在今天看見明天
熱門: 台積電 兆豐金 股市 00929 航運股
投資理財
保險稅制
產業時事
職場生活
今周大耳朵 Podcast
富足今周起
幸福熟齡
ESG永續台灣
專題報導
今選頻道
存股助理
今周學堂
訂購優惠
活動報名

房市進入主升段? 顏炳立搖頭:楊金龍很厲害,藥下得好

房市進入主升段? 顏炳立搖頭:楊金龍很厲害,藥下得好

2021-10-08 10:50

戴德梁行總經理顏炳立表示,房市並沒有進入主升段,現在只有雞飛沒有狗跳;對於外界批評央行打房無效,顏炳立說,楊金龍並非吳下阿蒙,他很清楚市場變化,滾動式調整很厲害,下藥下得非常好。

 

戴德梁行5日舉行第三季房地產市場概況記者會, 顏炳立表示,先前疫情爆發,政策打房,市場形容是兩隻大黑天鵝,但在資金多,利率低之下,剛性買盤積極,黑天鵝已變成小鴨。

 

不過,房市並未進入主升段,主升段是房價全面上漲,但是現在只有蛋白區剛性需求產品在上漲,豪宅、高價產品還是很悲情,前兩年以為房市落底進場去抄底買豪宅的人,現在來看都是接到刀子,想出場仍是賠多賺少。

 

顏炳立表示,這一波房市主要由外圍蛋白重劃區、科技園區熱起,主要是近年國內科技業表現好,員工薪水佳,加上先前房價下修,資金多,銀行利率低,因此科技員工都出來買房,而且每個人都買得很爽,不少人手上還有錢,買一戶不夠,就加買一戶用來收租。

 

他說, 楊金龍就是看到這點,因此針對六都包括新竹,購買第二戶規定不得使用寬限期,減少這些人買第二戶。

 

顏炳立表示,現在房市確實不錯,但並沒有失控,很多是業者製造出來的行銷假像,像是台中傳出有建案把3000萬現金放在接待中心,過去這麼做的,是銀行怕擠兌,而建案也這麼做,目的就是讓人以為賣得很好,只是炒作。

 

事實上,現在房市主要靠剛性需求,只有蛋白火熱,如果蛋白區房價漲到蛋黃價格,買氣就會下來。央行總裁楊金龍很了解,目前房市仍如小鳥,「放怕飛,捏怕死」,因此透過滾動式調整,做法很內行,很厲害。

 

顏炳立表示,房價由四根柱子支撐,包括資金,利率,供給和需求,其中資金多,利率低,穩穩撐住房價不跌,但供給、需求方面,當剛性需求都買飽了,供給過量問題就會浮現。

 

對於第四季市場,顏炳立認為,六都地段好,面積大,住商土地價量仍會再寫新高,六都辦公市場也會再創新量、新價、新高,不過,店面市場價不降,買不起,依舊悲情,工業土地價格也已到頂。

 

※本文由經濟日報網授權刊載,未經同意禁止轉載。

 

延伸閱讀》

雙利空打擊!外資示警台股恐再跌1,500點

傳上海美西線即期運價「腰斬」因黃牛急賣囤積貨櫃

「X日」迫近 美國經濟可能大難臨頭

低收戶被五倍券逼到走投無路? 經濟部說話了

生產線拚出貨 台積電急徵252名工程師、組裝作業員

 

401(k)是名符其實由企業自辦的「勞退自選」計畫,雇主要自行尋找合作的帳戶管理人建立平台,提供帳務紀錄、投資商品選項、理財諮詢、結算等服務;勞工可以在不同風險的投資計畫標的中自行選擇、轉換,但也得自負盈虧風險,因此雇主通常會提供基礎的理財教育。

 

例如全美最大雇主沃爾瑪(Walmart)的401(k)計畫,同時提供風險較低的「貨幣市場信託基金」、「債券信託基金」,以及風險較高的「指數型股票基金」和「國際股票基金」等商品。但在介紹網頁上,先用顯眼的粗黑字體提醒未必擁有財經專業的賣場勞工,投資商品「不受存款保險保障」、「可能發生損失」,接著才介紹免稅、公司相對提撥等優惠。

 

引導勞工參與  「不反對即同意」

美國《養老金保護法》助長提撥率

 

四十年來,401(k)計畫已經是美國勞工退休生活的最重要依靠,因此資產規模持續快速擴張。根據美國投資公司協會(ICI)發表的報告,二○一一年,所有401(k)計畫持有的總資產為三.一兆美元;二○二一年九月,規模已達七.三兆美元,占全美所有個人退休帳戶資產的半數以上。目前有約六千萬名勞工正定期撥款,另有數以百萬計的退休人士或離職勞工擁有帳戶。

 

其實,401(k)計畫的前二十多年,覆蓋率並不理想,二○○五年的資產總值僅二.三兆美元,但二○○六年聯邦政府通過了《養老金保護法》(The Pension Protection Act),授權雇主「自動」將員工加入計畫定期撥款;勞工也可加入自動增額計畫,逐步拉高提撥率。兩項制度實施後,二○一七年資產總值達到五.四兆美元,成長超過一倍。

 

