今年九二八檔期推案量再創五年新高，房市似已一掃陰霾，自行「解封」。
而此波原物料缺貨、營建造價墊高，是否真讓房價回不去了？
疫後房市多空交戰，又有哪些趨勢值得觀察？
9月15日，高雄市政府標售土地，上市建商隆大以4.76億元搶下小港區孔宅一街、4塊合計2千坪的土地，不但超過底價7成，也以每坪23.7萬元創下同區段標售歷史新高單價，為即將登場的房市928檔期，揭開熱鬧序幕。
高雄土地重啟市場關注，無非來自近期台積電打算進駐高雄中油煉油廠設廠，題材提前發酵，儘管「只聞樓梯響」，但嗅覺敏銳的建商早已布局卡位，盼的就是近年在台南發威的「南科效應」，也可在港都房市複製。
「現在土地市場買氣真的誇張，連教會都來搶地。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛翻開9月14日甫結束的「機場捷運A20站、A10站地區及高鐵桃園車站特定區區段徵收開發案土地」標售結果指出，當天桃園市政府一口氣就進帳218.8億元，已勝過今年第2季台中土地市場的交易總額，其中不乏過去流標的土地都順利全壘打，桃園某教會聚會所也搶下A20站周邊一塊近2百坪土地，顯見市場依舊看好未來景氣，搶地戰場已在全台各地延燒。
根據瑞普萊坊統計今年第3季10大土地標售排行榜，桃園土地交易就有6筆入榜。其中寶佳集團最活躍，9月14日投標當天，不僅創辦人林陳海親自出馬，長子林家宏與旗下櫻花建設皆全員出動，展現勢在必得的意志。
自2019年冬季以降，新冠疫情席捲全球，迄今未見疫情終結的曙光。但縱使疫情嚴峻，台灣房地產市場卻未再現03年SARS風暴時的情景，建商推案量不減反增，且因國際原物料價格屢創新高，預售屋、新成屋開價不斷上漲，總計今年928檔期6都與新竹縣市推案金額高達5721.1億元，顯見建商早已自行「解封」，光是總銷金額逾1百億元的建案就多達15個。
充沛資金、低利率造就行情
政府打房效果有限 反而推升房價
最近，主計處公布10年一度的人口及住宅普查，全台空屋數高達156萬戶，空屋率為19.4％，超乎許多學者的預期。然而空屋率如此之高，但新建案仍不斷推出，清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚認為，這並非源於需求，而是游資過多所致。
市場充沛資金的確也是這波房市行情居高不下的關鍵之一。據中央銀行公布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額達8.452兆元，續創歷史新高，顯示房市需求增溫，民眾持續進場買房。在貨幣寬鬆環境下，資金流往房地產找投資標的，再加上利率位於歷史低檔，有利於買地購屋成本。張金鶚認為，從股市創新高到房地產市場遲遲無法降溫，都與此有關。即使政府推出實價登錄2.0、房地合一稅2.0兩大新制，企圖壓抑房價漲勢，但效果有限。
對於政府施行實價登錄2.0、房地合一稅2.0兩大新制，高雄清景麟建設總經理杜昀容直言認為，不僅無助於壓抑房價，反而將推升房價。「關鍵在於，原本一位屋主要售屋，設定要獲利50萬元，在兩大新制施行後，因被政府徵收的稅增加，他只能把成本轉嫁給買方。」
張金鶚難掩失望地說，兩大新制本應是政府平抑房價的利器，但執行不力，未嚴格核查，導致雷聲大雨點小，房價仍持續飆漲。「政府有政策，建商有對策。但長久以來，政府道高一尺，建商魔高一丈，炒作手法仍無所不用其極。」張金鶚批評：「實價登錄1.0施行時，建商浮報交易數字的情形已屢見不鮮，實價登錄2.0施行後，政府仍未大力整飭歪風，實價登錄制度，反倒成了建商拉抬房價的幫兇。」
台積電預計到高雄設廠，廠房還尚未動工，但已成近日高雄房市最熱話題。（攝影／蕭芃凱）
