房價漲跌對自住客無影響？ 買房必知「6絕招」！ 專家：多數人一輩子不會只買一次房

YouTube頻道《超級房仲學院｜Zack》以下分享買房的6建議：

淨租金投報率3％

考慮到最糟的情況「住不慣又賣不掉」，把房子拿去收租做投資，能夠有良好的收益來切入，幫買房者利於不敗之地。

以大多數先進國家來看，淨租金投報率能超過3％的不動產，絕對是一個優質的投資標的。通常符合這樣的標的通常都必須靠近市區，不能在蛋白區，因為郊區的房產雖然投報率看起來會很高，但是空窗期通常更久！

舉例：1000萬的房子每年租金可以達到45萬：45萬÷1000萬=4.5%（毛投報率）。不過房子還是需要繳管理費、土地稅、地價稅、貸款利息（不算本金，因為房子賣掉後本金可拿回）等等，扣除上述假設45萬最後剩下30萬（實際進口袋的錢），30萬就會是淨租金：30萬÷1000萬=3%（淨租金投報率）。

基本上要在台灣的蛋黃區，買到淨租金3％的標的是非常困難的，所以一旦符合這個條件，又合乎自用需求，那就一定可以買房，因為那會是一間「能自用也可投資」的優質房產了！

自備款充足

買房通常要準備頭期款20％、仲介費用2%、其他雜支2~3%，最少要準備25%的自備款，才有條件購屋。

不過這種 ALL IN 的方式買房，會讓自己後續的風險變得很高，因為等於買完房子之後，身上一毛錢都沒有了。倘若交屋後又買傢俱、裝潢或是遇到漏水需要抓漏，這些額外的支出，都會讓生活變得很緊繃，可能還會需要跟別人借錢。

建議準備自備款為房價的35％，當中的25％現金當買房的自備款，口袋中至少還有10％的現金可以應付交屋後的任何情況，才可以確保生活品質，如此才能不用擔心突然失業沒有收入，面臨繳不出房貸的窘境。

房貸支出佔月收入35％內

最理想的每月房貸支出金額，不能超過家庭收入的33％，最緊繃也不要超過35％。

如果每個月必須拿4成的收入，去繳房貸的話，那就表示目前自己不適合買房！要做的應該是提升自己的主動和被動收入。

另外，建議要評估一下父母的資金況狀，確保萬一發生任何意外時，家族還有一些資金可以作後盾，小心使得萬年船！因為不少被法拍的屋主，都是因為房貸支出太高，臨時發生意外繳不出來。

不要為了面子買房

很多人買房是為了攀比，想證明給某個自己不喜歡的人看，就硬著頭皮買了一間沒那麼適合、甚至沒那麼需要的房子，不小心讓自己成為屋奴。

也有些人因為長輩的壓力、結婚生子，或是覺得自己都年過30還沒買房，就好像很失敗的傳統觀念，導致做出不適合的購屋決策。

如果要買房，除了確認自己能「負擔」以外，最重要的還是這間房子有沒有「符合自己的自用需求」，這才是理智的買房決定！

房貸金額小於租金

基本上只要繳房貸的金額比租金低，在自備款充足的情況下，是很建議買房的，因為把錢繳給房東，不如把錢繳給自己！

但是反過來，如果房貸比租金還貴，就是房東在等待房價增值時，暫時虧錢將房子租給你，這時候當租客就會比較划算。

房價漲跌與自住客無關

誰不希望自己買房後，房價一直漲，誰會希望自己家的房價下跌？

討論這議題前，需要有個大前提，那就是人一輩子不會只買一次房，通常首購族第一間都是小坪數的，等到小孩出生再換大坪數的房子！

房價上漲時很開心，不過當賣掉第一間房子時，要買第二間房子也變貴了，這樣真的有賺到錢嗎？

假設推估房價未來漲20%，那小坪數房子1000萬變成1200萬、大坪數3000萬變3600萬，小坪數賺了200萬，但大坪數貴了600萬，一來一回還是要補400萬的差額。

就算房價下跌，原本的房子變便宜了，但是其他的房子也同樣變得更便宜了，這樣真的有虧到嗎？

若假設房價都下跌20%，那小坪數房子1000萬變成800萬、大坪數3000萬變成2400萬，小坪數房雖然虧了200萬，但大坪數便宜了600萬，一來一回省了400萬！

※已獲 國際超級房仲Zack 授權改寫。