林律師，我買屋一年多後，牆壁內開始出現水漬和壁癌、天花板也開始有漏水，請人來看後發現是屋頂和外牆有瑕疵會漏水，我該怎麼辦呢？我向賣家反應，賣家說房子都賣了一年多了，保固早就過了，這個漏水跟他無關，要我自己處理，請問這樣有理、我可以請他賠償嗎？我該怎麼辦？
買到漏水屋是很多民眾來諮詢的問題，因為漏水除非非常嚴重，否則其實很難在1、2次的短暫看屋中發現，而且因為通常是在買屋後1、2年才會發現，所以很多賣方其實也都說時間過很久了，不願意處理。
很多民眾也會問：買到漏水屋該怎麼處理呢？
處理第1步：契約有無揭露漏水問題？
一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面，都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示，不過實務上會發生的問題的案件，大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」，或者是滲漏水處揭露不足（例如有3處滲漏水，但只寫了1處有滲漏）。
▲不動產說明書現況調查表裡有無記載滲漏水狀況，是看契約的第一步。
通常契約不會特別針對「漏水瑕疵」去約定法律效果（我看過有特別約定漏水瑕疵的保固和負責期間的，這部分如果有約定，原則上會優先於民法的一般規定）。
所以一般漏水的法律效果，會依照民法「物之瑕疵擔保」和「不完全給付」的規定去主張權利。
處理第2步：保固過期了？
其實，民法沒有所謂的「保固」概念。除非契約有特別約定「保固」的時間，否則在漏水的案件，一般會回歸民法的規定。
一般民法上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年，但要特別注意的是，如果你已經發現了瑕疵，你就必須要趕快以存證信函通知賣方（若發現後遲遲不通知，可能被認為已經承認這個瑕疵），並主張要行使「瑕疵擔保」的法律效果，依照民法第359條，可以主張：
1.解除契約
2.減少價金
但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的，因為法條還是有規定「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。通常多數的滲漏水狀況，雖然影響居住品質，不過房子通常還是能住人，所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約，可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況，因此大部分的案例中，民眾上法院多半是主張「減少價金」，而不是解除契約。
