986年）即投入股市，台股資歷35年，對股票投資情有獨鍾且具心得。擁有CFP（國際認證高級理財規劃顧問）、CSIA（證券投資分析人員）、保險、期貨、信託等15張金融保險證照，具銷售台灣任何金融保險商品資格。

現為《今周刊》幸福熟齡專欄作家。曾登上《民報》34期、《Money錢》提前退休的42歲工程師教我的財富5堂課、《優渥誌＿優CARE》三十歲前存到3000萬的7招致富術封面。

FB粉絲專頁：吳家揚的樂透人生。

本文摘自今周刊出版《人生五張表，你也可以FIRE：打造富足生活的使用說明書》