新店央北重劃區重案雲集，今年換聯上、宏盛、江陵建設預售案登場。（攝影／劉咸昌）
土地市場熱絡，9月14日桃園市政府標售機捷A20站周邊土地，寫下每坪151.3萬元天價，由宏普建設得標。（攝影／劉咸昌）
原物料上漲也成推手
鋼筋、混凝土、移工全都缺
對於即將到來的928檔期，杜昀容則是相當樂觀。他表示，因為在20年同期，人們對新冠肺炎仍高度恐懼，且根本無疫苗可打，建商泰半選擇延遲推案，到了21年，台灣疫情已進入緩和期，928檔期重現榮景不令人意外。「在雙北以外的區域，大坪數物件為主流。」
疫情未衝擊房價，卻帶來另一個負面效應。「近2年來，受疫情影響，鋼筋、混凝土等建築原物料，價格漲幅驚人，有些甚至上漲逾50％。」國揚建設總經理彭邵齡嚴肅地說，台灣原物料高度仰賴進口，但新冠肺炎疫情波及全球海運，疫情若未能緩解或終結，短時間內，原物料價格不可能大幅下滑，甚至還可能再上漲，他認為「台灣預售屋、新成屋的開價，欲小不易！」
除了缺料，同樣受疫情影響，還有外籍移工的輸入。彭邵齡略帶無奈地說，缺工問題幾乎無解，建案施工速度遠比昔日緩慢，為了搶工、搶料，建商只得付出更高昂的代價，惜售、邊建邊售比率也將增加。「在可見的未來，實在找不到房價會下降的理由。」
房價上漲，帶動個案總銷金額「膨脹」，百億元造鎮案如雨後春筍般激增，是今年房市推案一大特色。今年928檔期，從北到南，創紀錄的案子齊發，譬如潤隆建設就在基隆中山區，推出總戶數高達1千9百戶的造鎮案「新橫濱」，是當地近年罕見的大案，惟每坪開價還維持在2字頭的低房價，吸引不少台北客跨區購買。
台北市與去年相比，推案成長幅度高達105.7％，最主要仍與熱錢湧進、蛋黃區中大坪數產品看俏有關，加上自3級警戒降級後，房市交易甦醒，元利、國泰、潤泰等知名建商紛紛布局928檔期；根據591新建案資料顯示，本次台北市有近50個新案推出，總銷規模30億元以上的案子更高達16個，光是大同區就有7件，包括「亞昕華威」、「雲極」等都更造鎮案均是全新推出，替後續買氣挹注動能。
至於新北市受遞延性剛性買盤加持，各地推案氣勢如虹，量能突破1千7百億元大關，諸如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩重劃區等推案熱區，平均都有逾百億元案量；同時，本次新北市仍以中小坪數產品為銷售主力，像由新美齊、威京集團合資，大陸工程營造的指標案「新美齊画世代」，該案總銷預估1百40億元，社區規畫621戶，房型從2至4房都有，適合換屋、首購等族群，加上基地鄰近捷運府中站，機能優異，又有品牌加持，甫公開即受各方關注。
無獨有偶，台中的寶輝建設同樣也在西屯中科附近啟動「寶輝VILLAGE」城區開發案，全案總銷金額上看210億元，仿效「東京六本木」規畫，首度自營商場，從招商到營運皆自行負責，以控制社區管理品質。寶輝建設總經理蘇良智表示，進軍中科造鎮，就是要與周邊生活圈共榮共好，並非僅將建物當成商品賣，而是以「資產」角度評估這得來不易的基地。
此外，擁有高綠覆、富豪群聚、基地廣闊、棟距大等特點的台中單元二重劃區，也是今年台中一級戰區。精銳建設於龍富路推出23層樓新案，1千6百坪基地四面臨路擁完整街廓，正臨公園第一排，是市場觀察指標。
台中另一個房市亮點，則是北屯區14期重劃區，在洲際娛樂商城、台中巨蛋兩大重磅題材及完整交通路網加持下，已躍升為北台中最新高價宅聚落，此區低密度的住宅用地，僅20％面積為商業用地，極具綠色花園城市的發展條件，14期仍有2百塊完整土地尚待開發，增值潛力強。
而興富發集團則長驅南下，在高雄鼓山區推出「美術一号院」造鎮案，總銷175億元，居港都之冠。A、B兩棟共769戶，主打5星級飯店公設，除規畫中、大坪數豪宅，鎖定層峰客群，亦推出美術館周邊少見的小宅產品，藉此瞄準首購、換屋族，若依目前開價每坪45至65萬元估計，有機會成為北高雄身價最貴的小宅。