《養老保護金法》也授權雇主將未選擇投資商品的勞工退休金,放進預設的「目標週期基金」。由於這種商品是依年齡或退休年分設計資產配置,一般邏輯是讓風險耐受度高的青年持有較多股票商品追求收益,待退者則以債券或貨幣等低風險資產為主。由於目標週期基金的投資年限較長,即使「老闆幫我選」的商品短期出現虧損,雇主與信託業者也不須負責。

 

讓勞工獲得基礎理財概念,是401(k)在確保老年經濟安全外的另一項效益。據美國投資公司協會調查,二十一到二十九歲的計畫參與者,有四分之三將超過八○%的401(k)資產投入股票商品;六十到六十九歲的勞工,只有二九%的人持有股票部位超過六成,大致符合人生週期階段的合理投資原則。

 

而在二○二一年美國股市屢創新高的吸引力下,美國投資公司協會調查超過三千萬個401(k)專戶,僅一.一%停止撥款、七.三%更動帳戶餘額(向帳戶貸款)、四.五%改變資產配置,由此可以推論多數美國勞工不會將定期提撥的退休金挪作短線投資。

 

智利經濟

2020年新冠肺炎疫情重創智利經濟,失業率居高不下,國會因此三度允許勞工提領養老基金專戶中的資產應急。(圖/Getty)

 

智利養老基金排除雇主責任

所得替代率不到40%  勞工規避提撥

 

然而,不是每個採確定提撥,並開放參與者自選投資方案的退休金制度,都能發揮預期效益,與美國401(k)幾乎同時設立的智利養老金制度,就是個不成功案例。

 

一九八一年,信仰市場經濟的智利獨裁總統皮諾契特,發起退休金制度改革,強制勞工每月將薪資的一○%轉移至個人名下、但由養老基金管理人投資操作的帳戶。勞工要先物色基金管理人,再從管理人提供、風險不同的五種投資方案中做出選擇。

 

這項讓勞工自己為老年負責的制度,讓智利政府擺脫了龐大退休金支出造成的赤字;而將退休金交付專業人士投資,也獲得預期的穩健績效,四十年來的年化收益率達到七.六%,但是,這項拉丁美洲版的「勞退自選」制度,從未真正確保勞工老年經濟安全,二○二一年有超過三分之一領取養老金的智利人生活在貧窮線下。

 

智利養老金制度失敗的首要原因在於整體提撥率過低。當年的皮諾契特政府急於「甩鍋」退休責任,卻未提供基本年金保障,更讓雇主不必負擔勞工退休金責任,光憑勞工自己提撥的一○%薪資,就算投資績效再好,也不足以支應老後生活。

 

鑑於退休金所得替代率過低,二○○八年智利政府開始以公務預算,對六十五歲以上、財力屬於後六○%的老人,發放每月約一七○美元的保證年金,但根據經濟合作暨發展組織(OECD)調查,智利勞工退休所得替代率一直低於四○%,一九年十月智利首都聖地牙哥發生大規模示威行動,退休制度改革就是主要訴求之一。

 

疫情下開放提領養老帳戶應急

惡性循環致退休制度幾近崩潰

 

由於所得替代率過低,讓智利勞工對按月撥款興趣缺缺,往往以高薪低報、地下經濟等方式,規避強制儲蓄,造成惡性循環。而二○二○年新冠肺炎疫情衝擊智利經濟,國會更三度通過修法,開放勞工提領養老基金帳戶中的積蓄應急。根據智利官方資料,九五%養老基金帳戶內有餘額的勞工,至少進行過一次提領,甚至有三○%勞工清空帳戶。進一步掏空本已所剩不多的未來。

 

眼見退休制度近乎崩潰,有左翼政治人物提議,將總值約兩千億美元的勞工養老金資產全數收歸國有,再重新設計一套由政府負責的制度;OECD則認為,應藉由拉高提撥薪資比率、延後退休年齡、增加雇主與政府提撥責任等方式多管齊下,修正養老金體系,搶救退休危機。

 

精神同為「確定提撥、自選投資標的」,美國與智利的退休制度運行四十年後的現狀卻有天壤之別,可見除了賦予勞工自主投資權利以外,透過制度設計讓政府與企業合理分攤責任、有效監管商品業者,並持續灌輸勞工正確知識,才能極大化勞退自選的正面效益。

 

香港

延伸閱讀
台商回流覓地  資產股活化土地釀開發熱潮 林適中:利多加持  台灣房地產持續增值
台商回流覓地 資產股活化土地釀開發熱潮 林適中:利多加持 台灣房地產持續增值

2021-10-07

政府續打房》楊金龍提不排除「第二戶限貸五成」 專家:恐淪「雞蛋碰石頭」
政府續打房》楊金龍提不排除「第二戶限貸五成」 專家:恐淪「雞蛋碰石頭」

2021-04-20

理事出書戰彭淮南》1封給同仁公開信… 央行總裁楊金龍回應「茶壺風暴」
理事出書戰彭淮南》1封給同仁公開信… 央行總裁楊金龍回應「茶壺風暴」

2021-04-09

央行報告曝光》2個關鍵 楊金龍直指美元將止貶回穩
央行報告曝光》2個關鍵 楊金龍直指美元將止貶回穩

2021-03-10

如何讓川普想「併吞」台灣?就像加薩、格陵蘭...美學者玩笑2招、點名高雄:想獨立不是太糟的選項
如何讓川普想「併吞」台灣?就像加薩、格陵蘭...美學者玩笑2招、點名高雄:想獨立不是太糟的選項

2025-02-09