今年另一大值得持續觀察的特色是，台灣房地產市場熱潮已從6都蔓延至其他縣市，台北市、新北市、台中市、高雄市的大型建商，獵地推案的範圍愈來愈廣，不僅擠壓地方建商的生存空間，也大幅墊高了非6都縣市的房地產價格，如今，就連2、3級城市，甚至人口4、5萬的小鎮，民眾都大呼購屋不易。
例如，台南市房地產近年來漲幅驚人，北鄰的嘉義縣市，也成為大都會建商的兵家必爭之地。來自台北市的遠雄建設，正準備在嘉義市西區造鎮，發跡於高雄市的清景麟建設，則將在高鐵嘉義站周遭推案，嘉義本地的金石建設、弘源建設等建商，新建案亦如火如荼趕工中，競爭愈來愈激烈。
類似像清景麟原本僅深耕高雄市場的建商，現也跨足台中市、嘉義縣市、台南市房地產市場的案例愈來愈多，上揚國際建築團隊代銷3處處長施棟瀝指出，大型建商4處獵地，全台灣每一個縣市都是戰場。「在房地產市場，同島一命的時代已經到來。」
張金鶚觀察，台灣中南部房地產確有愈來愈熱的趨勢，熱源正是就業機會湧現，不僅南科規模愈來愈大，向南擴張至高雄市路竹區，向北延伸至嘉義市太保區，台積電亦準備到高雄市設廠，吸引北漂族回鄉，也吸引大建商搶奪商機，強龍、地頭蛇混戰自然無法避免。
寶輝建設在中科特區推出的「寶輝VILLAGE」，基地面積8000坪，以城區開發概念鎖定中科園區中高階主管。（攝影／陳恒芳）
▲點擊圖片放大
地緣關係成擴張首選
高鐵、園區加持 嘉義太保「有漲聲」
高鐵嘉義站位於嘉義縣太保市，離故宮南院、嘉義縣政府、嘉義長庚醫院不遠，車程約5分。在高鐵尚未通車前，周遭一度被視為嘉義縣房地產的明日之星，只是高鐵已通車多年，周遭雖有多家飯店進駐，遠雄建設也曾在此推案，但因缺乏就業機會，人口雖有成長，但速度相當緩慢，距繁華還有一大段距離。
日前行政院長蘇貞昌宣布，嘉義縣台糖太保農場，將作為嘉義科學園區的優先預定地，除了擘畫嘉義科學園區，政府也將在此籌辦雙語學校，從幼稚園到高中一應俱全，以期招徠高階、優秀人才移居。嘉義科學園區廠址，吸引力將遠遠超過嘉義縣其他工業園區，預估年產值將達380億元。數年前起，嘉義科學園區將落腳太保市的傳聞，便甚囂塵上，土地價格已飆漲50％，蘇貞昌一錘定音後，價格勢必再次揚升。
其實南科崛起後，帶來可觀的經濟效益與就業機會，但為下一代教育著想，許多南科上班族選擇定居鄰近台南市舊市區的永康區、新市區，或到嘉義縣市購屋。杜昀容解釋，台南市舊市區有台南女中、台南一中、成功大學等頂尖名門，嘉義縣市則有嘉義女中、嘉義高中、中正大學等優質學校。「不少南科上班族寧可花1個小時通勤，也要讓兒女住在文風鼎盛的區塊。」
但台南市舊市區、嘉義市房地產價格偏高，加上建地難覓，鄰近行政區域遂成建商新寵。杜昀容樂觀地說，嘉義縣是一塊尚待雕琢的璞玉，太保市、朴子市、民雄鄉深具發展潛力，高鐵嘉義站周遭土地廣袤、地基方正，必將成為嘉義科學園區上班族購屋的首選。
今年928檔期高雄最大規模建案是興富發集團「美術1号院」，特色是其中一棟飯店規畫，將由凱悅國際飯店進駐。（攝影／蕭芃凱）
在地建商不畏戰
不怕銀彈攻勢 靠長遠服務勝出
雖然都會建商勢如奔雷般來襲，但嘉義縣市在地建商卻深信，他們不會被擊倒。企業2代、弘源建設經理林凱迪自信說，都會建商最大優勢在於荷包深厚，願意以超出在地建商甚高的價格搶地，但在地建商有兩大優勢，足以與財大勢雄的外地建商抗衡。「是對地方了解，二是可提供較長遠的服務。」
林凱迪解釋，民眾在購屋時，考量的因素甚多，包括價格、學區、生活機能、距鄰避設施遠近、房屋設計是否合乎需求，與該區塊在所屬行政區的評價。「眉角甚多，外地建商就算蒐羅再多資料，對地方、購屋者的認識，恐怕仍無法與在地建商相比。」
